在2月4日央行首次降準(zhǔn)后，2月28日傍晚，央行宣布羊年首次降息———自3月1日起一年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至5.35%；一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)至2.5%，同時(shí)結(jié)合推進(jìn)利率市場(chǎng)化改革，將金融機(jī)構(gòu)存款利率浮動(dòng)區(qū)間的上限由存款基準(zhǔn)利率的1.2倍調(diào)整為1.3倍；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率及個(gè)人住房公積金存貸款利率相應(yīng)調(diào)整。

 

    這也是央行去年11月降息后，短短3個(gè)月再次降息。

 

    業(yè)界分析認(rèn)為，降息將有利于金融市場(chǎng)收益率下降，從而帶動(dòng)整體社會(huì)融資成本下降，對(duì)經(jīng)濟(jì)有一定推動(dòng)作用。那么，央行降準(zhǔn)降息了，對(duì)于2015年樓市影響有哪些？對(duì)于房企、購(gòu)房者來(lái)講應(yīng)該怎么做？

 

    降準(zhǔn)降息背景下，樓市將呈現(xiàn)哪些特征？

 

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前央行已經(jīng)有兩次降息一次降準(zhǔn)，對(duì)于樓市來(lái)說(shuō)，在央行降準(zhǔn)降息等政策刺激之下馬上會(huì)出現(xiàn)一波入市的行情，短期內(nèi)來(lái)看，樓市接下來(lái)幾個(gè)月成交量勢(shì)必會(huì)反彈，價(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺，甚至對(duì)于一線(xiàn)城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市）來(lái)說(shuō)會(huì)出現(xiàn)漲價(jià)的現(xiàn)象。兩次降息一次降準(zhǔn)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)需求釋放會(huì)起到刺激作用，并且樓市變化馬上會(huì)反應(yīng)出來(lái)，尤其是春節(jié)后，在降準(zhǔn)降息等“救市”政策刺激作用之下，開(kāi)發(fā)商將會(huì)加快推盤(pán)節(jié)奏，樓市也將加速去庫(kù)存，基本面良好的城市將快速回升。

 

    同時(shí)，兩次降息一次降準(zhǔn)之下樓市“分化”特征將更加明顯。在兩次降息一次降準(zhǔn)等政策刺激之下，一線(xiàn)城市樓市房?jī)r(jià)步入上漲通道，甚至下半年會(huì)再次步入“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的行情；二線(xiàn)城市將加速去庫(kù)存的進(jìn)程，存銷(xiāo)比開(kāi)始普遍降低，15個(gè)月以下去化周期的城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，比如合肥、南京、南昌、蘇州、石家莊等城市，而15月以上去化周期的城市樓市還有去庫(kù)存壓力，但部分城市由于加速去庫(kù)存，市場(chǎng)去化周期將回歸至合理區(qū)間；對(duì)于大多數(shù)三、四線(xiàn)城市樓市來(lái)說(shuō)想法設(shè)法跑量主題不變，因?yàn)閹?kù)存量大去化周期長(zhǎng)，還是要堅(jiān)持去庫(kù)存。總體來(lái)看，各個(gè)城市在降準(zhǔn)降息的刺激之下走勢(shì)將進(jìn)一步“分化”。

 

    如果后續(xù)央行繼續(xù)降準(zhǔn)降息，那么，降準(zhǔn)降息之后，2015年樓市基本面將進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)下半年一線(xiàn)城市“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的特征將越來(lái)越突出；大部分二線(xiàn)城市在加速去庫(kù)存的過(guò)程中市場(chǎng)基本面表現(xiàn)將趨于合理，房?jī)r(jià)將步入穩(wěn)步上漲的通道，但不排除仍然有少數(shù)城市有去庫(kù)存的壓力；對(duì)于三、四線(xiàn)城市而言，堅(jiān)持去庫(kù)存仍是今年樓市主題。

 

    “利好”機(jī)會(huì)，房企與購(gòu)房者應(yīng)該如何把握？

 

    既然降準(zhǔn)降息對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)是短期“利好”機(jī)會(huì)，那么，對(duì)于房企、購(gòu)房者來(lái)說(shuō)應(yīng)該怎么做？

 

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)前大多數(shù)企業(yè)的資金面仍然較為緊張，兩次降息一次降準(zhǔn)之后將形成市場(chǎng)疊加效應(yīng)，如果后續(xù)繼續(xù)降準(zhǔn)降息，一方面有利于緩解企業(yè)資金面緊張的局面，有效防范企業(yè)債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)，另外一方面，這也將成為房企2015年一次有利的跑量去庫(kù)存機(jī)會(huì)。

 

    因此，房企首先應(yīng)積極調(diào)整推盤(pán)節(jié)奏，把控好2015年春節(jié)之后的跑量去庫(kù)存的“窗口期”，增加上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤乐故袌?chǎng)環(huán)境在下半年出現(xiàn)變化而導(dǎo)致企業(yè)被動(dòng)推盤(pán)的局面；其次，調(diào)整并優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)，積極去庫(kù)存，不要戀戰(zhàn)（期待房?jī)r(jià)再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場(chǎng)，即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤(pán)惜售，因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)需求已基本得到滿(mǎn)足，捂盤(pán)惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過(guò)放量的“窗口期”，錯(cuò)過(guò)企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會(huì)），盡快實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)回升；第三，通過(guò)調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

 

    對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，顯然，應(yīng)該把握好上述市場(chǎng)節(jié)奏變化過(guò)程中的購(gòu)房時(shí)機(jī)。簡(jiǎn)單來(lái)講，購(gòu)房者應(yīng)該把握好上述市場(chǎng)節(jié)奏的變化規(guī)律，趕在短期市場(chǎng)還沒(méi)有完全復(fù)蘇好轉(zhuǎn)的階段入市購(gòu)房，也趁當(dāng)下開(kāi)發(fā)商資金面仍然相對(duì)緊張的階段，選擇購(gòu)房性?xún)r(jià)比仍然較高的時(shí)機(jī)入市購(gòu)房，把控好降準(zhǔn)降息等“救市”政策短期紅利帶來(lái)的購(gòu)房“窗口期”。

 

    對(duì)于首套房置業(yè)者來(lái)講，由于降準(zhǔn)降息等“救市”政策的刺激，那么也就明確地為首套房自住需求進(jìn)一步放量入市提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)，應(yīng)該來(lái)說(shuō)，在未來(lái)幾個(gè)月，首套房自住需求將繼續(xù)支撐整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖。

 

    對(duì)于改善型需求以及部分投資型需求來(lái)講，2013年至2014年最后一輪接棒的投資者盡管沒(méi)有賺得增值收益，甚至個(gè)別投資者已經(jīng)虧損10-20%，甚至更多，但是，從筆者對(duì)于2015年中高端商品住宅成交量的研究來(lái)看，改善型需求、投資型需求已經(jīng)開(kāi)始入市，原因很簡(jiǎn)單，盡管全國(guó)1月CPI同比增速在1%以下，通縮壓力初現(xiàn)，但是，未來(lái)降準(zhǔn)降息的動(dòng)作會(huì)增加，這樣，降準(zhǔn)降息導(dǎo)致的市場(chǎng)“流動(dòng)性”的釋放將導(dǎo)致未來(lái)通脹預(yù)期明顯增加，這將使投資者重新關(guān)注作為資產(chǎn)保值增值的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)。因此，近期這些需求在房企降價(jià)的誘因下又重回投資市場(chǎng)，以相對(duì)較高性?xún)r(jià)比的方式開(kāi)始入市，尋求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的保值增值。（綜合）