周佳

 

　　位于曼哈頓西53街20號的現(xiàn)代藝術博物館(MoMA)對面的水晶宮(Baccarat)酒店，雖然門口還有些細節(jié)沒有最后完成，但是充滿現(xiàn)代藝術氣息的玻璃波紋墻面，已經(jīng)在燈光下閃閃發(fā)光。酒店網(wǎng)站的信息顯示，酒店將在3月9日開始公開營業(yè)。

 

　　水晶宮酒店雖然還沒開門，陽光保險集團已經(jīng)同意以2.3億美元的價格購買這家由喜達屋資本(StarwoodCapital)出資建造的新酒店。酒店的經(jīng)營通過長期合同繼續(xù)由喜達屋資本管理，酒店的名稱也將繼續(xù)使用喜達屋資本擁有的Baccarat商標。

 

　　2月紐約創(chuàng)紀錄的嚴寒，也不能阻擋中國人投資美國商業(yè)房地產(chǎn)的步伐。2月20日，私募基金巨頭黑石集團同意將在曼哈頓第五大道上717號建筑中的22層辦公樓部分出售給來自之前已經(jīng)購買華爾道夫酒店的安邦保險，價格約為4億~5億美元。

 

　　那么，連連“攻克”紐約地標的中國保險業(yè)土豪，能夠通過曼哈頓的地產(chǎn)投資獲得多少回報？

 

　　現(xiàn)金流難估計

 

　　很少有酒店在開門營業(yè)前就轉(zhuǎn)手。“這只在非常強勁的市場中出現(xiàn)。”酒店咨詢公司LodgingAdvisors的CEO、紐約大學旅游和酒店中心助理教授亨尼西(SeanHennessey)對《第一財經(jīng)日報》記者表示，“酒店的估值有好多方法，最可靠的是現(xiàn)金流估值。但是酒店不像辦公大樓，不可能有長期租賃合同，所以沒有開門就很難估計現(xiàn)金流。”

 

　　酒店管理公司Hotelguru的主席勞奇(RobertA.Rauch)對記者說：“紐約市去年酒店客房入住率為85%，平均每晚的價錢為263美元。鑒于去年全紐約市酒店客房新增5%，再加上超級碗的影響，入住率和每晚的價錢可能已經(jīng)在去年達到高峰，今年最多與去年持平。鑒于水晶宮酒店優(yōu)良的地理位置，盡管每晚價格高于平均水平，入住率還是預期能達到平均水平。”

 

　　根據(jù)酒店的介紹，水晶宮酒店占據(jù)總共50層大樓的1~12層，擁有114間客房。其中便宜的為開價729美元一晚的單間，超過1/3的為高級套房，更有多間每晚收費1.8萬美元的豪華套房。

 

　　按照這么高的單價和高入住率來看，水晶宮酒店的總收入看上去很好。但是一些專家表示，運營一家酒店的成本也不低。雖然陽光保險集團和喜達屋資本達成的具體協(xié)議沒有公開，并不清楚陽光保險支付給喜達屋的酒店管理費會如何計算，但是按照業(yè)內(nèi)平均水平，管理費約占房費的1/3。由于尚未開業(yè)，擁有酒店產(chǎn)生的房產(chǎn)稅、酒店運營造成的營業(yè)稅，以及各項維護性開支也都無從知曉，現(xiàn)金流很難估計，整體價值也很難計算。

 

　　短期回報有限

 

　　雖然現(xiàn)金流很難估計，但是豪華酒店的每年現(xiàn)金凈回報通常在3%~4%之間，與30年房屋貸款利率相似。至于酒店本身價格上升帶來的資本收入，則取決于進出市場的時機。

 

　　這次陽光保險集團平均為每一間房間支付了202萬美元，根據(jù)酒店業(yè)數(shù)據(jù)供應商STRAnalytics的數(shù)據(jù)，陽光保險這筆交易的價格締造了歷史最高紀錄。雖然2012年印度撒哈拉集團5.7億美元收購紐約市地標建筑廣場飯店(PlazaHotel)75%所有權的交易平均每間房間的單價表面上更高，但是該價格實際包含了用作零售商店的面積和75%的土地權益，同時房間中也包括價格更高的公寓房。

 

　　而陽光保險此次購買的全是占據(jù)1~12樓的酒店部分。12樓以上的公寓目前正在由喜達屋發(fā)售，平均價格為每間房600萬美元。

 

　　亨尼西告訴記者：“具體的協(xié)議不清楚，通常酒店和公寓的所有者共同享有大樓所在的土地權益。”土地是地產(chǎn)價值中隨著時間推移可能增值的部分。如果按照面積來劃分，水晶宮酒店僅占整棟樓不到四分之一的樓層，將擁有不到四分之一的土地權益，遠低于印度撒哈拉集團在廣場飯店交易中買下的比例。

 

　　對于酒店未來的回報，勞奇告訴記者：“曼哈頓的酒店價格已經(jīng)超過2007年~2008年達到的高峰。入住率和平均每晚價格也超過了之前的高峰。”

 

　　對于未來的價格走勢，亨尼西認為：“曼哈頓酒店價格從2009年3月觸底反彈后一路走強。但是目前有很多新酒店將逐步投入市場，我認為價格可能在2014年下半年達到了本輪的頂峰。短期來看投資酒店的回報會相當?shù)汀ＯＭ频甑膬r格在下次危機來臨的時候能夠?qū)崿F(xiàn)軟著陸。”

 

　　由于價格太高，紐約房地產(chǎn)價格如果不能一路走高，僅僅憑借租金收入，回報率可能相當?shù)?。?jù)媒體報道，去年買入華爾道夫酒店的安邦保險在2月末完成交易后打算重新裝修華爾道夫酒店，并把部分客房轉(zhuǎn)為公寓出售，以提高回報率。

 

　　在一家大型美國銀行從事利率研究的學者告訴本報記者，紐約的房地產(chǎn)市場從投資回報角度來說，與其他美元資產(chǎn)相比難有吸引力。他認為，中國企業(yè)購買紐約地產(chǎn)的最大好處是規(guī)避了人民幣匯率貶值的風險，同時由于地產(chǎn)價格的不透明性，投資地產(chǎn)不必擔心價格波動造成的投資盈虧變化。