1月26日國務(wù)院常務(wù)會議提出房地產(chǎn)調(diào)控的“新八條”政策，包括二套住房首付款比例不低于60%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍、5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓全額征營業(yè)稅、地方政府問責(zé)、普遍實施限購令、部分城市試點房產(chǎn)稅等等。一系列全新的調(diào)控政策，力度史無前例。在政策的強(qiáng)壓下，樓市短期內(nèi)交易量會進(jìn)入淡市，購房觀望者會增多。

    增加市場摩擦成本的措施，短期內(nèi)是有一定效果的，但從長期的政策效果來看，樓價能否出現(xiàn)下降，則是一個“轉(zhuǎn)嫁力”的問題，比如說房地產(chǎn)商能否將房地產(chǎn)稅的壓力轉(zhuǎn)嫁給購房者，房主能否將房地產(chǎn)稅的壓力轉(zhuǎn)嫁給買房者，房東能否將房地產(chǎn)稅的壓力轉(zhuǎn)嫁給租房者。如果這樣的轉(zhuǎn)嫁成立，房價的下跌空間也應(yīng)該不會太大。

    定向針對房地產(chǎn)的金融調(diào)控措施，我個人覺得效果可能是相對的。中國國民財富分布不平衡，推動當(dāng)下樓價上漲的投機(jī)和投資的群體，金融杠桿使用率并不高。

    如果整體貨幣條件沒有出現(xiàn)拐點的話，樓價難以變成趨勢性下行。

    因為經(jīng)濟(jì)中貨幣的整體水位不下降，從樓市中擠出的資金必將推高物價通脹壓力，整體負(fù)利率的加深反過來又將導(dǎo)致資產(chǎn)價格的進(jìn)一步上漲預(yù)期。道理很簡單，因為市場會迫使我們改變長期以來所習(xí)慣的市盈率（租金回報率、內(nèi)部隱含收益率等），人們的風(fēng)險忍受能力被負(fù)利率所催升。比方說，半年前你可能25倍PE才會考慮購買某公司的股票，今天即便是30倍的PE你也覺得這項投資是值得的，其實這個公司什么都沒變，投資者愿意為此付出的卻無端上漲了20％。

    資產(chǎn)價格的泡沫本質(zhì)上是人的一種動物性的宣泄（人對于風(fēng)險的態(tài)度陷入非理性），這是金融經(jīng)濟(jì)學(xué)中資產(chǎn)定價的最基本的道理。股市、樓市會不會降，會降多少，最終還要取決于整體的負(fù)利率水平變化，因為它使得貨幣的流動異常加快。

    過去宏觀當(dāng)局一直主要通過數(shù)量管制和微觀管理（窗口指導(dǎo)）來控制信貸增長。我并不否定貨幣政策的數(shù)量控制工具的效用，對于約束銀行擴(kuò)張是立竿見影的，但對于資金逃離銀行（貨幣的流通速度會加快），它顯得意義不大。

    這就是為什么緊縮貨幣的數(shù)量調(diào)控不可能替代價格調(diào)控的功效。

    從經(jīng)濟(jì)邏輯上看，永遠(yuǎn)是貨幣條件決定資產(chǎn)價格，而資產(chǎn)價格實質(zhì)性地決定信貸條件的松緊。一塊地過去估值一個億，放貸8000萬；今天估值3個億，同樣一個抵押物從銀行借出的錢是2.4個億，對于這個經(jīng)濟(jì)體中擁有抵押物的群體而言，資金成本（經(jīng)濟(jì)學(xué)意義的）便宜了多少？

    目前慎用加息的考慮，是不希望看到樓市泡沫的剛性破裂。一般的理由是隨著樓市下行風(fēng)險的出現(xiàn)，土地市場將落入谷底，政府平臺債務(wù)將演變成銀行的幽靈，而使得整體銀行信用陷入收縮，因為中國銀行信貸的90%是以人民幣資產(chǎn)作為抵押而發(fā)放的，經(jīng)濟(jì)有可能失速而硬著陸。

    但我一直認(rèn)為，中國政府平滑經(jīng)濟(jì)減速的作為空間同樣也很大。中國經(jīng)濟(jì)減速的沖擊和央行緊縮政策的沖擊或被嚴(yán)重夸大，經(jīng)濟(jì)減速造成就業(yè)壓力邏輯上并不構(gòu)成直接關(guān)系。理論上講，一個經(jīng)濟(jì)體實體化越高，抗沖擊的彈性越大，中國是一個有強(qiáng)大制造部門的經(jīng)濟(jì)體，中國的經(jīng)濟(jì)彈性在主要經(jīng)濟(jì)體中應(yīng)該是最高的之一（同樣的案例，上世紀(jì)90年代的韓國，為什么在流動性危機(jī)的沖擊后迅速地復(fù)原，而今天的希臘卻不能）。隨著流動性退潮，商品價格下跌，制造業(yè)部門的競爭力變強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)承壓后很快就能恢復(fù)均衡，成本下降對企業(yè)家精神激發(fā)有利，對于就業(yè)的作用也是正向的，而不是被成本逼迫著用機(jī)器替代人工和轉(zhuǎn)移工廠，甚至干脆離開實體。

    只要開放壟斷領(lǐng)域，通過減費減稅，就能把社會化大生產(chǎn)的四個環(huán)節(jié)（生產(chǎn)、流通、分配、消費）中的后三個環(huán)節(jié)的生產(chǎn)力（在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中都屬于大服務(wù)業(yè)部門）極大地解放出來，激發(fā)企業(yè)家精神，創(chuàng)造就業(yè)的集群式迸發(fā)。實際上，在中國現(xiàn)階段減費，遠(yuǎn)比減稅對私人部門作用大。增值稅體制下，減稅有利于資本密集型的國企部門，減費直接有利于吸收大部分就業(yè)的私人部門。

    反過來，隨著家庭財富日漸殷實，隨著財富開始從政府和國有部門流向家庭，高懸的樓市泡沫也就有了軟著陸的可能。

    從外部看，隨著奧巴馬于2010年12月17日簽署了減稅延期法案，市場對美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇漸持樂觀的看法，認(rèn)為美國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇將會好于預(yù)期，外部條件短期轉(zhuǎn)強(qiáng)或為中國收貨幣創(chuàng)造了“幸運”的機(jī)會。

    但我不敢太看好這一過程的強(qiáng)度。因為畢竟危機(jī)遺留下的天量毒資產(chǎn)阻塞了美國中介機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)負(fù)債表，妨礙房地產(chǎn)市場的清理。

    因此可以預(yù)期，美國這種政策刺激的強(qiáng)勢應(yīng)該可能持續(xù)半年，甚至更長。這為中國緊縮貨幣、約束地方政府投資和財政需求而不至于經(jīng)濟(jì)大幅減速提供了可能。中國的貨幣和監(jiān)管當(dāng)局膽子可以更大一點，畢竟實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)“軟著陸”的大門已經(jīng)為中國開啟。

    （作者為社科院金融所中國經(jīng)濟(jì)評價中心主任）