隨著市民的生活水平越來越高，吃飽穿暖不再是愿望，如何提高生活品質(zhì)才是人們的更高追求，尤其是改善自己的居住環(huán)境、擁有屬于自己的房子成了很多人的夢想。
但房產(chǎn)作為一個綜合性商品，牽涉到很多方面，交易過程、交付過程、物業(yè)管理、裝修、停車位等等，都容易出現(xiàn)問題、產(chǎn)生糾紛，讓許多購房者頭疼不已。為此，本報從選房、收房兩個方面與讀者共同解讀房產(chǎn)相關(guān)消費(fèi)中的問題。
買房篇
認(rèn)購書不一定要簽
在目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，大多要求購房人簽訂認(rèn)購書，交納認(rèn)購款。不少購房者甚至還誤以為簽認(rèn)購書是購房的必經(jīng)程序。
事實(shí)上，簽訂認(rèn)購書不是房屋預(yù)售或銷售的必經(jīng)程序，購房者可以選擇不簽認(rèn)購書而直接簽購房合同。
根據(jù)《合同法》規(guī)定，認(rèn)購書屬“預(yù)約合同”，也就是在認(rèn)購書上應(yīng)對之后要簽的購房合同基本條款給予明確，如果置業(yè)者未見購房合同，那么則不存在預(yù)約法效。一旦商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，那么該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
“定金”“訂金”要分清
心急的購房者在銷售人員的介紹下，匆匆看中一套房子，沒有簽購房合同就向開發(fā)商預(yù)付一筆錢。在事后考察中，購房者發(fā)現(xiàn)此房源的不足之處，向開發(fā)商要回預(yù)付款但遭拒絕。
這種情況下，購房者預(yù)付的是“訂金”并非“定金”，起不到擔(dān)保債權(quán)的作用，開發(fā)商應(yīng)該退還預(yù)收款。而“定金”則不同，在商品房銷售中，定金法則同樣適用，即“因買受人的原因?qū)е聼o法簽訂合同定金不退，因出賣人的原因?qū)е聼o法簽訂合同的出賣人應(yīng)雙倍返還定金。”
值得注意的是，《商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定：“不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用”。
“溢美之詞”不輕信
開發(fā)商精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾，例如“這里擁有最核心的位置，尊貴的地段，升值潛力相當(dāng)大”、“到市中心就只要5分鐘車程，非常方便”……但實(shí)際上，這些“溢美之詞”更多是噱頭，也不具有法律效力。
廣告只是一種“要約邀請”，對開發(fā)商而言并沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。而我國對于房地產(chǎn)廣告的管理，主要是通過工商、房管等部門。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商發(fā)布的預(yù)售廣告的內(nèi)容必須真實(shí)、準(zhǔn)確，不得有誤導(dǎo)、欺騙公眾和不符合預(yù)售商品房項(xiàng)目的內(nèi)容。
收房篇
交房逾期可追責(zé)
按合同約定，開發(fā)商一般會在交房前十幾天通知業(yè)主具體交房的時間及須帶齊的資料。開發(fā)商約定的交房時限一般在交房通知單寄出30天內(nèi)，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費(fèi)。
一方面，如合同約定的收房期恰逢外出，購房者可通過電話或讓親友前去咨詢具體情況。不能如期到場時，可及時與開發(fā)商聯(lián)系另約時間。
另一方面，如果是開發(fā)商方面逾期交房且不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任，包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購房者有權(quán)解除合同。但是購房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋，畢竟開發(fā)商履行了交房義務(wù)。
“兩書一表”不齊全可拒收
驗(yàn)房前須要求開發(fā)商出示“兩書一表”（即《住宅使用說明書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《竣工驗(yàn)收備案表》），只有證件齊全了，才能簽署入住單。有個別樓盤“兩書一表”不齊全就準(zhǔn)備交房，這主要是因?yàn)闃潜P整體建筑未完成，有關(guān)部門無法驗(yàn)收。
如果沒有這“兩書一表”，購房人可選擇不收房。如需收房，要在《住戶驗(yàn)房交接表》、《驗(yàn)房記錄表》等相關(guān)文件中寫明“未見××文件”等字樣，并妥善保留好相關(guān)文件副本。購房者可以直接帶走《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的原件。在查看《竣工驗(yàn)收備案表》原件需特別仔細(xì)，因?yàn)椤犊⒐を?yàn)收備案表》是目前收樓環(huán)節(jié)中最應(yīng)該注意的文件，按照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項(xiàng)都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)該樓盤都不能入住。
工程質(zhì)量有問題可退房
購房者在驗(yàn)房時發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量有問題，如墻面或地磚破裂、漏水，甚至是房屋結(jié)構(gòu)性問題，應(yīng)當(dāng)及時將問題列進(jìn)驗(yàn)收文件里。
只要發(fā)現(xiàn)問題，無論大小，都要記錄下來。如果樓盤沒有準(zhǔn)備驗(yàn)收登記表，購房者要自備紙筆，將有關(guān)問題一一記錄。
據(jù)了解，如果交付的商品房存在工程質(zhì)量瑕疵，且合同中明確約定“交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購房人有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同”，則購房人可以拒絕接收房屋。若無明確約定，購房者可以根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房”的規(guī)定要求退房。（綜合）
