房貸一直是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),長(zhǎng)時(shí)間收緊顯然不符合銀行自身的利益。
擔(dān)心房貸越來(lái)越緊而趕著買房的人們,或許不必那么焦慮。據(jù)本報(bào)采訪了解,眼下房貸全面收緊的態(tài)勢(shì),很可能在明年元旦結(jié)束。明年初,隨著下一個(gè)貸款年度開(kāi)始,在整體貸款額度寬松的情況下,銀行在房貸操作上也將再度放松。
針對(duì)目前的多家銀行實(shí)施房貸收緊動(dòng)作,15日銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之公開(kāi)表示,房貸政策沒(méi)有改變,重申了監(jiān)管層立場(chǎng)。而多家股份制銀行人士對(duì)記者表示,如果銀監(jiān)會(huì)和央行不在政策層面收緊的話,明年1月份的銀行房貸操作還會(huì)再度寬松。
銀行大力儲(chǔ)客備戰(zhàn)明年
房貸政策收緊的傳聞已經(jīng)讓很多潛在購(gòu)房者繃緊了神經(jīng)。不過(guò),在出席“2009北京國(guó)際金融論壇”的會(huì)議間隙,蔣定之明確表示,目前房貸政策沒(méi)有改變。
而銀行顯然也無(wú)意長(zhǎng)時(shí)間收緊房貸,“不管目前收緊程度如何,幾乎所有的銀行都在大力儲(chǔ)備客戶,準(zhǔn)備明年1月做大(房貸)。”某股份制銀行五羊支行負(fù)責(zé)人告訴本報(bào),元旦過(guò)后,銀行很可能重新放松房貸。
該負(fù)責(zé)人分析,目前房貸全面收緊,一方面是因?yàn)闃鞘懈邼q、銀行擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn),另一方面,是因?yàn)榻咏甑?銀行整體貸款額度收縮,這一點(diǎn)在國(guó)有大行中表現(xiàn)尤為突出。據(jù)該負(fù)責(zé)人了解,10月份,工行廣東省分行、建行廣東省分行都曾因用于風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的頭寸收縮,而收緊房貸。不過(guò),到了11月,工行廣東省分行恢復(fù)過(guò)來(lái),而建行則從總行開(kāi)始全面收緊。
但當(dāng)新的貸款年度開(kāi)始時(shí),銀行又重新獲得全年貸款額度,頭寸充裕。一年之計(jì)在于春,各分支行往往在年初乃至上半年沖規(guī)模,為下半年減輕壓力,爭(zhēng)取早日完成年度任務(wù)。前述某股份制銀行五羊支行負(fù)責(zé)人分析,接近年底時(shí),銀行更側(cè)重為來(lái)年儲(chǔ)備客戶,開(kāi)年更是會(huì)采用優(yōu)惠政策爭(zhēng)搶客戶。因此,如果銀監(jiān)會(huì)和央行不在政策層面收緊的話,明年1月,銀行應(yīng)該會(huì)放松房貸。
“按照往年經(jīng)驗(yàn),如果不出現(xiàn)特殊情況,明年1月份的銀行房貸操作會(huì)再度寬松。”某股份制銀行廣州分行信貸部負(fù)責(zé)人也持同樣判斷。
首套房貸利率7折很可能延續(xù)
建行在全國(guó)范圍內(nèi)收緊首套房貸利率后,市場(chǎng)熱傳首套房貸利率7折的優(yōu)惠政策,很可能將被央行和銀監(jiān)會(huì)取消。目前的首套房貸優(yōu)惠政策,是今年3月公布的,業(yè)界盛傳,實(shí)行一年后,也就是到明年3月,將截止。但銀監(jiān)會(huì)副主席蔣定之15日在出席“2009北京國(guó)際金融論壇”時(shí),對(duì)媒體明確表示,目前房貸政策沒(méi)有改變。
合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江接受本報(bào)采訪表示,據(jù)他判斷,央行和銀監(jiān)會(huì)不會(huì)取消首套房貸利率7折的優(yōu)惠政策,因?yàn)檫@一政策體現(xiàn)了對(duì)中低收入者首次置業(yè)的支持,也有利于釋放樓市的剛性需求。如果監(jiān)管層收緊政策,一般優(yōu)先收緊投資性置業(yè)方面的政策,而較少涉及首次置業(yè)方面。
僅如此,建行目前實(shí)行的首套房貸利率差別化政策,也很可能是臨時(shí)策略。據(jù)本報(bào)了解,建行差別化收緊首套房貸利率的主要原因,在于其整體貸款額度收縮。前述某股份制銀行五羊支行負(fù)責(zé)人和黎文江都認(rèn)為,建行明年年初有可能重新執(zhí)行首套房貸7折利率優(yōu)惠。
二套房視乎貨幣政策變化
而銀行是否繼續(xù)收緊二套房貸,則將視乎明年的貨幣政策是否收緊,同時(shí)也跟各銀行的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)相關(guān)。
另一家股份制銀行廣州分行零售銀行部負(fù)責(zé)人告訴本報(bào),因業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整,該行總行層面自今年上半年開(kāi)始就統(tǒng)一從嚴(yán)執(zhí)行二套房貸政策,操作中根本不考慮是否為改善型住房,一律要求首付4成、利率1.1倍。“只要央行和銀監(jiān)會(huì)政策不變,我們明年會(huì)繼續(xù)按這樣執(zhí)行。”該負(fù)責(zé)人透露,該行已經(jīng)確定未來(lái)三年的房貸業(yè)務(wù)比重,會(huì)根據(jù)該比重及相應(yīng)額度,來(lái)調(diào)整房貸政策操作的松緊程度。
本月下旬,將召開(kāi)全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議,為明年的貨幣政策定調(diào)。在黎文江看來(lái),該會(huì)議同時(shí)也是二套房貸政策的風(fēng)向標(biāo)。黎文江分析,基準(zhǔn)利率上浮10%的二套房貸政策,其實(shí)從2007年至今一直沒(méi)有變過(guò),但銀行從未切實(shí)嚴(yán)格執(zhí)行,而是根據(jù)貨幣政策的松緊來(lái)調(diào)整執(zhí)行力度。當(dāng)貨幣政策寬松、貸款額度寬松時(shí),銀行會(huì)充分利用所謂“改善型住房”條款,變相給予普遍優(yōu)惠;而當(dāng)貨幣政策收緊、貸款額度收緊時(shí),銀行又傾向于從嚴(yán)收緊房貸,在首付比例和利率上提高要求。
不過(guò),去年底公布的二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)營(yíng)業(yè)稅減免、交易契稅優(yōu)惠等政策,仍很可能在明年叫停。去年年底,還推出了2年以上二手房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠,以及交易契稅由房?jī)r(jià)的1 .5%下調(diào)至1%的優(yōu)惠。黎文江認(rèn)為,上述優(yōu)惠政策刺激經(jīng)濟(jì)的作用已經(jīng)達(dá)到,隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇,已不再適用,反而有催生泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。因此,1年的期限到來(lái)時(shí),明年很可能不再實(shí)行。
本報(bào)記者 辛靈
