“上海房價即使下跌30%，上海銀行業(yè)的不良貸款率在最壞的情況下，最多也就是百分之零點(diǎn)幾，在可控范圍內(nèi)。”上海銀監(jiān)局副局長蔡瑩5月28日在北京參加某金融論壇時作出了上述表示。
據(jù)其介紹，上海銀行業(yè)對房地產(chǎn)的支持力度比較大。目前，個人住房按揭貸款的余額已經(jīng)突破5000億元，開發(fā)性貸款已經(jīng)突破3000億元，兩項(xiàng)合計(jì)占上海信貸投放的26%左右，略高于全國20%左右的平均水平，但遠(yuǎn)不及香港。
“整個上海銀行業(yè)在房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)還是控制在合理的范圍內(nèi)，從目前的數(shù)據(jù)看，不良率只有0.56%，比一般貸款的總體不良率1%要低。”蔡瑩說。
他指出，在房貸新政發(fā)布之后，整個上海的銀行業(yè)都是積極支持、響應(yīng)國務(wù)院有關(guān)政策的號召。針對市場的波動情況，銀行也進(jìn)行了壓力測試。
不過，蔡瑩也指出，在房地產(chǎn)貸款當(dāng)中，確實(shí)需要更加謹(jǐn)慎，上海銀監(jiān)局已及時跟各金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行了溝通。將按照統(tǒng)一部署，今年對土地儲備貸款、開發(fā)貸、個人貸都有新的政策，確保銀行業(yè)能夠?qū)徤鹘?jīng)營，特別是對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，確保在調(diào)整周期當(dāng)中，抵御沖擊，維持良好的經(jīng)營績效。(黃晶華 新華網(wǎng))
防假離婚騙低息房貸 銀行使出五大招
一套貸款30萬元、20年期還款的商品房，僅僅因?yàn)槔什煌?，?shí)際支付的利息就最高相差9.6萬元。為了逃避這筆高昂的利差，有人試圖通過“假離婚”、“假未婚”等方式向銀行申請個人住房貸款。近日，記者從成都各大商業(yè)銀行獲悉，為防止這些人的歪招得逞，銀行將通過查詢戶口本、個人征信系統(tǒng)、調(diào)查走訪等五大招數(shù)予以應(yīng)對。
一套房二套房
利息最高相差9.6萬元
是首套房，還是二套房，如今對一位普通借款人來說差別實(shí)在是太大了。
一套貸款30萬元、20年期還款的商品房，如果你購買的是首套房，銀行利率最低可下浮到4.158%(相當(dāng)于7折)，20年利息約為14.23萬元；而如果你購買的是二套房，按照最新的房貸政策，利率至少上浮10%，僅僅因?yàn)檫@一項(xiàng)，你需要支付的利息就高達(dá)23.83萬元，兩者相差9.6萬元。
記者近日在采訪中了解到，雖然絕大多數(shù)商業(yè)銀行已將首套房優(yōu)惠利率提至8.5折，但即便如此，借款人也能為自己省下超過6萬元的利息。
疑似假離婚
有人離婚不久就貸款買房
看著不菲的利差，有人想到了通過“假離婚”、“假未婚”等手段騙取銀行低息貸款。日前，有媒體報(bào)道稱，外地就出現(xiàn)了中介公司協(xié)助客戶“假離婚”申請首套房貸款的現(xiàn)象。
“我們不知道對方是否是假離婚，但確實(shí)發(fā)現(xiàn)有離婚不久后便申請貸款買房的客戶。”上周五，成都一家大型房屋中介公司負(fù)責(zé)人告訴記者，這類客戶非常少，但他們都能提供合法、正規(guī)的手續(xù)，公司也無法核實(shí)到底是真離婚還是假離婚。
不過，該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，對假離婚的客戶，公司是不會幫助他們逃避銀行限制二套房貸款的政策的，“別說很難操作，就是好操作，我們也不會”。
據(jù)稱，他們和銀行有著多年合作關(guān)系，并且每筆業(yè)務(wù)還要承擔(dān)一定時間的階段性擔(dān)保，萬一被銀行發(fā)現(xiàn)存在什么問題，公司是要承擔(dān)責(zé)任的，“我們不可能為了一兩筆業(yè)務(wù)給自己留下隱患，也影響與銀行未來的合作。”
“離婚”不管用
銀行只看貸款記錄
“都希望既看房又看貸，可房產(chǎn)信息沒聯(lián)網(wǎng)，我們現(xiàn)在能做的還是看貸款記錄。”在對借款人是否為二套房的判斷上，成都各大商業(yè)銀行個人信貸部負(fù)責(zé)人均表示，他們目前能依靠的只有央行個人征信報(bào)告，“這是全國聯(lián)網(wǎng)的，最權(quán)威。”
中國銀行一位相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，個人征信報(bào)告如實(shí)記錄了借款人的各類貸款信息，如果有過一次貸款記錄，不管是否離婚，或名下是否有房產(chǎn)，銀行都會按二套房政策執(zhí)行。交通銀行也是同樣觀點(diǎn)。
審查很嚴(yán)格
騙取低息貸款難得逞
各家銀行都表示會嚴(yán)格審查每位借款人的婚姻狀況，通過五招來防范“假離婚”的客戶。
第一招：查看戶口本。
通過查閱戶口本，能初步了解借款人的家庭成員狀況，部分結(jié)婚者在戶口本上會蓋有“已婚”的紅章。
第二招：出具婚姻狀況證明。
如果借款人說自己是未婚，必須出具有公證處公證的單身證明。如果是離婚，需要提供離婚證明。
第三招：查詢個人征信報(bào)告。
在個人信用報(bào)告中，既有姓名、性別、家庭住址、婚姻狀況等基本信息，也有信用卡、住房、汽車等貸款類信息。這是一個全國聯(lián)網(wǎng)的系統(tǒng)，也是銀行在核查二套房時最核心的一招。
第四招：查詢家庭成員信息。
由于二套房新政是以家庭為單位的，這里面就包括了父母、配偶，以及未成年子女，如果以他們的名義貸款買過房，仍然會影響銀行對借款人的判斷。
第五招：調(diào)查走訪。
各家銀行表示，在客戶填寫完申請表后，銀行客戶經(jīng)理在審批貸款前，還會通過明察暗訪形式了解借款人的各種情況，這里面也包括婚姻狀況。
據(jù)介紹，如果被證明采用欺詐手段騙取了銀行房貸，商業(yè)銀行有權(quán)通過法律手段予以撤銷，并隨時提前收回貸款。(楊斌 新浪)
一套貸款30萬元、20年期還款的商品房，僅僅因?yàn)槔什煌?，?shí)際支付的利息就最高相差9.6萬元。為了逃避這筆高昂的利差，有人試圖通過“假離婚”、“假未婚”等方式向銀行申請個人住房貸款。近日，記者從成都各大商業(yè)銀行獲悉，為防止這些人的歪招得逞，銀行將通過查詢戶口本、個人征信系統(tǒng)、調(diào)查走訪等五大招數(shù)予以應(yīng)對。
一套房二套房
利息最高相差9.6萬元
是首套房，還是二套房，如今對一位普通借款人來說差別實(shí)在是太大了。
一套貸款30萬元、20年期還款的商品房，如果你購買的是首套房，銀行利率最低可下浮到4.158%(相當(dāng)于7折)，20年利息約為14.23萬元；而如果你購買的是二套房，按照最新的房貸政策，利率至少上浮10%，僅僅因?yàn)檫@一項(xiàng)，你需要支付的利息就高達(dá)23.83萬元，兩者相差9.6萬元。
記者近日在采訪中了解到，雖然絕大多數(shù)商業(yè)銀行已將首套房優(yōu)惠利率提至8.5折，但即便如此，借款人也能為自己省下超過6萬元的利息。
疑似假離婚
有人離婚不久就貸款買房
看著不菲的利差，有人想到了通過“假離婚”、“假未婚”等手段騙取銀行低息貸款。日前，有媒體報(bào)道稱，外地就出現(xiàn)了中介公司協(xié)助客戶“假離婚”申請首套房貸款的現(xiàn)象。
“我們不知道對方是否是假離婚，但確實(shí)發(fā)現(xiàn)有離婚不久后便申請貸款買房的客戶。”上周五，成都一家大型房屋中介公司負(fù)責(zé)人告訴記者，這類客戶非常少，但他們都能提供合法、正規(guī)的手續(xù)，公司也無法核實(shí)到底是真離婚還是假離婚。
不過，該負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，對假離婚的客戶，公司是不會幫助他們逃避銀行限制二套房貸款的政策的，“別說很難操作，就是好操作，我們也不會”。
據(jù)稱，他們和銀行有著多年合作關(guān)系，并且每筆業(yè)務(wù)還要承擔(dān)一定時間的階段性擔(dān)保，萬一被銀行發(fā)現(xiàn)存在什么問題，公司是要承擔(dān)責(zé)任的，“我們不可能為了一兩筆業(yè)務(wù)給自己留下隱患，也影響與銀行未來的合作。”
“離婚”不管用
銀行只看貸款記錄
“都希望既看房又看貸，可房產(chǎn)信息沒聯(lián)網(wǎng)，我們現(xiàn)在能做的還是看貸款記錄。”在對借款人是否為二套房的判斷上，成都各大商業(yè)銀行個人信貸部負(fù)責(zé)人均表示，他們目前能依靠的只有央行個人征信報(bào)告，“這是全國聯(lián)網(wǎng)的，最權(quán)威。”
中國銀行一位相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，個人征信報(bào)告如實(shí)記錄了借款人的各類貸款信息，如果有過一次貸款記錄，不管是否離婚，或名下是否有房產(chǎn)，銀行都會按二套房政策執(zhí)行。交通銀行也是同樣觀點(diǎn)。
審查很嚴(yán)格
騙取低息貸款難得逞
各家銀行都表示會嚴(yán)格審查每位借款人的婚姻狀況，通過五招來防范“假離婚”的客戶。
第一招：查看戶口本。
通過查閱戶口本，能初步了解借款人的家庭成員狀況，部分結(jié)婚者在戶口本上會蓋有“已婚”的紅章。
第二招：出具婚姻狀況證明。
如果借款人說自己是未婚，必須出具有公證處公證的單身證明。如果是離婚，需要提供離婚證明。
第三招：查詢個人征信報(bào)告。
在個人信用報(bào)告中，既有姓名、性別、家庭住址、婚姻狀況等基本信息，也有信用卡、住房、汽車等貸款類信息。這是一個全國聯(lián)網(wǎng)的系統(tǒng)，也是銀行在核查二套房時最核心的一招。
第四招：查詢家庭成員信息。
由于二套房新政是以家庭為單位的，這里面就包括了父母、配偶，以及未成年子女，如果以他們的名義貸款買過房，仍然會影響銀行對借款人的判斷。
第五招：調(diào)查走訪。
各家銀行表示，在客戶填寫完申請表后，銀行客戶經(jīng)理在審批貸款前，還會通過明察暗訪形式了解借款人的各種情況，這里面也包括婚姻狀況。
據(jù)介紹，如果被證明采用欺詐手段騙取了銀行房貸，商業(yè)銀行有權(quán)通過法律手段予以撤銷，并隨時提前收回貸款。(楊斌 新浪)
等額本金最靠譜 存抵貸最幫忙
如果閑置資金沒有更好的投資渠道拿去還房貸也是一種“懶人”的理財(cái)方式
房貸新政的不斷打壓與加息預(yù)期的不斷升溫雙重利劍作用下，令許多房奴或一些擁有兩套房以上的投資(機(jī))者都憂心忡忡，都希望能夠得到一些減負(fù)利息的“靈丹妙藥”。而這其中如何選擇還款方式或合理利用銀行的個貸產(chǎn)品去省房貸利息都是大有學(xué)問的，為此理財(cái)周報(bào)特邀請相關(guān)專家進(jìn)行支招。
省息不只提前還款選擇，等額本金還款比提前還款更“靠譜”
以歐小姐為例，她在2009年初購買了一套價值約150萬元的房子，其當(dāng)時首付三成，向銀行借款105萬元，還款期限為15年(180個月)。到目前為止，其采用等額本息還款方式共還款16個月，還款利率為基準(zhǔn)利率的7折即4.158%，前16個月每月還款約7850元。經(jīng)過相關(guān)計(jì)算，經(jīng)過16個月其共還本金約7萬元，即在接下來的164個月里她需要還98萬元的本金。
針對歐小姐的這種狀況，渣打銀行產(chǎn)品金融部總經(jīng)理劉珉建議歐小姐可根據(jù)自身情況選擇等額本金、提前還款或挑選一些銀行相關(guān)的個貸省息產(chǎn)品，如活利貸、合理使用固定利率貸款等。
“其實(shí)省利息最根本的途徑就是盡可能地把本金不斷地縮減或者縮短貸款年限，因?yàn)橘J款三要素里面貸款利率是不能被控制的，只有本金的還款速度與貸款期限是能夠?yàn)槲覀兯瓶亍?rdquo;劉珉總經(jīng)理表示。
她認(rèn)為，“其實(shí)還房貸也是列入個人的財(cái)富管理，它也需要達(dá)到理財(cái)?shù)男Ч?。等額本金的還款法是要比等額本息還款法要節(jié)省比較多的利息，前期負(fù)擔(dān)可能比較重，客戶應(yīng)該要根據(jù)狀況量力而行。”
平安銀行廣州分行個貸總經(jīng)理林濤則表示，“針對大多數(shù)人而言等額本金還款法要比提前還款來得更實(shí)際，很多房貸者在一時間根本拿不出來大筆金額進(jìn)行提前還款。”
倘若歐小姐在這15年的貸款期限內(nèi)都采用等額本息還款法進(jìn)行還貸(假設(shè)利率不變)，則她總共要付出利息363,021元；如果其在還款第17個月開始采用等額本金還款方式，則她全程共約支付33.6萬元利息，比她15年采用等額本息法要節(jié)省2.7萬元。而其在第17個月用等額本金還款的頭月，還款金額為9374元，此后月供不斷減少。
閑置資金如沒很好的投資渠道，活利貸是省息的有效選擇
“除了等額本金還款方式能夠省息外，一些銀行推出的個貸產(chǎn)品客戶也可以進(jìn)行利用。像渣打銀行于2009年2月推出的活利貸產(chǎn)品正是一種省息的很好工具，從目前情況看其受歡迎程度正不斷加強(qiáng)，部分同業(yè)也推出了類似的服務(wù)。”劉珉表示。
據(jù)劉珉介紹，“由于銀行的房貸計(jì)息其實(shí)是以天為單位，所以如果能夠在每天擁有一定的數(shù)量金額就能夠減免部分利息，渣打的活利貸正是一個把客戶的閑置資金放進(jìn)去，即被視為提前還款以用來抵扣計(jì)息本金，在日積月累的情況下，還款利息就能夠得到一定減免的為客人房貸省息的專屬產(chǎn)品，當(dāng)然客戶可以隨時取出存入的資金沒有限制。”
她以歐小姐為例，如其是在還款開始用“活利貸”賬戶，每月除卻日常開銷支出以外，還能有約1000元結(jié)余，如每月把這閑置的1000元存入“活利貸”賬戶，則在“活利貸”架構(gòu)運(yùn)作下(假設(shè)按照其現(xiàn)行利率)，歐小姐在第174個月時就能提前結(jié)清全部貸款，貸款期限縮短6個月，174個月累計(jì)支出貸款利息309578元，比其全程只采用等額本息還款節(jié)省53444元，比等額本息與等額本金一起采用節(jié)省約2.7萬。
“當(dāng)然如果中途出現(xiàn)存量房的貸款利率等其他變化就需要重新計(jì)算，但總體來說使用活利貸產(chǎn)品會比普通的貸款方式要省錢。如果客戶的閑置資金沒有很好的投資還款渠道用活利貸來作為提前還款的間接手段是有效的選擇。”劉珉表示。
加快歸還本金是省息正道，挑房貸產(chǎn)品應(yīng)多走幾家銀行
同時在這種加息的可能性越來越大時期內(nèi)，劉珉建議可考慮選擇固定利率的貸款產(chǎn)品，“目前各同業(yè)銀行比較普遍提供半年期，一年期，三年期的固定利率貸款，客戶在選擇的時候應(yīng)該進(jìn)行仔細(xì)考慮。”
林濤也表示，“固定利率貸款是要慎重考慮，從目前情況看有部分銀行都已經(jīng)停止掉了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。其實(shí)能夠省息的最好辦法就是用等額本金與同業(yè)里類似存抵貸的產(chǎn)品。”
“可以考慮銀行類似”隨借隨還“的產(chǎn)品，當(dāng)資金充裕時歸還貸款，如需要使用資金時再重新提用貸款。但不管怎樣，加快本金的歸還速度的辦法或產(chǎn)品才是省息的正道。同時，選擇公積金貸款也是一個不錯的選擇，畢竟其貸款利率要比商業(yè)利率低。”民生銀行廣州分行個貸營銷部產(chǎn)品經(jīng)理葉先生表示。
他認(rèn)為：“房貸市場目前處于波動調(diào)整期，如果有幾套房產(chǎn)的客戶可以考慮適當(dāng)調(diào)整資金配置，以免出現(xiàn)資金斷供的情況。因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)，銀行會將其收回并進(jìn)行拍賣，價值會大打折扣。”
劉珉則建議，“在購房之前客戶應(yīng)該對房地產(chǎn)市場的各個方面(如基本走向，國家的相關(guān)政策等)做較為深入的了解，不要人云亦云。同時在挑選房貸產(chǎn)品時應(yīng)該多看幾家銀行，根據(jù)自身的情況去選擇合適的銀行”。(李雯珊 理財(cái)周報(bào))
如果閑置資金沒有更好的投資渠道拿去還房貸也是一種“懶人”的理財(cái)方式
房貸新政的不斷打壓與加息預(yù)期的不斷升溫雙重利劍作用下，令許多房奴或一些擁有兩套房以上的投資(機(jī))者都憂心忡忡，都希望能夠得到一些減負(fù)利息的“靈丹妙藥”。而這其中如何選擇還款方式或合理利用銀行的個貸產(chǎn)品去省房貸利息都是大有學(xué)問的，為此理財(cái)周報(bào)特邀請相關(guān)專家進(jìn)行支招。
省息不只提前還款選擇，等額本金還款比提前還款更“靠譜”
以歐小姐為例，她在2009年初購買了一套價值約150萬元的房子，其當(dāng)時首付三成，向銀行借款105萬元，還款期限為15年(180個月)。到目前為止，其采用等額本息還款方式共還款16個月，還款利率為基準(zhǔn)利率的7折即4.158%，前16個月每月還款約7850元。經(jīng)過相關(guān)計(jì)算，經(jīng)過16個月其共還本金約7萬元，即在接下來的164個月里她需要還98萬元的本金。
針對歐小姐的這種狀況，渣打銀行產(chǎn)品金融部總經(jīng)理劉珉建議歐小姐可根據(jù)自身情況選擇等額本金、提前還款或挑選一些銀行相關(guān)的個貸省息產(chǎn)品，如活利貸、合理使用固定利率貸款等。
“其實(shí)省利息最根本的途徑就是盡可能地把本金不斷地縮減或者縮短貸款年限，因?yàn)橘J款三要素里面貸款利率是不能被控制的，只有本金的還款速度與貸款期限是能夠?yàn)槲覀兯瓶亍?rdquo;劉珉總經(jīng)理表示。
她認(rèn)為，“其實(shí)還房貸也是列入個人的財(cái)富管理，它也需要達(dá)到理財(cái)?shù)男Ч?。等額本金的還款法是要比等額本息還款法要節(jié)省比較多的利息，前期負(fù)擔(dān)可能比較重，客戶應(yīng)該要根據(jù)狀況量力而行。”
平安銀行廣州分行個貸總經(jīng)理林濤則表示，“針對大多數(shù)人而言等額本金還款法要比提前還款來得更實(shí)際，很多房貸者在一時間根本拿不出來大筆金額進(jìn)行提前還款。”
倘若歐小姐在這15年的貸款期限內(nèi)都采用等額本息還款法進(jìn)行還貸(假設(shè)利率不變)，則她總共要付出利息363,021元；如果其在還款第17個月開始采用等額本金還款方式，則她全程共約支付33.6萬元利息，比她15年采用等額本息法要節(jié)省2.7萬元。而其在第17個月用等額本金還款的頭月，還款金額為9374元，此后月供不斷減少。
閑置資金如沒很好的投資渠道，活利貸是省息的有效選擇
“除了等額本金還款方式能夠省息外，一些銀行推出的個貸產(chǎn)品客戶也可以進(jìn)行利用。像渣打銀行于2009年2月推出的活利貸產(chǎn)品正是一種省息的很好工具，從目前情況看其受歡迎程度正不斷加強(qiáng)，部分同業(yè)也推出了類似的服務(wù)。”劉珉表示。
據(jù)劉珉介紹，“由于銀行的房貸計(jì)息其實(shí)是以天為單位，所以如果能夠在每天擁有一定的數(shù)量金額就能夠減免部分利息，渣打的活利貸正是一個把客戶的閑置資金放進(jìn)去，即被視為提前還款以用來抵扣計(jì)息本金，在日積月累的情況下，還款利息就能夠得到一定減免的為客人房貸省息的專屬產(chǎn)品，當(dāng)然客戶可以隨時取出存入的資金沒有限制。”
她以歐小姐為例，如其是在還款開始用“活利貸”賬戶，每月除卻日常開銷支出以外，還能有約1000元結(jié)余，如每月把這閑置的1000元存入“活利貸”賬戶，則在“活利貸”架構(gòu)運(yùn)作下(假設(shè)按照其現(xiàn)行利率)，歐小姐在第174個月時就能提前結(jié)清全部貸款，貸款期限縮短6個月，174個月累計(jì)支出貸款利息309578元，比其全程只采用等額本息還款節(jié)省53444元，比等額本息與等額本金一起采用節(jié)省約2.7萬。
“當(dāng)然如果中途出現(xiàn)存量房的貸款利率等其他變化就需要重新計(jì)算，但總體來說使用活利貸產(chǎn)品會比普通的貸款方式要省錢。如果客戶的閑置資金沒有很好的投資還款渠道用活利貸來作為提前還款的間接手段是有效的選擇。”劉珉表示。
加快歸還本金是省息正道，挑房貸產(chǎn)品應(yīng)多走幾家銀行
同時在這種加息的可能性越來越大時期內(nèi)，劉珉建議可考慮選擇固定利率的貸款產(chǎn)品，“目前各同業(yè)銀行比較普遍提供半年期，一年期，三年期的固定利率貸款，客戶在選擇的時候應(yīng)該進(jìn)行仔細(xì)考慮。”
林濤也表示，“固定利率貸款是要慎重考慮，從目前情況看有部分銀行都已經(jīng)停止掉了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。其實(shí)能夠省息的最好辦法就是用等額本金與同業(yè)里類似存抵貸的產(chǎn)品。”
“可以考慮銀行類似”隨借隨還“的產(chǎn)品，當(dāng)資金充裕時歸還貸款，如需要使用資金時再重新提用貸款。但不管怎樣，加快本金的歸還速度的辦法或產(chǎn)品才是省息的正道。同時，選擇公積金貸款也是一個不錯的選擇，畢竟其貸款利率要比商業(yè)利率低。”民生銀行廣州分行個貸營銷部產(chǎn)品經(jīng)理葉先生表示。
他認(rèn)為：“房貸市場目前處于波動調(diào)整期，如果有幾套房產(chǎn)的客戶可以考慮適當(dāng)調(diào)整資金配置，以免出現(xiàn)資金斷供的情況。因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)，銀行會將其收回并進(jìn)行拍賣，價值會大打折扣。”
劉珉則建議，“在購房之前客戶應(yīng)該對房地產(chǎn)市場的各個方面(如基本走向，國家的相關(guān)政策等)做較為深入的了解，不要人云亦云。同時在挑選房貸產(chǎn)品時應(yīng)該多看幾家銀行，根據(jù)自身的情況去選擇合適的銀行”。(李雯珊 理財(cái)周報(bào))
李禮輝：400億可轉(zhuǎn)債15天倒計(jì)時 萬億房貸抗壓強(qiáng)
“根據(jù)我們最近完成的壓力測試結(jié)果，即使房價下跌30%，對中行 住房貸款不會有重大的影響。”李禮輝表示
李禮輝看上去總是溫文爾雅、面帶微笑。在5月27日舉行的股東大會上，面對在場的眾多中行小股東，作為主持人的中行行長李禮輝使用最多的一句話是“謝謝你的問題”或“謝謝你的提議”。
當(dāng)一位自稱持有47萬多股中行H股的個人股東慷慨激昂表達(dá)了希望“供股(配股)”的心愿后，李禮輝明確回應(yīng)：“為股民所想，確實(shí)是我們管理層應(yīng)盡的責(zé)任。我們特別感謝各位股東給我們的提醒。”
2010年5月27日上午9時30分，中行2009年年度股東大會在香港香格里拉酒店和北京中苑賓館兩地同時召開。
會議期間，股東積極參與，踴躍提問，交流氣氛活躍。李禮輝就股東關(guān)心的A股可轉(zhuǎn)債發(fā)行安排、持有歐洲債券情況、地方政府融資平臺、房地產(chǎn)行業(yè)授信資產(chǎn)質(zhì)量壓力測試及派息等問題進(jìn)行了回應(yīng)。
小股東愿意參與供股
李禮輝表示，A股不超過400億可轉(zhuǎn)債的發(fā)行會盡快向市場推出。希望爭取在未來半個月內(nèi)進(jìn)行具體的發(fā)行工作。
中行H股再融資采取什么樣的具體方式是投資者關(guān)心的焦點(diǎn)問題。
上述持有47萬股中行H股的個人股東長期看好中行股票。他對中行通過再融資補(bǔ)充資本金的舉措表示支持和理解。這位小股東說：“中行要壯大，需要再融資。我希望管理層能考慮用供股的方法來融資。供股不會攤薄原有股東的權(quán)益。在中行業(yè)績有增長態(tài)勢的情況下，小股東會繼續(xù)支持中行，和中行一起壯大。”
上述個人股東進(jìn)一步表示，即使股東不愿意接受供股的話，也可以把供股權(quán)賣出去。原來股東也不會受到任何傷害。“如果H股再融資采取增發(fā)方式，股票很容易落在投機(jī)基金或?qū)_基金的手里。這些機(jī)構(gòu)往往會興風(fēng)作浪。”這位小股東說，“小股東一般都愿意參加供股。只要管理層把工作做好，讓業(yè)績有增長，讓派息有增長，大家都愿意參加供股。”
上述個人股東提出“供股”建議的另一依據(jù)：建行、交行的供股方案出臺后，其市場走勢不比大盤弱，反而更強(qiáng)一些。
對于這位個人股東的建議，李禮輝稱，供股方案是中行考慮的諸多方案之一。“但我們今天仍然不能就這個事情做出最后的決定。我們會進(jìn)一步征求各個方面股東的意見。包括大股東，小股東的意見。同時。我們希望做出更專業(yè)的安排。”李禮輝說。
李禮輝說：“為股民所想，確實(shí)是我們管理層應(yīng)盡的責(zé)任。我們特別感謝各位股東給我們的提醒。”
面對話筒，上述小股東在發(fā)言過程中略顯緊張。李禮輝及時微笑表示，“慢慢來，不著急。”
另有支持“供股”的個人股東提出，“與內(nèi)地同業(yè)相比，中行在盈利和派息率方面做得比較好。但是與一些世界級的銀行相比，派息次數(shù)較少。希望通過供股等方式解決了資本金問題后，增加派息次數(shù)。這種提議得到了其他股東的支持和掌聲響應(yīng)。
李禮輝表示，派息的安排是一個公司重大的事項(xiàng)。調(diào)整派息的規(guī)定，董事會需要征求各股東的意見，包括大股東，也包括各位小股東的意見。
所持歐洲債券風(fēng)險(xiǎn)可控
希臘等國出現(xiàn)的主權(quán)債務(wù)危機(jī)使一些銀行的債券變成不良資產(chǎn)。有股東提出問題：中國銀行是否持有不良的歐洲債券？持有這些債券對中國銀行的影響如何？
對此，李禮輝說：“我們持有的歐洲五國債券數(shù)量很少，只有幾億美元。從去年年底到今年3月份，持有比例進(jìn)一步降低。”
“在今年一季度減持這些債券的時候，實(shí)際上還獲得了一定收益。全部歐洲債券在中行所持有的外幣債券中所占比例大概是20%多一些。”李禮輝說，“我們也對這些債券做了認(rèn)真的評價，在這些債券中沒有所謂的不良債券。我們現(xiàn)在所持有的這些歐洲債券的風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的，不會對中行的財(cái)務(wù)表現(xiàn)造成重大的影響。”
網(wǎng)銀是今年渠道建設(shè)的重要內(nèi)容
有一位小股東對中行網(wǎng)銀提出了自己的看法。這位小股東通過長時間的觀察認(rèn)為，中行的網(wǎng)頁與有的同業(yè)相比“非常的不活潑、不新穎”——在介紹業(yè)務(wù)方面缺少吸引力。“這幾年我也一直在提這個問題。我希望你們能把網(wǎng)頁的內(nèi)容做得更活潑。如此，當(dāng)股東在網(wǎng)上查閱資料時也不會感覺沉悶。”這位小股東說。
聽完上述小股東的建議，李禮輝說：“謝謝你的問題，也謝謝你的鼓勵。我們管理層有責(zé)任為股東創(chuàng)造更高的價值。網(wǎng)銀是我們管理層非常關(guān)注的一個重大問題。”
“就目前的網(wǎng)銀功能來說，我們認(rèn)為和工行 、建行還有一定的差距，但是我們之間的差距正在迅速地縮小。這是2010年中行渠道建設(shè)的重要內(nèi)容。”李禮輝說，“希望在不久的將來，中行的網(wǎng)銀系統(tǒng)以及其他對客戶提供服務(wù)的平臺，包括分支機(jī)構(gòu)、網(wǎng)銀以及正在推廣的手機(jī)銀行，都能達(dá)到市場領(lǐng)先的水平，來報(bào)答各位股東對中行的信賴。”
房價下跌30%對中行有關(guān)住房貸款不會有重大影響
房地產(chǎn)市場調(diào)整以來，各銀行都進(jìn)行了關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)壓力測試。
李禮輝透露，中行也進(jìn)行了房貸壓力測試。中行把測試分成輕度壓力、中度壓力和重度壓力三個層次。輕度壓力是指房價下跌10%，基準(zhǔn)利率提高27個基點(diǎn)的情況；中度壓力是指房價下跌20%，基準(zhǔn)利率提升54個基點(diǎn)的情況；重度壓力是指房價下跌30%，基準(zhǔn)利率提升108個基點(diǎn)的情況。
“根據(jù)我們最近完成的壓力測試結(jié)果，即使在重度壓力情況下，對中行的有關(guān)住房的貸款不會有重大的影響。”李禮輝說，“中行的住房貸款包括：一個是對公司的住房貸款，主要有兩類，一類是對房地產(chǎn)開發(fā)公司的信貸，一類是土地儲備的貸款；二是個人住房貸款。”
據(jù)李禮輝介紹，中行的公司住房貸款余額和個人住房貸款余額加起來大概超過10000億元。在“重度壓力”情況下，中行的房地產(chǎn)貸款不良率或?qū)⒃黾?.2個百分點(diǎn)左右，撥備會增加幾十億人民幣。如此，房價下跌對中行的財(cái)務(wù)表現(xiàn)不會有特別大的影響。
另外，針對股東提出的相關(guān)問題，李禮輝表示，“從目前情況看，中行對地方政府融資平臺貸款的風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的。謝謝你的問題。” (李峻嶺 理財(cái)周報(bào))
“根據(jù)我們最近完成的壓力測試結(jié)果，即使房價下跌30%，對中行 住房貸款不會有重大的影響。”李禮輝表示
李禮輝看上去總是溫文爾雅、面帶微笑。在5月27日舉行的股東大會上，面對在場的眾多中行小股東，作為主持人的中行行長李禮輝使用最多的一句話是“謝謝你的問題”或“謝謝你的提議”。
當(dāng)一位自稱持有47萬多股中行H股的個人股東慷慨激昂表達(dá)了希望“供股(配股)”的心愿后，李禮輝明確回應(yīng)：“為股民所想，確實(shí)是我們管理層應(yīng)盡的責(zé)任。我們特別感謝各位股東給我們的提醒。”
2010年5月27日上午9時30分，中行2009年年度股東大會在香港香格里拉酒店和北京中苑賓館兩地同時召開。
會議期間，股東積極參與，踴躍提問，交流氣氛活躍。李禮輝就股東關(guān)心的A股可轉(zhuǎn)債發(fā)行安排、持有歐洲債券情況、地方政府融資平臺、房地產(chǎn)行業(yè)授信資產(chǎn)質(zhì)量壓力測試及派息等問題進(jìn)行了回應(yīng)。
小股東愿意參與供股
李禮輝表示，A股不超過400億可轉(zhuǎn)債的發(fā)行會盡快向市場推出。希望爭取在未來半個月內(nèi)進(jìn)行具體的發(fā)行工作。
中行H股再融資采取什么樣的具體方式是投資者關(guān)心的焦點(diǎn)問題。
上述持有47萬股中行H股的個人股東長期看好中行股票。他對中行通過再融資補(bǔ)充資本金的舉措表示支持和理解。這位小股東說：“中行要壯大，需要再融資。我希望管理層能考慮用供股的方法來融資。供股不會攤薄原有股東的權(quán)益。在中行業(yè)績有增長態(tài)勢的情況下，小股東會繼續(xù)支持中行，和中行一起壯大。”
上述個人股東進(jìn)一步表示，即使股東不愿意接受供股的話，也可以把供股權(quán)賣出去。原來股東也不會受到任何傷害。“如果H股再融資采取增發(fā)方式，股票很容易落在投機(jī)基金或?qū)_基金的手里。這些機(jī)構(gòu)往往會興風(fēng)作浪。”這位小股東說，“小股東一般都愿意參加供股。只要管理層把工作做好，讓業(yè)績有增長，讓派息有增長，大家都愿意參加供股。”
上述個人股東提出“供股”建議的另一依據(jù)：建行、交行的供股方案出臺后，其市場走勢不比大盤弱，反而更強(qiáng)一些。
對于這位個人股東的建議，李禮輝稱，供股方案是中行考慮的諸多方案之一。“但我們今天仍然不能就這個事情做出最后的決定。我們會進(jìn)一步征求各個方面股東的意見。包括大股東，小股東的意見。同時。我們希望做出更專業(yè)的安排。”李禮輝說。
李禮輝說：“為股民所想，確實(shí)是我們管理層應(yīng)盡的責(zé)任。我們特別感謝各位股東給我們的提醒。”
面對話筒，上述小股東在發(fā)言過程中略顯緊張。李禮輝及時微笑表示，“慢慢來，不著急。”
另有支持“供股”的個人股東提出，“與內(nèi)地同業(yè)相比，中行在盈利和派息率方面做得比較好。但是與一些世界級的銀行相比，派息次數(shù)較少。希望通過供股等方式解決了資本金問題后，增加派息次數(shù)。這種提議得到了其他股東的支持和掌聲響應(yīng)。
李禮輝表示，派息的安排是一個公司重大的事項(xiàng)。調(diào)整派息的規(guī)定，董事會需要征求各股東的意見，包括大股東，也包括各位小股東的意見。
所持歐洲債券風(fēng)險(xiǎn)可控
希臘等國出現(xiàn)的主權(quán)債務(wù)危機(jī)使一些銀行的債券變成不良資產(chǎn)。有股東提出問題：中國銀行是否持有不良的歐洲債券？持有這些債券對中國銀行的影響如何？
對此，李禮輝說：“我們持有的歐洲五國債券數(shù)量很少，只有幾億美元。從去年年底到今年3月份，持有比例進(jìn)一步降低。”
“在今年一季度減持這些債券的時候，實(shí)際上還獲得了一定收益。全部歐洲債券在中行所持有的外幣債券中所占比例大概是20%多一些。”李禮輝說，“我們也對這些債券做了認(rèn)真的評價，在這些債券中沒有所謂的不良債券。我們現(xiàn)在所持有的這些歐洲債券的風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的，不會對中行的財(cái)務(wù)表現(xiàn)造成重大的影響。”
網(wǎng)銀是今年渠道建設(shè)的重要內(nèi)容
有一位小股東對中行網(wǎng)銀提出了自己的看法。這位小股東通過長時間的觀察認(rèn)為，中行的網(wǎng)頁與有的同業(yè)相比“非常的不活潑、不新穎”——在介紹業(yè)務(wù)方面缺少吸引力。“這幾年我也一直在提這個問題。我希望你們能把網(wǎng)頁的內(nèi)容做得更活潑。如此，當(dāng)股東在網(wǎng)上查閱資料時也不會感覺沉悶。”這位小股東說。
聽完上述小股東的建議，李禮輝說：“謝謝你的問題，也謝謝你的鼓勵。我們管理層有責(zé)任為股東創(chuàng)造更高的價值。網(wǎng)銀是我們管理層非常關(guān)注的一個重大問題。”
“就目前的網(wǎng)銀功能來說，我們認(rèn)為和工行 、建行還有一定的差距，但是我們之間的差距正在迅速地縮小。這是2010年中行渠道建設(shè)的重要內(nèi)容。”李禮輝說，“希望在不久的將來，中行的網(wǎng)銀系統(tǒng)以及其他對客戶提供服務(wù)的平臺，包括分支機(jī)構(gòu)、網(wǎng)銀以及正在推廣的手機(jī)銀行，都能達(dá)到市場領(lǐng)先的水平，來報(bào)答各位股東對中行的信賴。”
房價下跌30%對中行有關(guān)住房貸款不會有重大影響
房地產(chǎn)市場調(diào)整以來，各銀行都進(jìn)行了關(guān)于房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)壓力測試。
李禮輝透露，中行也進(jìn)行了房貸壓力測試。中行把測試分成輕度壓力、中度壓力和重度壓力三個層次。輕度壓力是指房價下跌10%，基準(zhǔn)利率提高27個基點(diǎn)的情況；中度壓力是指房價下跌20%，基準(zhǔn)利率提升54個基點(diǎn)的情況；重度壓力是指房價下跌30%，基準(zhǔn)利率提升108個基點(diǎn)的情況。
“根據(jù)我們最近完成的壓力測試結(jié)果，即使在重度壓力情況下，對中行的有關(guān)住房的貸款不會有重大的影響。”李禮輝說，“中行的住房貸款包括：一個是對公司的住房貸款，主要有兩類，一類是對房地產(chǎn)開發(fā)公司的信貸，一類是土地儲備的貸款；二是個人住房貸款。”
據(jù)李禮輝介紹，中行的公司住房貸款余額和個人住房貸款余額加起來大概超過10000億元。在“重度壓力”情況下，中行的房地產(chǎn)貸款不良率或?qū)⒃黾?.2個百分點(diǎn)左右，撥備會增加幾十億人民幣。如此，房價下跌對中行的財(cái)務(wù)表現(xiàn)不會有特別大的影響。
另外，針對股東提出的相關(guān)問題，李禮輝表示，“從目前情況看，中行對地方政府融資平臺貸款的風(fēng)險(xiǎn)是可以控制的。謝謝你的問題。” (李峻嶺 理財(cái)周報(bào))
太原各銀行房貸政策收緊
記者近日從正在舉行的太原市第12屆大型房展會上了解到，房地產(chǎn)調(diào)控政策推出之后，太原市各家銀行的房貸政策都有所收緊，但具體執(zhí)行上還存在差異。
記者在采訪參加此次房展會的銀行時發(fā)現(xiàn)，目前太原市各大銀行在執(zhí)行調(diào)控政策方面，實(shí)行首套90平方米以上住房，首付至少30％；第二套住房首付至少50％，貸款利率上浮10％。但各家銀行在首套房的利率折扣上存在差異。
據(jù)了解，中國建設(shè)銀行、郵政儲蓄銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行目前仍實(shí)行首套住房基準(zhǔn)利率的7折優(yōu)惠；華夏銀行 和中信銀行的首套房利率為基準(zhǔn)利率的8折，但首付高于30％的，利率可以有所優(yōu)惠，最低不低于基準(zhǔn)利率的70％；而招商銀行實(shí)行的則是首套房貸款利率8.5折，是記者采訪銀行中最高的。(董時珊 南婷 中華工商時報(bào))
記者近日從正在舉行的太原市第12屆大型房展會上了解到，房地產(chǎn)調(diào)控政策推出之后，太原市各家銀行的房貸政策都有所收緊，但具體執(zhí)行上還存在差異。
記者在采訪參加此次房展會的銀行時發(fā)現(xiàn)，目前太原市各大銀行在執(zhí)行調(diào)控政策方面，實(shí)行首套90平方米以上住房，首付至少30％；第二套住房首付至少50％，貸款利率上浮10％。但各家銀行在首套房的利率折扣上存在差異。
據(jù)了解，中國建設(shè)銀行、郵政儲蓄銀行、浦發(fā)銀行、民生銀行目前仍實(shí)行首套住房基準(zhǔn)利率的7折優(yōu)惠；華夏銀行 和中信銀行的首套房利率為基準(zhǔn)利率的8折，但首付高于30％的，利率可以有所優(yōu)惠，最低不低于基準(zhǔn)利率的70％；而招商銀行實(shí)行的則是首套房貸款利率8.5折，是記者采訪銀行中最高的。(董時珊 南婷 中華工商時報(bào))
銀行拒發(fā)三套房貸 簽約買家能否退房
準(zhǔn)業(yè)主剛買了第三套房，不料與樓市新政“撞車”，被銀行告知不能放貸，無奈之下想退房，卻又遭到開發(fā)商拒絕。眼下，新政“過渡期”的房貸糾紛逐漸浮現(xiàn)，行家稱“在廣州可能已有上千宗”。究竟樓市政策調(diào)整是否可視為“不可抗力”、解除購房合同？
申請按揭與“新政”撞車
王女士原本在貴州。兩年前，隨家人移居廣州，她把貴州原有的20多平方米的房子轉(zhuǎn)賣給了朋友，另置下廣州一套中小戶型的房子。今年初，為改善居住環(huán)境，看中一套120多平方米的房子，約150萬元。2月底，王女士與開發(fā)商簽下認(rèn)購書，并付了40%的首期。
3月中旬，王女士向銀行遞交材料，申請六成按揭。銀行重重審批，輾轉(zhuǎn)至4月下旬，程序走到一半，剛好與國務(wù)院房貸新政“撞車”。新政規(guī)定，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放第三套以上住房貸款。
“銀行那邊突然通知，說我的房貸申請沒通過審批。”王女士非常無奈，“六成房款總共93萬多元，我們實(shí)在沒有能力負(fù)擔(dān)?。?rdquo;她向開發(fā)商提出退房，想要回當(dāng)初交納的60多萬元首期。
王女士跟開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書上寫明，若單方違約造成買賣關(guān)系破裂，違約方必須交納違約金。但王女士認(rèn)為，違約并非自己個人原因造成。“我訂下這套房子的時候，銀行還是可以發(fā)放貸款的。這樣的違約屬于意外。”不過，為免糾紛，王女士決定退讓一步，情愿繳納違約金，以討回60多萬元首期。“這樣的話，我當(dāng)初交的2萬元訂金肯定收不回來了，另外還要再賠償滯納金我都認(rèn)了。”
可是，開發(fā)商還是一口拒絕。并稱，買賣關(guān)系已確立，房子不能退。
那么，這93萬元由誰買單？開發(fā)商提出，以裝修的名義代辦房貸。但對這種“權(quán)宜之計(jì)”，王女士并不接受。
類似糾紛廣州有上千宗？
廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，像王女士這種例子并不鮮見，在廣州或有上千宗；而深圳更甚，眾多炒房者在新政發(fā)布后紛紛要求退房，惹出類似的糾紛。黃韜說，目前并無一套固定的處理模式，開發(fā)商也在盡力跟銀行協(xié)商，希望銀行能有所放寬。“若買賣沒達(dá)成，開發(fā)商也有損失”。
黃韜表示，若買方堅(jiān)持退房，有些開發(fā)商出于保證品牌的目的和看好后市的心態(tài)，會同意退還全額或大部分首期。也有部分開發(fā)商拒絕退房，最終雙方通過法律程序解決糾紛。“若合同沒對政策調(diào)整后買家有無承受能力作出說明，買家要退房就必須舉證，說明自己無力在新政后既供得起房又能維持正常生活。”
合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江指出，無論是新政發(fā)布前后，類似的情況都非常普遍，因?yàn)槌速J款人是三次或以上置業(yè)之外，銀行拒批貸款的原因還有很多。因此，開發(fā)商應(yīng)該防患于未然。“首先，開發(fā)商在合同里必須對銀行不批貸款的情況下如何處理作出說明，如果沒有說明的話，銀行不批貸款，房屋買賣就無法達(dá)成，合同應(yīng)該作廢。第二，開發(fā)商可以換一家銀行來貸款。目前廣州好些銀行暫時都沒停發(fā)三套房貸。”
滿堂紅研究部經(jīng)理周峰則透露，在二手市場交易中，賣家會注意先向銀行咨詢買家的收支情況及可貸款的成數(shù)，再行決定是否簽訂買賣合同，這樣可避免此類風(fēng)險(xiǎn)。
律師說法
買家應(yīng)支付
必要的開支
對于上述案例，省律師協(xié)會房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會秘書長徐清波律師分析，如果由于貸款新政，導(dǎo)致買受人無法取得銀行貸款，進(jìn)而無法支付剩余樓款，這是買受人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，買受人也無法與開發(fā)商協(xié)商通過變更其它付款方式來繼續(xù)履行《買賣合同》，這一切并不是買受人的過錯導(dǎo)致的。因此，買受人是可以基于公平原則要求解除合同，開發(fā)商也應(yīng)將已收取的首期購房款及其利息或者定金返還給買受人。
從另外一個角度來說，開發(fā)商也沒有過錯。開發(fā)商能否主張要求買受人支付簽訂及解除《買賣合同》而產(chǎn)生的必要開支呢？對此，徐清波律師表示支持。他分析，雖然簽訂及解除《買賣合同》，開發(fā)商與買受人均有必要開支產(chǎn)生，但導(dǎo)致合同解除的原因畢竟是買受人履行合同義務(wù)過程中出現(xiàn)的問題，對于守約方的開發(fā)商要求買受人支付為簽訂及解除《買賣合同》而產(chǎn)生的必要開支應(yīng)是合理的。當(dāng)然，一般而言，必要開支數(shù)額不會太大。
如果開發(fā)商與買受人是通過房產(chǎn)中介提供媒介服務(wù)而簽訂合同的，在這種情形下，中介公司能否索要中介費(fèi)？徐清波說，一般情形，在開發(fā)商與買受人正式簽訂《買賣合同》時，房產(chǎn)中介提供居間媒介服務(wù)的主要內(nèi)容已完成，已具備收取其提供媒介服務(wù)的大部分或全部報(bào)酬款項(xiàng)的權(quán)利。當(dāng)出現(xiàn)上述解除《買賣合同》的情形時，還要開發(fā)商與買受人履行支付房產(chǎn)中介的全部媒介服務(wù)報(bào)酬的義務(wù)確屬不盡公平；此時如三方協(xié)商能成的，按照協(xié)商結(jié)果處理；若協(xié)商不成，由房產(chǎn)中介酌情收取部分媒介服務(wù)報(bào)酬的做法較為妥當(dāng)。(趙燕華 中國新聞網(wǎng))
準(zhǔn)業(yè)主剛買了第三套房，不料與樓市新政“撞車”，被銀行告知不能放貸，無奈之下想退房，卻又遭到開發(fā)商拒絕。眼下，新政“過渡期”的房貸糾紛逐漸浮現(xiàn)，行家稱“在廣州可能已有上千宗”。究竟樓市政策調(diào)整是否可視為“不可抗力”、解除購房合同？
申請按揭與“新政”撞車
王女士原本在貴州。兩年前，隨家人移居廣州，她把貴州原有的20多平方米的房子轉(zhuǎn)賣給了朋友，另置下廣州一套中小戶型的房子。今年初，為改善居住環(huán)境，看中一套120多平方米的房子，約150萬元。2月底，王女士與開發(fā)商簽下認(rèn)購書，并付了40%的首期。
3月中旬，王女士向銀行遞交材料，申請六成按揭。銀行重重審批，輾轉(zhuǎn)至4月下旬，程序走到一半，剛好與國務(wù)院房貸新政“撞車”。新政規(guī)定，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放第三套以上住房貸款。
“銀行那邊突然通知，說我的房貸申請沒通過審批。”王女士非常無奈，“六成房款總共93萬多元，我們實(shí)在沒有能力負(fù)擔(dān)?。?rdquo;她向開發(fā)商提出退房，想要回當(dāng)初交納的60多萬元首期。
王女士跟開發(fā)商簽訂的認(rèn)購書上寫明，若單方違約造成買賣關(guān)系破裂，違約方必須交納違約金。但王女士認(rèn)為，違約并非自己個人原因造成。“我訂下這套房子的時候，銀行還是可以發(fā)放貸款的。這樣的違約屬于意外。”不過，為免糾紛，王女士決定退讓一步，情愿繳納違約金，以討回60多萬元首期。“這樣的話，我當(dāng)初交的2萬元訂金肯定收不回來了，另外還要再賠償滯納金我都認(rèn)了。”
可是，開發(fā)商還是一口拒絕。并稱，買賣關(guān)系已確立，房子不能退。
那么，這93萬元由誰買單？開發(fā)商提出，以裝修的名義代辦房貸。但對這種“權(quán)宜之計(jì)”，王女士并不接受。
類似糾紛廣州有上千宗？
廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴記者，像王女士這種例子并不鮮見，在廣州或有上千宗；而深圳更甚，眾多炒房者在新政發(fā)布后紛紛要求退房，惹出類似的糾紛。黃韜說，目前并無一套固定的處理模式，開發(fā)商也在盡力跟銀行協(xié)商，希望銀行能有所放寬。“若買賣沒達(dá)成，開發(fā)商也有損失”。
黃韜表示，若買方堅(jiān)持退房，有些開發(fā)商出于保證品牌的目的和看好后市的心態(tài)，會同意退還全額或大部分首期。也有部分開發(fā)商拒絕退房，最終雙方通過法律程序解決糾紛。“若合同沒對政策調(diào)整后買家有無承受能力作出說明，買家要退房就必須舉證，說明自己無力在新政后既供得起房又能維持正常生活。”
合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江指出，無論是新政發(fā)布前后，類似的情況都非常普遍，因?yàn)槌速J款人是三次或以上置業(yè)之外，銀行拒批貸款的原因還有很多。因此，開發(fā)商應(yīng)該防患于未然。“首先，開發(fā)商在合同里必須對銀行不批貸款的情況下如何處理作出說明，如果沒有說明的話，銀行不批貸款，房屋買賣就無法達(dá)成，合同應(yīng)該作廢。第二，開發(fā)商可以換一家銀行來貸款。目前廣州好些銀行暫時都沒停發(fā)三套房貸。”
滿堂紅研究部經(jīng)理周峰則透露，在二手市場交易中，賣家會注意先向銀行咨詢買家的收支情況及可貸款的成數(shù)，再行決定是否簽訂買賣合同，這樣可避免此類風(fēng)險(xiǎn)。
律師說法
買家應(yīng)支付
必要的開支
對于上述案例，省律師協(xié)會房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會秘書長徐清波律師分析，如果由于貸款新政，導(dǎo)致買受人無法取得銀行貸款，進(jìn)而無法支付剩余樓款，這是買受人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，買受人也無法與開發(fā)商協(xié)商通過變更其它付款方式來繼續(xù)履行《買賣合同》，這一切并不是買受人的過錯導(dǎo)致的。因此，買受人是可以基于公平原則要求解除合同，開發(fā)商也應(yīng)將已收取的首期購房款及其利息或者定金返還給買受人。
從另外一個角度來說，開發(fā)商也沒有過錯。開發(fā)商能否主張要求買受人支付簽訂及解除《買賣合同》而產(chǎn)生的必要開支呢？對此，徐清波律師表示支持。他分析，雖然簽訂及解除《買賣合同》，開發(fā)商與買受人均有必要開支產(chǎn)生，但導(dǎo)致合同解除的原因畢竟是買受人履行合同義務(wù)過程中出現(xiàn)的問題，對于守約方的開發(fā)商要求買受人支付為簽訂及解除《買賣合同》而產(chǎn)生的必要開支應(yīng)是合理的。當(dāng)然，一般而言，必要開支數(shù)額不會太大。
如果開發(fā)商與買受人是通過房產(chǎn)中介提供媒介服務(wù)而簽訂合同的，在這種情形下，中介公司能否索要中介費(fèi)？徐清波說，一般情形，在開發(fā)商與買受人正式簽訂《買賣合同》時，房產(chǎn)中介提供居間媒介服務(wù)的主要內(nèi)容已完成，已具備收取其提供媒介服務(wù)的大部分或全部報(bào)酬款項(xiàng)的權(quán)利。當(dāng)出現(xiàn)上述解除《買賣合同》的情形時，還要開發(fā)商與買受人履行支付房產(chǎn)中介的全部媒介服務(wù)報(bào)酬的義務(wù)確屬不盡公平；此時如三方協(xié)商能成的，按照協(xié)商結(jié)果處理；若協(xié)商不成，由房產(chǎn)中介酌情收取部分媒介服務(wù)報(bào)酬的做法較為妥當(dāng)。(趙燕華 中國新聞網(wǎng))
