李嘉誠內(nèi)地撤資路線圖

 

　　羅韜

 

　　李嘉誠自今年以來不斷退出中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場。

 

　　今年1月，李嘉誠對外界拋出“重磅炸彈”：新成立的長江和記實(shí)業(yè)有限公司(下稱“長和”)將接手長實(shí)及和黃的所有非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括港口及相關(guān)服務(wù)、零售、基建、能源和電訊業(yè)務(wù)的運(yùn)營及投資；新公司長江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司(下稱“長地”)將持有長實(shí)及和黃在中國香港、內(nèi)地及海外的所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

 

　　值得一提的是，新的長和與長地公司，將選擇以離岸注冊聞名的英屬開曼群島作為注冊地，原先注冊于香港的長實(shí)及和黃將被注銷。重組計劃完成后，新成立的“長和”及“長地”將重新在香港聯(lián)交所主板上市。雖然李嘉誠極力表示并非看衰國內(nèi)地房地產(chǎn)市場，但是上述行為均被認(rèn)為是李嘉誠不愿意繼續(xù)投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的信號。

 

　　囤地入場

 

　　上個世紀(jì)90年代，很多外資撤離內(nèi)地，當(dāng)時李嘉誠卻開始大舉進(jìn)軍內(nèi)地市場，成為香港在內(nèi)地最大的投資者。

 

　　長和曾在2005年前后迅速拿地，在2010年至2012年也有一輪內(nèi)地市場的擴(kuò)張。雖然如此，但是其經(jīng)常閑置土地。克而瑞資料顯示，其在廣州增城項(xiàng)目早在2005年拿到土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，雖后因?qū)徲嬍饘ν恋剡M(jìn)行調(diào)查有短暫擱置，但2011年才正式動工，而到了2014年兩座住宅的項(xiàng)目進(jìn)度僅為40%和10%。

 

　　“這樣的例子在長和系開發(fā)中屢見不鮮，緩慢的開發(fā)進(jìn)程使長和坐享豐厚的土地溢價。”克而瑞研究中心洪圣奇告訴《第一財經(jīng)日報》記者。

 

　　其在上海的土地同樣“囤地”多年，2004年，當(dāng)時長地以1.2萬元/平方米的樓面價拿下的陸家嘴世紀(jì)大道2-4地塊，項(xiàng)目總建筑面積約36萬平方米，其中商場面積約14萬平方米，2幢辦公樓面積約13萬平方米。長地準(zhǔn)備將其建造世紀(jì)匯廣場，但是截至目前上述項(xiàng)目還未完工，僅啟動了招商計劃，之后傳出長地準(zhǔn)備將上述項(xiàng)目以200億元的價格賣出?！兜谝回斀?jīng)日報》記者了解到，目前已有多家境外基金在和長實(shí)地產(chǎn)接觸，但均未達(dá)成實(shí)質(zhì)收購意向。長地方面則表示，自持可能性較大，但不排除在境外買家出優(yōu)越條件的情況下，轉(zhuǎn)而出售的可能。

 

　　《第一財經(jīng)日報》記者注意到，如果世紀(jì)匯出售，包括超市、港口、能源等其他資產(chǎn)，李嘉誠近三年套現(xiàn)國內(nèi)資產(chǎn)金額將有千億，而旗下公司其間沒有新增投資和土地儲備。

 

　　高位拋售

 

　　事實(shí)上，從2013年8月開始，李嘉誠開始連番地拋售內(nèi)地物業(yè)套現(xiàn)，彼時正好是中國房地產(chǎn)最好的時期，而到了2014年其更加快減持進(jìn)程。

 

　　2013年8月，李嘉誠以26億元出售廣州西城都薈廣場項(xiàng)目，該項(xiàng)目坐落于荔灣區(qū)黃沙大道8號，占地約7.1萬平方米，樓高四層，總建筑面積約8.8萬平方米，此外該項(xiàng)目位于地鐵1號線及6號線黃沙站上蓋，交通也非常便捷。

 

　　時隔兩個月，李嘉誠家族以71.6億元出售上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心，這個大額的出售更是一度被業(yè)界關(guān)注。東方匯經(jīng)中心建筑面積超過11萬平方米，共建35層樓，總高約為200米。

 

　　作為陸家嘴的寫字樓一直是供不應(yīng)求的狀態(tài)。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，陸家嘴辦公樓平均租金達(dá)11.9元/平方米/天，空置率僅為1.5%。今年上半年陸家嘴地區(qū)沒有新增供應(yīng)，但吸納量卻接近7萬平方米，供應(yīng)非常緊缺?？梢哉f陸家嘴的寫字樓無論是租金還是回報率都是非常可觀的，但是顯然李嘉誠還是選擇了拋售。

 

　　到了2013年底，與李嘉誠關(guān)系匪淺的ARA以30億元的價格出售南京國際金融中心大廈，該項(xiàng)目位于南京市中心的新街口西南角，總建筑面積11.8萬平方米，這也是李嘉誠在南京的唯一物業(yè)。

 

　　2014年4月，李嘉誠家族以72億元賣出北京盈科中心，該項(xiàng)目位于北京市朝陽區(qū)工人體育場北路甲2號，為北京市內(nèi)眾多知名的5A級寫字樓之一。但是這個實(shí)際交易價格和當(dāng)時傳出的價格比還是打了“九折”。記者注意到，作為中國房地產(chǎn)最好的城市北京，其寫字樓租金一直是中國最高的。

 

　　2014年8月，李嘉誠關(guān)系匪淺的ARA以15.4億元出售上海盛邦國際大廈。而到了今年，也傳出李嘉誠旗下上海陸家嘴世紀(jì)匯廣場尋找買家的消息。

 

　　雖然每一次拋售李嘉誠均表示并非看衰內(nèi)地房地產(chǎn)市場，但是其卻在不斷退出中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場，作為一個精明的商人，顯然用實(shí)際行動做自己的買賣。