文/《投資與理財》記者 王玉越

    2010年11月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部向各地發(fā)出《關(guān)于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)的通知》，要求2011年全國安排建設(shè)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造性住房1000萬套。這相比2010年的580萬套，增長了72.4%。而且，北京、天津、重慶、攀枝花等28個城市，也將繼續(xù)開展公積金閑置資金支持保障房建設(shè)的試點。

    如此龐大的保障房計劃，似乎正在向社會傳遞著一個強烈的信號：由政府主導的保障性住房建設(shè)，將加速擠入已被商品房所壟斷的住宅市場，“商品房+保障房”的雙軌制時代即將真正到來。

    “蛋糕”越做越大

    保障性住房是與商品性住房(簡稱商品房)相對應(yīng)的一個概念，是指政府為中低收入、住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由兩限商品住房、廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。

    可期待的是，未來一段時間，將會有越來越大規(guī)模的保障性住房進入建設(shè)和供應(yīng)階段。以京滬為例，2010年上海各類保障房新開工和籌措面積可達1500萬平方米，上市供應(yīng)面積1150萬平方米。而整個“十二五”期間，上海計劃新建住宅1.25億平方米，其中保障房面積約占新建住宅總面積的50%，套數(shù)約占新建住宅總套數(shù)的60%左右。北京則提出“兩個50%”的工作目標：保障性住房、政策性住房建設(shè)用地占全市住宅供地50%以上，新開工建設(shè)和收購各類保障性住房、政策性住房占全市新開工住宅套數(shù)50%以上。

    無論是上海的“50%”、“60%”，還是北京的兩個“50%”，都說明保障性住房的“蛋糕”越做越大了。

    租售并舉，以租為主

    嚴格的資格限制，使得保障性住房成為許多人的“畫餅”，從而也衍生出了一群“夾心層”。他們長期工作、生活在大城市里，卻沒有當?shù)貞艏?，暫時不能享受住房保障。

    為了解決“夾心一族”的尷尬與忐忑，保障性住房的供應(yīng)方式也將從“以售為主”向“租售并舉，以租為主”轉(zhuǎn)變。

    據(jù)北京市住建委相關(guān)負責人透露，今年北京市還將大力發(fā)展公租房，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，公共租賃住房將占到公開配租配售保障房數(shù)量的60%以上。此外，在發(fā)展住房保障體系時，政府也將通過系統(tǒng)政策，允許開發(fā)區(qū)和企業(yè)專門為園區(qū)及企業(yè)員工自行建造公共租賃住房，用相對低廉的租金，解決“夾心層”的住房問題。“這種房子其實不用大，一間房子有十幾平方米，住一個人足夠了。”清華大學房地產(chǎn)研究所副所長季如進說。

    這幾年，不少人寧做“房奴”不租房，除了心態(tài)之外，一個很主要的因素是住房租賃市場不規(guī)范，缺保障。如今租房市場中增加政府公租房占有率，無疑有助于解決房租過高及私房房東過于強勢等問題。畢竟，公租房不僅租價合理，而且穩(wěn)定可靠，讓人踏實，有“歸屬感”。此外，有了公租房的杠桿撬動，也有助于民間住房租賃市場的規(guī)范發(fā)展。這些可以在解決住房困難的過程中，潛移默化地改變“重購輕租”的舊觀念。

    對于廣大年青人來說，“先租后買，先小后大”未嘗不是一個好辦法。

    保障房讓商品房價格降下來

    在價格誘人的另一面，保障性住房也有著極為苛刻的門檻。對于廣大吃不到“蛋糕”的人來說，更關(guān)心的是，保障房能否讓商品房價格降下來？

    專家指出，保障性住房的實施，無疑會對商品房項目的價格和交易量造成一定的下行壓力。2010年，樓市調(diào)控主要集中在防止投機和增加供給兩個方面，盡管限制了樓市投機行為，但因為供給方面不給力，調(diào)控效果大打折扣。因此，保障房建設(shè)也被人們視為左右樓市的“最后一根稻草”。北京宣布，未來5年，計劃新建、收購各類保障性住房100萬套，天津僅僅今年就開建保障房1200萬平方米。保障房建成后，將有力地打破商品房一家獨大、壟斷房市的局面，逼迫商品房銷售回到正常的市場供需渠道，商品房將不再淪為炒房者炒賣、囤積居奇的工具。

    另一方面，同一區(qū)域中，假如有了經(jīng)濟適用房，會讓這一地區(qū)的房價普遍走低。尤其是在經(jīng)濟適用房銷售期間，這種帶動效應(yīng)會更加明顯。所以，對于那些準備購房的人來說，不妨把保障房作為一個參考坐標。

    對于保障性住房來說，你住，或者不住它，它就在那里，不來不去；你愛，或者不愛它，它就在那里，不增不減。

    保障房，不只是“畫餅”。