是開發(fā)商嗅覺靈敏快速出貨，還是壓抑下的強力反彈？

    黃樹輝

    盡管密集的樓市調(diào)控政策讓部分一線城市的商品房市場成交量出現(xiàn)萎縮，深圳新房成交量甚至環(huán)比下跌六成，但部分開發(fā)商1月份的銷售業(yè)績卻仍繼續(xù)保持著大幅增長水平，再次顯示樓市調(diào)控壓力不減。

    客觀數(shù)據(jù)折射出市場需求動力依然強勁，大地產(chǎn)商因為全國布局并在樓市起伏中學會逐漸平衡自己的經(jīng)營，從而具備了一定的抗風險能力。而有業(yè)內(nèi)分析認為，新“國八條”正導致樓市成交步入新一輪下跌通道，1月份或許是開發(fā)商們“最后的瘋狂”。

    首月銷售仍大幅增長

    根據(jù)萬科(000002.SZ)2月9日公布的銷售數(shù)據(jù)，萬科在2011年1月實現(xiàn)銷售面積165.4萬平方米，實現(xiàn)銷售金額201.0億元，較上年同期分別增長了216.1%和220.8%，再次刷新了萬科的月度銷售歷史紀錄。

    這也是國內(nèi)住宅企業(yè)第一次單月銷售超過200億。相對于2010年12月份的84億元銷售額，萬科新年首月銷售額環(huán)比增長139%。

    在此前的2010年8月，萬科單月銷售額首次破百億，達到119.9億元，此后的9月至11月又連續(xù)實現(xiàn)銷售142億、155億、129億元。四個月之后，萬科單月銷售又超200億元大關。

    中海地產(chǎn)(00688.HK)于2月8日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，中海地產(chǎn)1月份實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售額41億港元及銷售面積32.5萬平方米，同比增長241.4%及103.7%。1月份公司環(huán)渤海地區(qū)為銷售額及銷售面積最多的地區(qū)，其銷售額和銷售面積分別達到19.5億元和14.6萬平方米，同比增長分別達959.8%和384.4%。

    根據(jù)公告，富力地產(chǎn)[10.88 -1.81%](02777.HK)在2011年1月份實現(xiàn)物業(yè)銷售額約28.42億元，同比增長28.42%，銷售面積約16.58萬平方米。其中北京10.47億元居眾區(qū)域業(yè)績之首。而資料顯示，富力地產(chǎn)2010年全年的銷售額為322.46億元。而其2011年的全年銷售目標，也在早前由360億元修訂至400億元。

    世茂房地產(chǎn)[10.90 -3.88%](00813.HK)此前公布的數(shù)據(jù)顯示，1月世茂房地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售31.16億元，同比增長22%。合同銷售面積24.19萬平方米，同比下降10%。由此而產(chǎn)生的銷售均價則由去年同期的9508元/平方米大幅上升至1.29萬/平方米。

    恒盛地產(chǎn)[2.21 -0.90%](00845.HK)公布，1月份的合同銷售金額約7.51億元人民幣，同比增長1.11倍；合同銷售面積8.19萬平方米，同比增長2.28倍。

    “最后的瘋狂”？

    但與開發(fā)商銷售業(yè)績逆勢大幅增長相反，不斷加碼的樓市調(diào)控政策導致部分一線城市的房地產(chǎn)市場成交量在1月份出現(xiàn)大幅下跌。

    深圳市規(guī)劃國土委的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1月深圳新房成交4128套合計34萬平方米，與去年12月份的83萬平方米相比下降59.04%。來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，1月北京期房住宅成交量達9557套，環(huán)比去年12月下降了30.1%；現(xiàn)房住宅成交量達1987套，環(huán)比去年12月略微下滑5.23%。

    萬科董事會秘書譚華杰解釋稱，公司1月銷售數(shù)據(jù)再創(chuàng)新高有一定特殊原因，主要是因為去年年底公司集中推盤，較多客戶當時實現(xiàn)了認購但未能在年底完成簽約，這部分業(yè)績在今年1月才正式計入公司銷售。

    但新“國八條”突襲樓市，第三輪調(diào)控政策讓此前或淡或旺的各地春節(jié)樓市普遍感覺到了冬之寒冷，節(jié)前一周各地樓市成交即開始大幅縮水，春節(jié)期間更是觀望者多，出手者寥寥。而隨著央行前日宣布加息，市場更加相信整個樓市上半年將持續(xù)成交量慘淡局面。有業(yè)內(nèi)分析認為，1月份或許是開發(fā)商們“最后的瘋狂”。

    萬科也證實了這種可能。譚華杰表示，每年春節(jié)前后都是住宅市場成交的淡季，今年也不例外。考慮到市場需求的季節(jié)性特征，萬科今年2月份計劃推盤規(guī)模較1月有明顯減少，盡管公司已經(jīng)采取了“春節(jié)連市”等措施積極促進銷售，但2月銷售額較1月環(huán)比仍可能出現(xiàn)較大幅度的下降。

    譚華杰說，新的調(diào)控措施體現(xiàn)了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場、防范房價過快上漲的決心不可動搖。2011年全國總體住宅供應較2010年將有較大幅度增加，而調(diào)控政策對投資性購房需求將產(chǎn)生明顯的抑制作用，未來供求關系將繼續(xù)向有利于購房者的方向轉變，自住型購房者將進一步主導市場。

    1月萬科銷售中144平方米以下普通住宅占比繼續(xù)高達88%。譚華杰也因此表示，萬科將繼續(xù)主流產(chǎn)品定位和快速周轉的經(jīng)營策略，有望在2011年繼續(xù)跑贏大市。

    萬科在新年首月仍保持新增項目的持續(xù)補充。1月份萬科在上海等9個城市新增項目12個，其中蕪湖、秦皇島為新進入城市，而萬科也為此支付地價款總計約66.6億元。

    附表　部分地產(chǎn)大佬1月份銷售業(yè)績

    公司 代碼 銷售面積(萬平方米) 同比增加 銷售額 同比增加

    萬科 000002.SZ 165.4 216.1% 201億元 220.8%

    中海地產(chǎn) 00688.HK 32.5 103.7% 41億港元 241.4%

    富力地產(chǎn) 02777.HK 16.58 — 28.42億元 28.42%

    世茂房地產(chǎn) 00813.HK 24.19 -10% 31.16億元 22%

    恒盛地產(chǎn) 00845.HK 8.19 2.28倍 7.51億元 1.11倍

    資料來源：本報整理