從銀行的角度看，基本的風(fēng)險(xiǎn)是借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)。借款人信用風(fēng)險(xiǎn)，可以通過3種途徑解決：(1)由銀行購(gòu)買借款人信用保險(xiǎn)；(2)由借款人購(gòu)買還款保證保險(xiǎn);(3)房屋抵押,即借款人把購(gòu)買的房屋抵押給銀行。

　　借款人信用保險(xiǎn)和還款保證保險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任，都是在借款人不履行還款義務(wù)時(shí)，由保險(xiǎn)公司賠償銀行所受損失，賠償后有權(quán)向借款人追償。保險(xiǎn)公司承保借款人信用保險(xiǎn)或還款保證保險(xiǎn)，都需要調(diào)查借款人的信用記錄，據(jù)以評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。在目前征信體系基本未建立的情況下，技術(shù)上有很大困難。

　　房屋抵押，既無技術(shù)困難，成本也比購(gòu)買信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)低。抵押的房屋，并不影響借款人居住或出租，只是未還請(qǐng)貸款前，不能出售、轉(zhuǎn)讓或設(shè)定其他權(quán)利。所以，向銀行貸款買房，在還請(qǐng)貸款前，把房屋抵押給銀行已成為通常做法。房屋抵押后，無需再購(gòu)買借款人信用保險(xiǎn)和借款人還款保證保險(xiǎn)。

　　房屋抵押給銀行后，如果作為抵押物的房屋滅失、損毀，將使銀行的抵押權(quán)喪失或減損。所以，銀行對(duì)抵押的房屋具有保險(xiǎn)利益，可以對(duì)抵押房屋投保財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)。當(dāng)然銀行也可以要求借款人投保房屋的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)，約定發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)把賠款支付給銀行。由銀行投保，保費(fèi)會(huì)遠(yuǎn)低于由借款人投保。因?yàn)椋?1)銀行可以與保險(xiǎn)公司建立長(zhǎng)期合作關(guān)系；(2)銀行是投保人，保險(xiǎn)公司無需向其支付手續(xù)費(fèi)；(3)銀行有能力與保險(xiǎn)公司議價(jià)。

　　從借款人的角度看，基本的風(fēng)險(xiǎn)是喪失還款能力。借款人因失業(yè)、減薪等喪失還款能力的風(fēng)險(xiǎn)屬于不可保風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)保險(xiǎn)所能承保的，是借款人因死亡、傷殘喪失還款能力的風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)外，貸款買房一般投保信用人壽保險(xiǎn)，基本內(nèi)容是：以貸款期限為保險(xiǎn)期間，以貸款余額為保險(xiǎn)金額，被保險(xiǎn)人因疾病、意外傷害造成死亡、殘疾時(shí)，保險(xiǎn)公司按保險(xiǎn)金額給付保險(xiǎn)金，用于償還貸款。由于沒有滿期生存給付，保險(xiǎn)金額逐年遞減，對(duì)以后各年度的保費(fèi)要按一定的利率折算現(xiàn)值，所以保費(fèi)低廉。

　　信用人壽保險(xiǎn)在發(fā)達(dá)國(guó)家已是成熟的壽險(xiǎn)產(chǎn)品，其實(shí)就是保額遞減的定期死亡保險(xiǎn)，對(duì)壽險(xiǎn)公司而言，技術(shù)并不復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)不大，投保人的保費(fèi)負(fù)擔(dān)不重。遺憾的是，國(guó)內(nèi)壽險(xiǎn)公司尚未開辦這種保險(xiǎn)。

　　無論從借款人的角度看，還是從銀行的角度看，都存在房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，如房屋因質(zhì)量缺陷造成傾斜、墻體斷裂、倒塌或污染嚴(yán)重，無法居住或必須大修、加固后才能居住。這就需要房屋質(zhì)量保證保險(xiǎn)。

　　房屋質(zhì)量保證保險(xiǎn)由開發(fā)商投保，保險(xiǎn)責(zé)任是：如果由于房屋質(zhì)量存在缺陷，保險(xiǎn)公司賠償購(gòu)房人遭受的損失。房屋的使用壽命長(zhǎng)達(dá)幾十年，房屋的質(zhì)量缺陷，可能在建成交付使用后若干年才被發(fā)現(xiàn)。發(fā)現(xiàn)時(shí)，在法律上，購(gòu)房人有權(quán)向開發(fā)商請(qǐng)求賠償，但開發(fā)商可能無能力賠償，甚至可能已破產(chǎn)。開發(fā)商投保房屋質(zhì)量保證保險(xiǎn)后，購(gòu)房人的損失可由保險(xiǎn)公司賠償。保險(xiǎn)公司承保后，從減少賠款、維護(hù)自身利益出發(fā)，要對(duì)房屋的勘察、設(shè)計(jì)、材料、施工過程等進(jìn)行監(jiān)督，防止發(fā)生質(zhì)量缺陷。

　　房屋質(zhì)量保證保險(xiǎn)，對(duì)保險(xiǎn)公司而言是高技術(shù)含量、高風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，不是所有的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司都有能力承保。開發(fā)商對(duì)于投保房屋質(zhì)量保證保險(xiǎn)不會(huì)有太大的積極性，因?yàn)闀?huì)增加其成本。從近年來出現(xiàn)的“樓歪歪”、“樓倒倒”等現(xiàn)象看，房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)還是時(shí)有發(fā)生的。從保護(hù)購(gòu)房人的利益出發(fā)，有關(guān)部門應(yīng)該積極推動(dòng)開展房屋質(zhì)量保證保險(xiǎn)，條件成熟時(shí)，強(qiáng)制開發(fā)商投保，亦不為過。

　　總之，貸款買房，最需要的保險(xiǎn)是信用人壽保險(xiǎn)和房屋質(zhì)量保證保險(xiǎn)，可惜國(guó)內(nèi)尚未開辦。至于房屋的財(cái)產(chǎn)損失保險(xiǎn)，作用不大，如果投保，可由銀行投保，也可由借款人投保，但最好是由銀行投保。