雖然中美兩國(guó)國(guó)情不同，工資物價(jià)也相差甚遠(yuǎn)，但一邊是美國(guó)人在頭痛房貸，一邊是中國(guó)人在熱議“蝸居”，房市成為兩國(guó)人民共同關(guān)心的頭等大事。比較一下各自的房?jī)r(jià)，看看從美國(guó)房市中汲取什么教訓(xùn)、學(xué)習(xí)什么經(jīng)驗(yàn)，是個(gè)很有必要的話題。

    美國(guó)房?jī)r(jià)，只有曼哈頓依舊堅(jiān)挺

    自從2008年秋由華爾街金融機(jī)構(gòu)引發(fā)的危機(jī)蔓延美國(guó)并殃及世界后，美國(guó)的房市就一蹶不振。次貸造成的災(zāi)情遍及全美，但災(zāi)情也有輕重之分。

    賭城拉斯維加斯和佛羅里達(dá)陽(yáng)光海岸是重中之重——前兩年泡沫膨脹之時(shí)，不管有錢(qián)沒(méi)錢(qián)，美國(guó)人都借助次貸到這兩處度假勝地投資買(mǎi)房，或自住享樂(lè)、提前消費(fèi)，或轉(zhuǎn)手出租、牟取暴利。

    拉斯維加斯寸草不生的沙漠上豪宅驟起，宛如海市蜃樓；佛州的金色海灘上高樓林立，車(chē)水馬龍的喧囂壓倒了濤聲浪語(yǔ)?，F(xiàn)在泡沫幻滅，樓沒(méi)塌，房?jī)r(jià)卻垮了：拉斯維加斯一室一廳的公寓，總價(jià)僅七萬(wàn)多美元(1美元約合6.6元人民幣)；很多獨(dú)棟別墅，室內(nèi)面積400多平方米，花園占地近萬(wàn)平方米，50萬(wàn)美元也無(wú)法出手；佛羅里達(dá)海灣的一套景觀公寓，110平方米，要價(jià)僅9.5萬(wàn)美元。除了這些價(jià)格被壓得讓房主想跳樓的待售屋外，拉斯維加斯和佛羅里達(dá)還有大批因房主無(wú)法償清貸款而被銀行沒(méi)收的空房，估計(jì)幾年也賣(mài)不完。

    暴風(fēng)雨的中心往往卻是最寧?kù)o的港灣。華爾街是次貸的發(fā)源地，華爾街所在地紐約，房市卻依然堅(jiān)挺，一枝獨(dú)秀。曼哈頓房?jī)r(jià)向來(lái)在全美獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷，這次受危機(jī)影響，在下跌20%后穩(wěn)住陣腳，開(kāi)始緩慢回升，平均房?jī)r(jià)目前仍保持在每平方米8000美元左右，靠近中央公園附近動(dòng)輒每平米便賣(mài)到兩三萬(wàn)美元。

    紐約像座磁場(chǎng)，吸引著全世界的名人插隊(duì)落戶(hù)，僅一海之隔的歐洲人，就買(mǎi)下了紐約房市上1/3的房產(chǎn)。光演藝界中，湯姆•克魯斯、朱利亞•羅伯茨、Lady GaGa……反正國(guó)內(nèi)觀眾叫得上來(lái)的大腕名星，都是擁有紐約房產(chǎn)的“紐約客”。據(jù)說(shuō)他們喜歡紐約的原因之一是因?yàn)檫@里的人見(jiàn)多識(shí)廣，不圍觀不追堵，他們得以在此自由享受“普通人”的生活。

    所以，盡管底特律等中部工業(yè)城市的很多地區(qū)待售甚至被遺棄的房屋滿(mǎn)街滿(mǎn)巷；拉斯維加斯、佛羅里達(dá)無(wú)論多少大甩賣(mài)也甩不盡囤積的空房，曼哈頓卻直到2010年的夏天才舉行了近二十多年來(lái)首次由開(kāi)發(fā)商舉辦的房產(chǎn)拍賣(mài)會(huì)——拍賣(mài)6套公寓，卻來(lái)了400多位買(mǎi)家。

    2010年末這里又拍賣(mài)兩套公寓，因?yàn)樽湓诔俏鞫耍愕蒙鲜兄行?，交通也還便利，但不是那種熱門(mén)時(shí)尚、樓下就可以咖啡館小資、博物館風(fēng)雅、飯館里與明星共餐的地方，原本每套要價(jià)200多萬(wàn)美元的公寓，現(xiàn)在起拍價(jià)是每套110萬(wàn)美元。

    兩套公寓分別為室內(nèi)面積156和173平方米，各有30平方米的大露臺(tái)和9平方米的地下儲(chǔ)藏室。在寸土寸金的曼哈頓，稱(chēng)得上是大型房了。客廳、餐廳及廚房采開(kāi)放式結(jié)構(gòu)，不太適合中式菜肴烹調(diào)；公寓里還有私家游泳房，泳池頂端裝有擊水馬達(dá)形成渦流，人在里面逆向而游，永遠(yuǎn)游不到頭，從而達(dá)到鍛煉的效果。

    據(jù)拍賣(mài)商向《世界博覽》特約記者介紹，估計(jì)最后會(huì)以130萬(wàn)～150萬(wàn)美元的價(jià)錢(qián)出手。也就是約8000美元一平米的價(jià)格。這個(gè)地點(diǎn)相當(dāng)于北京北三環(huán)附近，房?jī)r(jià)及房況和京滬穗相比也不算貴吧，這可是曼哈頓城中心?。?/p>

    房產(chǎn)稅讓炒房客投身“希望工程”

    既然房?jī)r(jià)如此便宜，很多中國(guó)購(gòu)房團(tuán)結(jié)隊(duì)而來(lái)，為何卻空手而歸？就是美國(guó)人，手頭若有余錢(qián)，為何不借機(jī)大肆囤積房產(chǎn)，而是瞻前顧后呢？很大一部分原因是買(mǎi)房容易養(yǎng)房難。

    美國(guó)每棟房子每年要交房產(chǎn)稅，公寓樓另外還要交物管費(fèi)(獨(dú)棟別墅一般不需物管費(fèi))。比如上面佛羅里達(dá)要價(jià)9.5萬(wàn)美元的海灣房，每年須交11124美元的物管費(fèi)、2730美元的地產(chǎn)稅，7年下來(lái)的花銷(xiāo)就抵得上買(mǎi)房錢(qián)了。再比如曼哈頓的公寓，每年地產(chǎn)及物管費(fèi)要3萬(wàn)美元，而豪華型公寓一年要十多萬(wàn)美元是常事。

    物管費(fèi)用來(lái)維修公共設(shè)施、支付保安工資等用途，房產(chǎn)稅基本都用在了中小學(xué)校的學(xué)生身上。美國(guó)每個(gè)市鎮(zhèn)都有自己的中小學(xué)，所謂公立學(xué)校是也。上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)部門(mén)，也就是州政府直至國(guó)家教育部，給這些學(xué)校的撥款極其有限，這些學(xué)校的開(kāi)支，包括教師工資、校舍興建、器材添置、校車(chē)接送，甚至每個(gè)人的教科書(shū)和貧困學(xué)生的免費(fèi)午餐，林林總總，基本上都是從居民的房產(chǎn)稅中開(kāi)銷(xiāo)。

    美國(guó)的房產(chǎn)稅80%全都反饋給了下一代，余下的20%稅收，則用來(lái)興建公用圖書(shū)館、公園和居民活動(dòng)中心(簡(jiǎn)稱(chēng)YMCA，內(nèi)設(shè)泳池、健身房等)，同時(shí)還要支付市鎮(zhèn)政府工作人員，包括警察、消防隊(duì)的開(kāi)支。而市長(zhǎng)則是義工性質(zhì)，基本不領(lǐng)報(bào)酬。

    收入所得稅是上繳給國(guó)家的，奧巴馬拿去飛上月球或出兵阿富汗，似乎距離我們這些草民的日常生活太遠(yuǎn)。但這房產(chǎn)稅就切切實(shí)實(shí)地用在美國(guó)老百姓的衣食住行上，和我們息息相關(guān)。稅收高的鎮(zhèn)，學(xué)校經(jīng)費(fèi)充足，教育質(zhì)量多半也好。學(xué)校好了，這個(gè)學(xué)區(qū)的房?jī)r(jià)自然也貴，居民的房子保值又增值。所以稅收、房?jī)r(jià)和學(xué)校，三者相輔相成。

    要囤積房子？沒(méi)問(wèn)題，那您就一邊作房奴，一邊造福子孫為“希望工程”加倍貢獻(xiàn)吧。

    我所在的海島，由于常駐居民很少，多為夏天度假客，所以不設(shè)自己的中學(xué)，而是與鄰鎮(zhèn)合用。即便如此，我們的稅收比別處也低不了多少。錢(qián)去哪里了呢？全扔進(jìn)水里了。

    原來(lái)這海邊的金沙碧波固然美，可是一建度假村、一來(lái)觀光客，人為的污染便接踵而至，僅去年一年，紐約周邊六十多處海灘上就發(fā)動(dòng)了五千多志愿者清掃垃圾。實(shí)際上沙灘面臨的不僅是垃圾，還有大自然的風(fēng)暴侵襲。在過(guò)去的五六十年里，自然因素造成的沙土流失使得海島的沙灘縮減了三四十米，很多臨海的房子甚至面臨著水漫金“屋”的危險(xiǎn)。筑壩建堤、填沙造灘的工程保守估算要7000萬(wàn)美元，島上的房產(chǎn)稅自然不夠，我們的小市長(zhǎng)只能天天腆著臉坐在州府門(mén)口討錢(qián)。

    另外，由于近海是游人戲水區(qū)域，水質(zhì)需保持潔凈，所有沿海城鎮(zhèn)的工業(yè)及生活廢水在經(jīng)過(guò)污水廠處理后，也不能直接排進(jìn)近海，而是在海底鋪設(shè)六七百米長(zhǎng)的管道將廢水排入距海灘六七百米之外的深海區(qū)，這一切都要巨額投資。

    所以，當(dāng)我看到網(wǎng)絡(luò)上海南、山東等海灘上壯觀的林立高樓和熱鬧的購(gòu)房人潮時(shí)，腦海中首先想到的第一個(gè)問(wèn)題是在開(kāi)發(fā)商大興土木的同時(shí)，他們是否也考慮到垃圾處理、廢水排放的相應(yīng)設(shè)施？而每位購(gòu)房的業(yè)主，在把自己的N室N廳裝潢得美輪美奐的時(shí)候，是否能把眼光放遠(yuǎn)一點(diǎn)，投向樓外的碧海銀沙？畢竟，鋼筋水泥大廈都只是一時(shí)之物，而碧藍(lán)的海水和潔凈的沙灘，才是大自然賞賜給我們，再由我們流傳給子孫的最寶貴財(cái)產(chǎn)。