上半年8000億信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)，銀監(jiān)會(huì)開(kāi)始收緊鏈條。政策轉(zhuǎn)向風(fēng)聲鶴唳，各大房企表面上都唱好市場(chǎng)，但應(yīng)對(duì)的方式卻各自不同。以拿地為例，激進(jìn)與穩(wěn)健截然不同。上半年萬(wàn)科90億拿地15塊，堪稱(chēng)“地主”；保利46億搞了4塊居第二。而雅居樂(lè)、中海、招商一地未購(gòu)。就算是恒大，也傾向于在二級(jí)市場(chǎng)拿地，一級(jí)市場(chǎng)拍賣(mài)還是貴了點(diǎn)。

　　但“融資-圈地”的鏈條再次啟動(dòng)，上半年大房企還是獲得了500億融資。十大標(biāo)桿房企的總市場(chǎng)占有率也從2008年底的7.92%上升至10.54%。相對(duì)于大型房企持續(xù)的擴(kuò)張，中小房企憂心忡忡，它們只有在夾縫中求生存。

　　沖動(dòng)是魔鬼，太保守也要吃虧。

　　中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年標(biāo)桿房企土地總體減少2 .5%(相比年初水平)，萬(wàn)科土地儲(chǔ)備增加比例最高，為3.2%。但萬(wàn)科是10家房企中土地儲(chǔ)備量最少的公司，去年年底至今年6月，其土地儲(chǔ)備量一直維持在3年銷(xiāo)售量的水平。

　　在上半年的土地市場(chǎng)中，萬(wàn)科，保利投入較大，而大部分標(biāo)桿房企仍表現(xiàn)謹(jǐn)慎。從購(gòu)地個(gè)數(shù)來(lái)看，萬(wàn)科以15塊的數(shù)量領(lǐng)先眾房企，保利4塊居第二。除雅居樂(lè)，中海，招商未購(gòu)地外，其余開(kāi)發(fā)商拿地?cái)?shù)量均在2塊左右；從金額來(lái)看，萬(wàn)科以90億領(lǐng)先，保利46億位居第二。

　　“萬(wàn)科已經(jīng)錯(cuò)過(guò)了拿地的最好時(shí)機(jī)”，萬(wàn)科高層自己也承認(rèn)。中信證券的調(diào)研顯示，2009年4月前，萬(wàn)科和諸多開(kāi)發(fā)企業(yè)一樣，無(wú)法就地價(jià)和政府達(dá)成一致，以至于在2008年10月-2009年4月間一共只獲取了2幅小地塊。而這半年正是房地產(chǎn)蟄伏而后復(fù)蘇的重要時(shí)間窗口。

　　到了五、六月，萬(wàn)科終于驚醒，以70億的代價(jià)獲取了321萬(wàn)平米的土地儲(chǔ)備，樓面地價(jià)平均為2186元/平方米，基本和公司歷史上土地儲(chǔ)備價(jià)格持平。

　　中信證券研究員陳聰認(rèn)為，從土地儲(chǔ)備分布來(lái)看，本輪拿地周期中，萬(wàn)科集中在二三線城市拿地，顯示出一線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈。

　　“看好地產(chǎn)股的邏輯就是信貸和貨幣政策的推動(dòng)。當(dāng)前的主要風(fēng)險(xiǎn)也集中于此。”在對(duì)萬(wàn)科進(jìn)行調(diào)研之后，中信證券研究員陳聰最后隱晦點(diǎn)了一句，政策轉(zhuǎn)向的風(fēng)險(xiǎn)巨大。

　　統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款為5381億元，同比增長(zhǎng)32 .6%；個(gè)人按揭貸款2829億元，增長(zhǎng)63.1%。由此，上半年進(jìn)入房地產(chǎn)的信貸資金超過(guò)8000億元。

　　這引起了銀監(jiān)會(huì)的高度重視，先是6月底下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，而后銀監(jiān)會(huì)主席劉明康明確表示，要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)。政策轉(zhuǎn)向讓房企心驚膽戰(zhàn)。

　　相比之下，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石最尊重的對(duì)手中海，發(fā)展更加穩(wěn)健。目前中海地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備2359萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)土地平均成本約1900元/平方米，而且有不少在北京、上海、深圳等一線城市好地段，足夠中海6年發(fā)展需要。

　　“融資-圈地”鏈條再次啟動(dòng)寬松貨幣政策下的最后盛宴

　　我不知道風(fēng)往哪個(gè)方向吹，這是目前很多開(kāi)發(fā)商的心態(tài)。

　　“《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》的出臺(tái)，就是希望信貸政策的調(diào)整來(lái)擠出當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫，以此來(lái)保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容表示，從歷史經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)都與銀行信貸過(guò)度擴(kuò)張有關(guān)，都是住房投資性過(guò)度的結(jié)果。

　　在這種情況下，房企加緊融資步伐。中原數(shù)據(jù)顯示，上半年十家標(biāo)桿房企中有六家獲得各類(lèi)融資，共計(jì)505億元，相當(dāng)于十家房企上半年銷(xiāo)售額的34%。其中有300億元為綠城及雅居樂(lè)所獲的銀行授信額度。

　　中原地產(chǎn)研究員劉淵表示，由于融資的便利，開(kāi)發(fā)商已重啟“融資-圈地”的運(yùn)作鏈條。伴隨土地市場(chǎng)的持續(xù)活躍，這一趨勢(shì)在未來(lái)還將以持續(xù)。下半年有融資計(jì)劃的企業(yè)包括復(fù)地，招商等。

　　重新開(kāi)閘的A股也成為爭(zhēng)奪焦點(diǎn)，近日中國(guó)建筑正式IPO之后，包括上海綠地集團(tuán)、首創(chuàng)集團(tuán)、聯(lián)想融科地產(chǎn)、廣東龍興集團(tuán)、富力、珠江、合生、新世界 等14家地產(chǎn)公司都在積極籌備A股上市。

　　“尤其是具有融資優(yōu)勢(shì)的國(guó)企背景企業(yè)，下半年房企仍將在土地市場(chǎng)大顯身手。”劉淵預(yù)計(jì)。

　　大房企弱市中吞并市場(chǎng)中小地產(chǎn)商夾縫中生存

　　房地產(chǎn)的擴(kuò)張與集中正在悄悄地進(jìn)行。過(guò)去幾年中，不論市場(chǎng)繁榮或低迷，標(biāo)桿房企的市場(chǎng)份額始終保持穩(wěn)步上升。金融危機(jī)之下，步伐更是加快。

　　按銷(xiāo)售金額計(jì)算，十大房企的總市場(chǎng)占有率從2008年底的7 .92%上升至10.54%。雖然10家標(biāo)桿房企整體份額上升，但行業(yè)領(lǐng)頭羊萬(wàn)科卻是唯一市場(chǎng)占有率下跌的公司。中原認(rèn)為，庫(kù)存中尾盤(pán)較多、新增供應(yīng)相 對(duì) 偏 少 是 萬(wàn) 科 未 能在此輪反彈中繼續(xù)擴(kuò)大份額原因。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，中小地產(chǎn)商受自身資金實(shí)力限制，盡管對(duì)看好后市，也只能在夾縫中求生存，舉措相對(duì)謹(jǐn)慎。面對(duì)政策可能的調(diào)整，中小地產(chǎn)商不約而同，對(duì)市場(chǎng)采取謹(jǐn)慎、穩(wěn)健的應(yīng)對(duì)策略。

　　在剛剛公布的半年報(bào)中，湖北福星股份 坦承，目前公司主要面臨以下困難：一是土地儲(chǔ)備相對(duì)較少，二是隨著公司在建項(xiàng)目與開(kāi)發(fā)面積的增加，將面臨一定的資金壓力。

　　福星股份顯然不能和地產(chǎn)大佬拼資金、搶地王，其應(yīng)對(duì)舉措是：密切關(guān)注國(guó)家政策動(dòng)向及土地交易市場(chǎng)情況，加大“城中村”和舊城改造項(xiàng)目的推進(jìn)力度，把握時(shí)機(jī)增加土地儲(chǔ)備；多渠道籌措資金。

　　重慶渝開(kāi)發(fā)也表示，公司面臨的主要問(wèn)題突出表現(xiàn)在土地、項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不足；難以形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的持續(xù)效應(yīng)。渝開(kāi)發(fā)并不傾向于參與土地拍賣(mài)，而表示將在已獲得土地和項(xiàng)目資源的基礎(chǔ)上，通過(guò)兼并、收購(gòu)等方式，以獲取一批“短平快”項(xiàng)目。

　　而6月5日剛恢復(fù)上市、轉(zhuǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)的萬(wàn)方地產(chǎn)顯得小心謹(jǐn)慎，其半年度報(bào)告稱(chēng)，在快速回暖的背后有通脹預(yù)期和投資性需求成分在其中，公司對(duì)于房地產(chǎn)后市發(fā)展持謹(jǐn)慎態(tài)度，行業(yè)短期內(nèi)過(guò)熱必然會(huì)帶來(lái)行業(yè)自身的調(diào)整，不能排除國(guó)家會(huì)出臺(tái)相應(yīng)政策及措施給房地產(chǎn)降溫，應(yīng)警惕可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。