上海銀監(jiān)局10月26日發(fā)布的報告顯示,前三季度上海房地產(chǎn)貸款余額首次突破7000億元人民幣,沖高至7134億元。

　　投資人士指出,上海房貸突破7000億大關(guān)主要是因購房需求的強勁而引起的。“今年的成交量和6月份之后高檔房和豪宅受追捧,是房貸創(chuàng)下新高的主要原因。”上海凱奕投資副總經(jīng)理趙煒表示。報告顯示,前三季度上海房地產(chǎn)貸款的增長中,個人住房按揭貸款數(shù)額為4543.6億元;而第三季度454.6億元的個人房貸增量也創(chuàng)下單季的最高紀錄。

　　在房價一路飆升的過程中,上海和全國的房產(chǎn)交易量只是出現(xiàn)了微調(diào)。7月末銀監(jiān)會要求各銀行嚴格執(zhí)行二套房貸政策,但市場上樂觀看好后市的觀點成為主導(dǎo)輿論。但華東師范大學(xué)亞歐中心研究員余南平指出,明年政府關(guān)注的重點在于信貸投放的領(lǐng)域和利率問題,而投資者和開發(fā)商對未來過于樂觀的預(yù)期可能會在信貸收緊后帶來非常不利的影響。

　　滬銀行房貸創(chuàng)7134.1億新高

　　10月26日上海銀監(jiān)局發(fā)布的房地產(chǎn)信貸運行分析報告披露,前三季度上海市房地產(chǎn)貸款余額已經(jīng)達到7134.1億元,首次超過7000億元。

　　上海銀監(jiān)局在報告中認為,今年上海房地產(chǎn)貸款增量呈現(xiàn)“兩高”的特點:一是房地產(chǎn)開發(fā)貸款增量逐季提高,僅第三季度就增加588.1億元,占今年以來一半的增量。二是購房貸款比例逐季提高,1－3月,購房貸款增量占房地產(chǎn)貸款增量的比重僅為18%,1－6月升至50%,而1－9月又升至65%。

　　“房地產(chǎn)貸款主要包括地產(chǎn)商的開發(fā)貸款和購房者的個人按揭貸款。個人按揭貸款是房地產(chǎn)信貸最主要的部分,沒有房產(chǎn)交易的活躍,上海前三季度的房地產(chǎn)信貸數(shù)據(jù)恐怕也難以創(chuàng)下新高。”趙煒表示。

　　“前三季度上海商品房的成交量已經(jīng)是去年全年的125%,我們預(yù)計今年的成交量會達到2500萬平方米。”世邦魏理仕高級董事陳煒在接受記者采訪時表示,在這樣龐大的房產(chǎn)交易量背后,必然會有數(shù)目更為驚人的資金數(shù)額。

　　在龐大信貸規(guī)模的背后,記者發(fā)現(xiàn)三季度的房貸數(shù)據(jù)尤其引人注意。

　　上海銀監(jiān)局的數(shù)據(jù)顯示,截至9月末上海市個人住房貸款余額3827.7億元,比年初增加了715.2億元,其中,第三季度454.6億元的個人房貸增量還創(chuàng)下了單季最高紀錄。

　　專家認為,這與大量民間資本通過銀行貸款來投資房地產(chǎn)有重要關(guān)系。“如果說二季度上海房地產(chǎn)仍然是以自住需求為主的話,那么到了第三季度基本形成了以投資為主的市場,這一點在高端市場表現(xiàn)得尤其突出。”陳煒表示。

　　戴德梁行的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,上海外地人士(以高端住宅投資為主)的住房貸款今年發(fā)生了大幅逆轉(zhuǎn):由今年一季度減少5.1億元變?yōu)槎径仍黾?2.1億元,外地人士住房貸款增量占比已由今年前四個月的19%升至上半年的33%。

　　由于較強的通脹預(yù)期及對未來房價上漲的預(yù)期,對房產(chǎn)的投資需求進入三季度后尤其旺盛,而高端住宅以良好的抗跌性成為投資者的首選。“高檔公寓的總資金尤其大,通過銀行撬動的資金也更多。”陳煒表示。

　　開閘放水 激活投資

　　“天旱了,地上沒有水,田里的莊稼怎么辦？所以要開閘放水。上海前三季度房地產(chǎn)貸款創(chuàng)新高是開閘后的成果之一。”對于今年寬松的信貸政策,一家投資公司的經(jīng)理認為,出于應(yīng)對外在金融危機并激活經(jīng)濟的整體考慮,啟動銀行戰(zhàn)略是今年國家一個重要的環(huán)節(jié)。

　　現(xiàn)在看來,灌溉使田里的不少作物均受到了滋潤,而房地產(chǎn)無疑是其中最滋潤的一畝地。

　　上述人士分析,今年國家的核心目標是為了啟動投資,而銀行信貸和重振房地產(chǎn)業(yè)是其中的重要一步。由于外貿(mào)出口的完全恢復(fù)需要很長的時間,因此首要任務(wù)在于啟動內(nèi)需和投資。然而如果仔細分析可以發(fā)現(xiàn),雖然國家仍將繼續(xù)大力發(fā)展金融業(yè)、清潔能源、高科技等第三產(chǎn)業(yè),但在短時間內(nèi)對國家經(jīng)濟各產(chǎn)業(yè)鏈有直接影響,又最有效果的產(chǎn)業(yè),無疑是房地產(chǎn)業(yè)。

　　如此看來,也就不難理解為何在銀監(jiān)會已經(jīng)批示要收緊二套房貸的情況下,上海房貸又創(chuàng)下了新高。

　　“銀監(jiān)會強調(diào)的二套房貸的政策,是要各銀行嚴格執(zhí)行第二套房首付四成的紅線,這是以前就有的規(guī)定,而并非什么全新的調(diào)控措施。另外,上海房地產(chǎn)信貸報告是對前三個季度的信貸規(guī)模做的累積統(tǒng)計,而并非對單季度做的描述。”中原地產(chǎn)研究中心主任莊巍告訴記者。