與投資不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)的收益相比，監(jiān)管部門(mén)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管控更為關(guān)注。不日將進(jìn)入會(huì)簽程序的“保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)試點(diǎn)細(xì)則”(以下簡(jiǎn)稱細(xì)則)或在近期浮出水面。據(jù)消息人士透露，在首批不動(dòng)產(chǎn)投資試點(diǎn)中，保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)管控將被放在首位。另外記者了解到，保險(xiǎn)資金初次涉足不動(dòng)產(chǎn)的投資比例或?qū)⒖刂圃谫Y產(chǎn)總額的5%以下。

　　車(chē)險(xiǎn)電銷(xiāo)收入“井噴”

　　投資比例擬定5%

　　“在新修訂的細(xì)則中，保險(xiǎn)公司可以運(yùn)用保險(xiǎn)資金，以物權(quán)、股權(quán)、債權(quán)等方式投資不動(dòng)產(chǎn)。”上述消息人士對(duì)記者表示。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郝演蘇對(duì)記者表示，細(xì)則的出臺(tái)只不過(guò)是給保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)一個(gè)“名分”。實(shí)際上，很多保險(xiǎn)公司早通過(guò)多種渠道涉足了不動(dòng)產(chǎn)的投資。例如，中國(guó)人壽以58.19億元港元的價(jià)格入股遠(yuǎn)洋地產(chǎn)；中國(guó)太保 以自用名義斥資近22億元的價(jià)格收購(gòu)了位于北京金融街的豐盛大廈。

　　在保監(jiān)會(huì)近日頒布的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法(草案)》中就曾明確規(guī)定，保險(xiǎn)資金的不動(dòng)產(chǎn)投資可分為基礎(chǔ)設(shè)施類不動(dòng)產(chǎn)和非基礎(chǔ)設(shè)施類，但是并未提及具體的投資比例。

　　“投資比例肯定不會(huì)高于股票的投資比例，也就是說(shuō)不會(huì)超過(guò)5%。”參與細(xì)則意見(jiàn)征求的一位保險(xiǎn)資產(chǎn)管理公司高管對(duì)記者透露。根據(jù)保監(jiān)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2009年11月，保險(xiǎn)資產(chǎn)總額為3.9萬(wàn)億，若按照5%的比例推算，未來(lái)可能將有1900億元的保險(xiǎn)資金涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　前述消息人士還對(duì)記者表示，為了避免保險(xiǎn)資金參與房地產(chǎn)炒作，監(jiān)管部門(mén)嚴(yán)禁保險(xiǎn)資金直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

　　“這主要是為了加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)的管控。畢竟現(xiàn)在的地產(chǎn)市場(chǎng)存在著泡沫，這與保險(xiǎn)資金安全性的要求是不相符合的。”上述高管對(duì)記者表示。

　　風(fēng)險(xiǎn)管控是首位

　　“由于不動(dòng)產(chǎn)投資對(duì)于保險(xiǎn)資金來(lái)說(shuō)還是一個(gè)陌生的領(lǐng)域，所以此次試點(diǎn)監(jiān)管部門(mén)將會(huì)把風(fēng)險(xiǎn)管控放在首位。”上述消息人士對(duì)記者透露，保險(xiǎn)公司必須在近兩個(gè)年度償付能力充足率達(dá)到120%以上才有資格申請(qǐng)參與試點(diǎn)。

　　另外，參與試點(diǎn)的公司必須具有董事會(huì)授權(quán)同意的不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃的決議。決議需列明本次投資可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，試點(diǎn)機(jī)構(gòu)還須具有完善的不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃的決策機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制、業(yè)務(wù)操作流程、內(nèi)部管理制度、內(nèi)部審計(jì)制度和責(zé)任追究制度。

　　“試點(diǎn)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)確定投資議事規(guī)則、決策程序和管理人員，完整記錄每項(xiàng)投資的決策過(guò)程和結(jié)果。”前述消息人士透露。

　　據(jù)悉，為了抵御風(fēng)險(xiǎn)，細(xì)則對(duì)試點(diǎn)公司的專業(yè)人員也作出了明確的要求。參與試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司具有不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的人員不少于5人，其中5年以上不動(dòng)產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的不少于1人。

　　“人才儲(chǔ)備對(duì)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)已經(jīng)不是問(wèn)題，但是房地產(chǎn)畢竟是個(gè)新領(lǐng)域，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)只能在實(shí)戰(zhàn)中學(xué)習(xí)。”前述高管稱。

　　保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)積極備戰(zhàn)

　　雖然細(xì)節(jié)尚未出臺(tái)，但是保險(xiǎn)公司都不甘落后的積極備戰(zhàn)。

　　去年5月，人保集團(tuán)就通過(guò)旗下的人?？赝杜c經(jīng)營(yíng)商務(wù)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的金融街控股簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，擬在投資不動(dòng)產(chǎn)的政策研究、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)等方面進(jìn)行合作。中國(guó)平安繞道旗下的平安信托和物業(yè)公司,涉足了北京、上海多處不動(dòng)產(chǎn)。近日，生命人壽 也不甘落后，與佳兆業(yè)簽訂框架協(xié)議，將成立策略聯(lián)盟，未來(lái)雙方將以租賃、買(mǎi)賣(mài)、信托、抵押融資等方式開(kāi)展合作，拓展商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。

　　東方證券分析師王小罡認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)投資期限長(zhǎng)、收益穩(wěn)定，匹配保險(xiǎn)資金的負(fù)債需求。按照目前上海的情況來(lái)看，投資商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率在5%～8%，相比保險(xiǎn)資金現(xiàn)在5.5%的投資回報(bào)率要高。