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    7月中旬贛州發(fā)布升級版限購政策，針對新出臺的樓市新政，筆者簡化總結出以下要點。并據(jù)此對三類不同需求的購房人群該如何購房采訪了業(yè)內(nèi)人士，他們給出了相應的購房建議。

 

　　●剛需型：個稅及社保別斷繳，買房要量力而行

 

　　非贛州中心城市區(qū)戶籍家庭想要在贛州中心城區(qū)買房，必須提供自購房之日起計算的前2年及以上在本市中心城區(qū)(章貢區(qū)、贛州經(jīng)開區(qū)、蓉江新區(qū))連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明，在這里要提醒大家的是，限購政策具體操作細則中明確規(guī)定，社保及個稅斷繳后補繳是不作數(shù)的。試想一下好不容易快夠兩年了，中間因為換工作斷繳了一個月，結果就得從頭計算時間。所以提醒大家，外地戶籍居民在工作變動時要注意續(xù)繳社保及個稅。另外，剛需族買房要量力而行，買房前考慮清楚幾個問題：為什么買房，買房預算是多少，能承擔多少月供，能買多大的房子，切勿過度透支預算影響了生活質(zhì)量。

 

　　●改善型：認清是首套還是二套，勿盲目換房

 

　　要認清首套及二套房的認定標準，因為首套房二套房的首付相差不小，甚至能相差幾十萬元。以贛州中心城區(qū)為例，限購前首套房首付20%，二套房30-40%，限購后首套房首付部分銀行提至三成，二套房直接五成首付，一些購房者之前資金有限，如2014年花60萬元在章江新區(qū)某樓盤買了個89平方米的兩房，隨著二孩政策全面放開，小戶型已滿足不了居住需求，于是打算賣掉舊房換一套一百多平方米的三房，在限購升級之前，二套房首付只需要30-40%，現(xiàn)在提高到了50%，另外，部分銀行實行認房又認貸，就算賣掉舊房可能還需要借錢才能湊齊二套房首付，所以目前不要著急盲目換房。

 

　　●投資客：注意投資配置，避免資金滯壓

 

　　限購政策，主要是為了平抑房價，因此，首付比例一提高，資金有限的投資客被攔在了門外，能全款買房的投資客雖然有錢但沒購房資格，除非把手里的房子轉(zhuǎn)出去，不過房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，想轉(zhuǎn)手并非那么容易，加上限購限貸的作用，增加了賣房子的時間成本。從投資的角度看，建議不要把資金都壓在房產(chǎn)上，尤其是住宅，可以將目光轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，同時，投資要講究資金配置，將投資方向分散能避免資金滯壓。

 

　　贛州7月限購政策要點

 

　　1.中心城區(qū)住房限購區(qū)域由章江新區(qū)擴大至章貢區(qū)、贛州經(jīng)開區(qū)、蓉江新區(qū)。

 

　　2.限購區(qū)域購房以家庭為單位。

 

　　3.贛州中心城區(qū)戶籍家庭(不含南康區(qū)、贛縣區(qū))在限購區(qū)域內(nèi)已有2套及以上住房不可再購買一手及二手房。

 

　　4.非贛州中心城區(qū)戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)已有1套住房則不可再購買一手及二手房。

 

　　5.非贛州市戶籍家庭在限購區(qū)域內(nèi)購房需提供自購房之日起計算的前2年及以上在贛州中心城區(qū)(章貢區(qū)、經(jīng)開區(qū)、蓉江新區(qū))繳納社?；騻€稅證明。

 

　　6.以居民家庭在限購區(qū)域內(nèi)住房套數(shù)作為房貸套數(shù)認定，提高首付比例：二套房商貸首付提高至50%;二套房公積金貸款首付提高至70%;停止三套房及以上貸款。

 

　　7.對于購買商業(yè)性質(zhì)房產(chǎn)的業(yè)主給予落戶等支持。

 

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　　商業(yè)住宅和普通住宅的區(qū)別

 

　　商業(yè)住宅是指在土地性質(zhì)為商業(yè)用地上建設的住宅用房，稱為商業(yè)住宅，例如像市場上售賣的產(chǎn)權為40-50年的酒店式公寓就是商業(yè)住宅。而商品房則屬于普通住宅，產(chǎn)權70年。

 

　　購房者在買房時應該注意區(qū)分商業(yè)住宅和商品住房，由于土地性質(zhì)不同，商業(yè)住宅產(chǎn)權也和普通商品房產(chǎn)權不同。相信不少購房者在買房的時候都會有此類疑惑，商業(yè)住宅跟普通的商品住宅有什么區(qū)別？它有著怎樣的利弊？ 

 

　　商業(yè)住宅的優(yōu)點主要有以下兩個：

 

　　1.保值性。開發(fā)商能將土地建造成本都較高的商用房，改為住宅出售，主要由于住宅可變性強、風險小、銷售速度快、資金回籠時間短等因素，當然，最關鍵的原因在于區(qū)域的住宅稀缺性強，能實現(xiàn)較高的利潤價值。因此購房者在購買這類住房后，房產(chǎn)相應的保值性也比較好。

 

　　2.建造標準。非住宅的房屋建設標準不同。如果按照公建相關要求，人防和消防等建設標準都較高，對開發(fā)商而言，成本將提高，但對購房者的使用影響不大。

 

　　其缺點主要有：

 

　　1.使用年限。商業(yè)配套40年，辦公50年，比住宅的70年縮水嚴重。

 

　　2.交易稅費。初次購買或者轉(zhuǎn)讓時的契稅按照3%收取，而住宅為1.5%；如果國家開征物業(yè)稅、土地增值稅，商業(yè)用房的標準也會比住宅高。

 

　　3.按揭方式。大多不能申請公積金貸款。另40年產(chǎn)權或者50年產(chǎn)權的住宅，如采用銀行貸款的方式，只能得到五成或六成按揭，最長貸款年限10年。

 

　　4.日常生活成本。如按公建用途規(guī)定，其水、電、暖等使用費用都將采取商用價格。所以，對于購房者應該在購房時詢問清楚。

 

　　5.設計標準。設計導向不同。公建物業(yè)受朝向、采光、進深等限制較少，而普通住宅的要求較高。（華奕 整理）