“手上有糧，心中不慌。”在國內(nèi)政策的調(diào)控、信貸緊收以及資本市場平淡的情況下，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)正謀求著海外融資。

　　2010年8月4日，碧桂園發(fā)布公告：將針對海外市場發(fā)行五年期4億美元的優(yōu)先票據(jù)購買協(xié)議，不過，在今年4月，碧桂園已針對海外市場進(jìn)行過一次金額為5.5億美元的海外市場融資計(jì)劃。僅是百余天內(nèi)兩次大規(guī)模海外融資，如此頻繁的市場舉動(dòng)卻僅是目前我國地產(chǎn)界海外融資潮的冰山一角。

　　年內(nèi)兩次海外融資

　　2010年8月4日，碧桂園發(fā)布融資公告：發(fā)行五年期4億美元的10.50%的優(yōu)先票據(jù)購買協(xié)議。消息發(fā)布后，并未激起市場太大反應(yīng)，但標(biāo)普對其債務(wù)評級卻降到BB-。

　　對此，標(biāo)普給出了下調(diào)評級的理由：2010年下半年碧桂園預(yù)售收入將大幅放緩；公司大幅降價(jià)；且若碧桂園的預(yù)售收入大幅低于300億元人民幣，則會觸發(fā)上述導(dǎo)致評級下調(diào)的信用比率條件。

　　“這次發(fā)債的資金基本上是全部用于回購。”碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴時(shí)代周報(bào)記者，盡管公告稱，所得款用于回購2013年到期的可換股債券，以及余額用于地產(chǎn)項(xiàng)目(包括建筑費(fèi)及土地款)，但回購過后，所剩資金很少。

　　從2009年碧桂園的年報(bào)來看，去年年底該公司可動(dòng)用現(xiàn)金約64億元，對此，該負(fù)責(zé)人也表示，由于公司現(xiàn)金流比較充裕，所以發(fā)債的主要目的還是用于回購可換股債券。

　　事實(shí)上，此次融資已不是碧桂園2010年的第一次融資舉動(dòng)，今年4月16日，碧桂園發(fā)布海外融資公告，以票據(jù)方式募集資金5.5億美元，期限為七年。其中1.275億美元用于回購未贖回的本金總額，除43.14億元人民幣可換股債券，其余部分將用于碧桂園現(xiàn)在及新增物業(yè)費(fèi)用的項(xiàng)目。

　　然而與此次不同的是，碧桂園4月融資交易獲得亞洲、美國及歐洲投資者七倍多的認(rèn)購，發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)利息高達(dá)11.25%，交易認(rèn)購額達(dá)41億美元。

　　此次標(biāo)普下調(diào)評級中所給出的300億元預(yù)售收入目標(biāo)，恰好是碧桂園2010年全年銷售預(yù)算，標(biāo)普對其評級下調(diào)，也使市場疑惑更甚：碧桂園頻繁融資為哪般？

　　“國內(nèi)房地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)載率都偏高，現(xiàn)在開發(fā)企業(yè)普遍資金比較緊張，現(xiàn)在許多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有完成上半年的計(jì)劃，碧桂園也沒有完成，目前碧桂園的兩次融資證明它本身資金鏈的不足。”廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問趙卓文如此解釋。

　　縱觀碧桂園上半年數(shù)據(jù)，碧桂園銷售額實(shí)際不斷下滑；2月銷售額約18億元，環(huán)比1月22億元有所回落；5月銷售額約22億元，較上月下跌26%；6月，碧桂園實(shí)現(xiàn)銷售額15億元，環(huán)比下降近30%。

　　同時(shí)，碧桂園2010年項(xiàng)目開工面積達(dá)1400萬平方米，其中新開工面積為660萬平方米，截至5月底，碧桂園已竣工未銷售的面積，以及已取得施工證的總建筑面積中已達(dá)到465萬平方米。

　　對于碧桂園下半年的銷售壓力，趙卓文表示：“年底是用錢的高峰期，開發(fā)商若沒有足夠的現(xiàn)金是不夠過春節(jié)的，今年的銷售也不容太樂觀。融資只因冬天來了，先買好棉襖，準(zhǔn)備過冬。”

　　碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，今年上半年銷售業(yè)績主要來自廣東省內(nèi)，而下半年預(yù)計(jì)會有更多的新產(chǎn)品上市，東莞、佛山、江門等珠三角區(qū)域仍是重點(diǎn)，而且今年在廣東還會有新研發(fā)的別墅產(chǎn)品上市。除了廣東省內(nèi)，他表示，天津碧桂園的五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店已經(jīng)開始動(dòng)工。

　　海外融資潮

　　上半年，碧桂園在土地市場上也比較謹(jǐn)慎，而對于下半年的拿地策略，該負(fù)責(zé)人說，在廣東省外進(jìn)行規(guī)模化地域性拓展的基礎(chǔ)上，將以廣東省為核心進(jìn)行戰(zhàn)略布局，在廣東省基礎(chǔ)較好的二、三線城市物色優(yōu)質(zhì)發(fā)展項(xiàng)目。

　　此外，對外界關(guān)注的樓盤價(jià)格，該負(fù)責(zé)人則顯得比較謹(jǐn)慎。他表示，會根據(jù)政策、市場以及項(xiàng)目實(shí)際情況來制定，但對是否降價(jià)的問題不予置評。

　　多年來，各大房地產(chǎn)商以“不差錢”著稱，但在2010年上半年這一情況發(fā)生了改變。今年的地產(chǎn)商們，已經(jīng)不復(fù)往日拿下地王后，依舊口袋滿滿的瀟灑，截至目前，國內(nèi)已有過半房企龍頭進(jìn)行了海外融資。

　　實(shí)際上，就在上半年的幾個(gè)月里，國內(nèi)房企密集的發(fā)債與融資計(jì)劃讓人透不過氣來。

　　4月8日，金地發(fā)布公告：與瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán)合作發(fā)起的房地產(chǎn)基金第一期首次募集已正式完成，募集簽約金額約1億美元。4月14日，繼今年初發(fā)行7.5億美元優(yōu)先票據(jù)后，恒大地產(chǎn)再度發(fā)行6億美元的優(yōu)先票據(jù)。

　　4月22日，佳兆業(yè)發(fā)行5年期債券，募集資金3.5億美元。4月28日，龍湖成功獲得一筆來自國際銀團(tuán)最高上限為21.5億港元的貸款。5月20日，世茂股份曾公告，通過信托融資6.03億元，用于蘇州公司項(xiàng)目的發(fā)展。

　　到了6月份，奧園從南洋商業(yè)銀行及中國銀行 澳門分行獲得5億元的定期貸款融資。而后，恒基兆業(yè)宣布其與18家國際及本地銀行簽訂一項(xiàng)132.5億元的5年期循環(huán)貸款。

　　6月22日，中國海外子公司中國海外興業(yè)將旗下三個(gè)產(chǎn)業(yè)出售予HarmonyChina基金公司，出售總價(jià)為12億港元。6月底，雅居樂發(fā)布公告稱，其與東亞銀行訂立信貸協(xié)議，獲得兩年期8億港元貸款。 而此次是自去年年底以來雅居樂的第三筆境外貸款。

　　這些已經(jīng)“出海”的內(nèi)地房企掀起海外融資熱潮的同時(shí)，在內(nèi)地上市的近40家房企也在焦急等待著國土部對其再融資申請的批復(fù)，包括龍頭萬科。而根據(jù)此前上市房企披露的信息，這支隊(duì)伍的再融資計(jì)劃，預(yù)計(jì)總額為730億元人民幣。

　　一邊是房企急迫的融資，一邊卻是信貸收緊。據(jù)央行日前公布的信貸數(shù)據(jù)顯示，目前我國上半年新增貸款額已達(dá)4.63萬億元，已完成全年目標(biāo)8萬億中的61.7%。而按照我國發(fā)放貸款季度大多為3∶3∶2∶2的劃分比例，下半年新增貸款發(fā)放將會更為嚴(yán)格。這對于將壓力集中于下半年的地產(chǎn)商來說，并不是一個(gè)好消息。

　　萬科董秘譚華杰曾經(jīng)說過“在市場面前，企業(yè)是卑微的”。國內(nèi)市場上一向最不缺錢的地產(chǎn)界，卻被今年地產(chǎn)局勢所迫，不得不為順利“過冬”而提前做好準(zhǔn)備。

　　重壓下的房企

　　2009年，房地產(chǎn)火熱了整整一年，各大地產(chǎn)商紛紛于年初制定了更高的發(fā)展計(jì)劃。然而，2009年底至今，一系列地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的強(qiáng)硬舉措，卻將原本信心滿滿的地產(chǎn)界打了一個(gè)措手不及。

　　當(dāng)2009年房地產(chǎn)的火熱浪潮還未散去之時(shí)，“國十一條”轟然推出；“國十九條”緊隨其后，不間斷的嚴(yán)厲政策仍在不斷拋出：各地暫停出讓住房用地，78家央企被勒令退出地產(chǎn)行業(yè)；二套房貸嚴(yán)厲政策出臺；暫停第三套房貸……

　　2010年8月6日，央行披露2010年上半年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)：6月末，全國主要金融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)貸款余額8.71萬億元，增速較上季度末低4.1%，其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額7915億元，增速比上季度末大幅下滑34.6%；上半年房地產(chǎn)貸款新增1.38萬億元，同比少增4947億元。

　　同時(shí)，另一組數(shù)據(jù)卻顯示：2010年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積1.85億平方米，同比增長35.6%，比上季度加快5.6個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資，新開工面積快速增長。

　　兩組數(shù)據(jù)，看似有些矛盾：缺錢但置地，錢從哪來？

　　國內(nèi)政策的一再收緊，使得2010年上半年國內(nèi)各大地產(chǎn)商多數(shù)未完成半年計(jì)劃。原本血液充足的地產(chǎn)界慢慢變得有些行動(dòng)不便。如何在困局中找尋出路，也成為了今年下半年各大地產(chǎn)龍頭的當(dāng)務(wù)之急。

　　據(jù)數(shù)據(jù)顯示：綠城中國2010年銷售目標(biāo)為670億元，而上半年實(shí)現(xiàn)金額219億元，僅完成全年計(jì)劃的33%；富力地產(chǎn)上半年銷售收入約為125.16億元，僅完成全年目標(biāo)300億元的42%，此外，龍湖、金地等國內(nèi)地產(chǎn)龍頭均未完成半年計(jì)劃。

　　而在國內(nèi)龍頭房企中，僅有恒大完成了半年計(jì)劃：2010年1-7月，恒大累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額260.6億元，完成全年合約銷售400億元目標(biāo)的65.2%。

　　在經(jīng)歷了半年多的地產(chǎn)調(diào)控后，各大城市銷售額也出現(xiàn)了明顯下降。7月5-12日，上海樓市量價(jià)齊跌，商品房成交1102套，共計(jì)12.2萬平方米，環(huán)比下降36.25%，

　　自國務(wù)院頒布“4·15”新政后的百余天，受制于對房地產(chǎn)的重拳出擊，國內(nèi)房企銷售及回款壓力激增。而二套房貸、加大保障性住房建設(shè)力度等措施也使得房地產(chǎn)市場再次進(jìn)入觀望階段。銷售額的下跌則令地產(chǎn)商惴惴不安。

　　新政發(fā)布的4月，國內(nèi)共有7只房股宣布在香港發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，恒大、碧桂園、雅居樂紛紛率先出擊。7月，銀監(jiān)局發(fā)出通知，要求全面暫停銀信合作業(yè)務(wù)。此舉直接導(dǎo)致房企在貸款上再度陷入困境，融資渠道進(jìn)一步鎖緊。

　　招商地產(chǎn)6月發(fā)布公告，撤銷其定向增發(fā)方案，隨后世茂股份宣布撤銷約17億元的增發(fā)投資。7月，華業(yè)地產(chǎn) 發(fā)布公告，由于受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策變化影響，公司董事會擬撤銷非公開發(fā)行股票方案。

　　面對國內(nèi)貸款渠道一縮再縮的局面，各大地產(chǎn)商只能紛紛借道海外，尋求海外“輸血”。目前，金地、龍湖、世茂、遠(yuǎn)洋、保利等國內(nèi)地產(chǎn)龍頭相繼推出海外融資計(jì)劃。在國內(nèi)市場已有些走投無路的情況下，在還未“限外”的條件下，海外融資成為地產(chǎn)商避過寒冬的最佳選擇。

　　“現(xiàn)在沒有一家房地產(chǎn)公司能夠控制自己的命運(yùn)，融資的企業(yè)只是在為下半年做好準(zhǔn)備，現(xiàn)在是看誰能熬得住，誰能熬得住等到下一波，誰就贏。”趙卓文說。