記者調(diào)查

 

　　家住市中心城區(qū)的廖女士新房裝修好快一年了，卻一直無法入住。原因是之前開發(fā)商承諾可澆筑的“贈(zèng)送面積”被有關(guān)部門認(rèn)定為違章建筑，但廖女士把“贈(zèng)送面積”改做成了書房，這下可愁壞了她。廖女士和開發(fā)商僵持了很久都沒有結(jié)果，最后只好大動(dòng)干戈，改變布局拆除了事，讓她非常惱火。

 

　　“贈(zèng)送面積”是把商品房應(yīng)全部計(jì)算的面積，設(shè)計(jì)成只計(jì)算一半或不計(jì)算的做法。準(zhǔn)確地說，業(yè)內(nèi)人士稱這種做法叫“偷面積”。那么既然是“偷”，注定就不合法。實(shí)際上，這是開發(fā)商售樓的促銷手段，一旦被有關(guān)部門認(rèn)定為違建，不僅影響產(chǎn)權(quán)證的辦理，甚至有可能面臨強(qiáng)拆的風(fēng)險(xiǎn)，消費(fèi)者損失可不小，因此市民在購房時(shí)要謹(jǐn)慎對(duì)待“贈(zèng)送面積”。

 

　　原因：“贈(zèng)送面積”產(chǎn)品帶來更多商機(jī)

 

　　不少市民表示，非常鐘情會(huì)“贈(zèng)送面積”的樓盤產(chǎn)品，比如陽光書房、入戶花園，這些類型的樓盤產(chǎn)品只需要算一半面積的價(jià)格，另一半面積是贈(zèng)送，并沒有擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)什么問題。

 

　　為了迎合購房者的心理，讓房子賣得更好，不少開發(fā)商就鉆了建筑面積計(jì)算方法的空子，減少建筑套內(nèi)面積。這樣一來，可以幫助開發(fā)商減少上繳稅費(fèi)，在樓盤營銷時(shí)，更是可以將“偷”來的面積“贈(zèng)”給購房者，以增加項(xiàng)目銷售的賣點(diǎn)。

 

　　實(shí)際上，所謂“偷面積”，當(dāng)然并不是真的偷，而是利用商品住宅現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，盡量多設(shè)計(jì)一些既可以讓業(yè)主利用，又不計(jì)入銷售面積或只計(jì)算一半面積的居住空間，以提高單位面積使用率，讓購房者覺得物超所值。

 

　　“偷面積”實(shí)際上是部分開發(fā)商的“贈(zèng)送面積”，是通過擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)違法搭建起來的，而根據(jù)我國《物權(quán)法》規(guī)定，只有依法登記并取得房地產(chǎn)證的產(chǎn)權(quán)面積才受法律保護(hù)。這就意味著開發(fā)商所送的面積并不受法律保護(hù)，不可能像房地產(chǎn)證登記的面積一樣，可以用于投資、抵押，拆遷時(shí)也不會(huì)得到補(bǔ)償，在遭遇糾紛時(shí)權(quán)益更是無法得到保障。

 

　　此外，相關(guān)部門對(duì)“贈(zèng)送面積”相關(guān)法律的宣傳上也顯得慢了一拍。目前，涉及“贈(zèng)送面積”違建的投訴案例，基本是鄰里投訴，因?yàn)檫@影響到鄰居切身利益。當(dāng)前不少購房者對(duì)“贈(zèng)送面積”仍然是一頭霧水，甚至認(rèn)為是合理合法，這就需要相關(guān)部門進(jìn)一步加大宣傳力度，向社會(huì)公開投訴方式，及時(shí)進(jìn)行處理。

 

　　現(xiàn)狀：公共區(qū)域“贈(zèng)送面積”無保障

 

　　“當(dāng)時(shí)開發(fā)商說可以占用綠地建成自家花園，才買的一樓，沒想到剛剛搭建的花園竟然成了違章建筑。”近日，市民黃先生在拆除自家花園的圍墻后，感到非常郁悶。

 

　　記者通過近期查處和群眾投訴違建案例發(fā)現(xiàn)，有大量居民小區(qū)內(nèi)存在占用綠地、占用公共用地、私自擴(kuò)建等違法建設(shè)行為，并且大多數(shù)違法搭建行為和房地產(chǎn)開發(fā)商在售房時(shí)的“贈(zèng)送面積”承諾有關(guān)。如購買一樓就承諾可占用小區(qū)綠地，買樓頂承諾可以加層，中間戶型的就承諾可以澆筑入戶花園和通風(fēng)光井，并且一樓和樓頂?shù)姆績r(jià)均高于其他樓層。這是房地產(chǎn)開發(fā)商為了自身商業(yè)利益對(duì)購房者的誤導(dǎo)性宣傳，造成在違法建設(shè)初期，開發(fā)商和物業(yè)公司層層包庇，為違建提供便利。而違法建筑被發(fā)現(xiàn)后，開發(fā)商和物業(yè)公司則將責(zé)任推給業(yè)主，由業(yè)主承擔(dān)后果，致使業(yè)主從頭至尾都是受害者。違法建筑一旦建成，拆除起來困難重重，極大地消耗公共資源，并造成社會(huì)不穩(wěn)定因素。

 

　　危害：業(yè)主合法權(quán)利被“隱形侵害”

 

　　這種“贈(zèng)送面積”究竟是不是天上掉餡餅?章貢區(qū)城建局相關(guān)工作人員告訴記者，“贈(zèng)送面積”表面上看占了便宜，但其實(shí)購房者付出的成本并沒有減少，不僅自己的合法權(quán)益受到了侵害，甚至可能帶來風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　首先，“偷”來的面積對(duì)房子主體承重量影響較大，可能嚴(yán)重影響房屋建筑結(jié)構(gòu)，比如，原本承重量6000噸的房子主體，但是因?yàn)?ldquo;偷面積”房子承重量變成7000噸，超出房屋的承重量，存在嚴(yán)重安全隱患。其次，“偷”出的面積間接提高了容積率，降低了舒適度，影響生活體驗(yàn)，開發(fā)商反而可以從中獲得額外巨大利潤。再次，“贈(zèng)送面積”其實(shí)是通過擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)違章搭建，需要購房者后期進(jìn)行二次改造。本該開發(fā)商承擔(dān)的建設(shè)費(fèi)用和違建責(zé)任需要購房者自己承擔(dān)，嚴(yán)重影響業(yè)主權(quán)益。

 

　　多位資深業(yè)內(nèi)人士則提醒，所謂的“贈(zèng)送面積”，并不是真正的“白送”。“羊毛出在羊身上”，開發(fā)商“贈(zèng)送面積”的部分，實(shí)際上一樣要出成本，最后這些成本都會(huì)分?jǐn)偟劫彿空哳^上。不僅如此，對(duì)于開發(fā)商來說，“贈(zèng)送面積”是不計(jì)入容積率的，部分“贈(zèng)送面積”可能是涉嫌違法和侵權(quán)的面積，開發(fā)商對(duì)部分特定住戶購房者所“贈(zèng)送面積”實(shí)際為業(yè)主共有面積，如承諾給頂層業(yè)主的頂層陽臺(tái)、底層業(yè)主戶外私享花園等。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，這些部分空間本來就屬于所有業(yè)主共有，而非開發(fā)商所有。因侵犯了全體業(yè)主的權(quán)利，即便開發(fā)商贈(zèng)送，在其他業(yè)主提出異議的情況下也將可能被拆除。

 

　　近日，我市出臺(tái)的《贛州市城市管理?xiàng)l例》第十五條第二點(diǎn)規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得擅自在建筑物的屋頂、樓道、架空層、地下室等部位及住宅小區(qū)其他共用部位搭建建筑物、構(gòu)筑物或者其他設(shè)施。該條例自2018年3月1日起施行，再次提醒廣大市民在購買商品房時(shí)要謹(jǐn)慎對(duì)待所謂的“贈(zèng)送面積”。