開欄的話

　　為深入貫徹市委三屆九次會議精神，按照市政府《關(guān)于進一步加快推進中心城區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）和城中村綜合改造的實施意見》，本報自今日起推出“中心城區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）和城中村綜合改造”專欄，通過多種報道形式，對中心城區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）和城中村綜合改造的意義、相關(guān)政策和措施，以及綜合改造過程中涌現(xiàn)出來的先進典型、成功做法、市民愿望等進行宣傳；對極個別無理取鬧、造謠生事者進行批評，并對中心城區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）和城中村存在的安全隱患、臟亂差等問題和危害進行曝光，以營造人人支持、人人盼望改造的良好氛圍。

    中心城區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）和城中村綜合改造之1
違法建筑不予補償
——律師解讀《國有土地上房屋征收與補償條例》十大亮點

　○許建平 記者朱俊興

    1月21日，國務院總理溫家寶簽署國務院第590號令，備受各界關(guān)注的《國有土地上房屋征收和補償條例》（以下簡稱新《條例》）于當日起正式實施。與此前的《城市房屋拆遷管理條例》相比，《條例》具有十大亮點。日前，贛州市中心城區(qū)章貢區(qū)棚戶區(qū)（危舊房）和城中村綜合改造工作總指揮部法律政策事務部律師團團長、江西南芳律師事務所律師范衛(wèi)權(quán)對此進行了解讀。

    亮點1

    由政府許可拆遷轉(zhuǎn)變?yōu)閲乙婪ㄕ魇眨c商業(yè)開發(fā)徹底分開

    新《條例》第二條規(guī)定：“為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。”同時第八條以列舉的方式將“公共利益的需要”界定為：國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

    這標志著國家公共利益征收與商業(yè)開發(fā)拆遷許可混為一談的拆遷模式已成為歷史。

    亮點2

    政府是唯一的征收補償主體

    新《條例》第四條規(guī)定：“市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。市、縣級人民政府有關(guān)部門應當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。”

    這意味著公益性征收、補償?shù)闹黧w只能是政府，而不再包括開發(fā)商。

    亮點3

    突顯了對被征收人知情權(quán)、參與權(quán)、救濟權(quán)的權(quán)利保障

    市、縣級人民政府應當組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日，且應當將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權(quán)利等事項。規(guī)定被征收人對政府作出的房屋征收決定或補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

    亮點4

    對政府依法實施的征收與補償給予了強有力的法律保障

    規(guī)定房屋征收部門與被征收人應當就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。規(guī)定房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。補償決定具有法律效力。規(guī)定被征收人在法定期限內(nèi)不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。規(guī)定采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

    亮點5

    違法建筑不予補償

    新《條例》第二十四條第二款規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。”從而終結(jié)了一直以來違法建筑補與不補的爭議。

    亮點6

    征收補償標準法定化，補助獎勵合法化

    條例規(guī)定政府對被征收人給予的補償實行法定標準，包括：被征收房屋價值的補償；因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

    條例還首次明確了政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵，使實踐中普遍采用的補助獎勵合法化。

    亮點7

    被征收人具有補償選擇權(quán)

    被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

    被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。

    亮點8

    政府及房屋征收部門工作人員違法要追責

    新《條例》明令禁止政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行職責、濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊。禁止野蠻搬遷、暴力搬遷，禁止建設單位參與搬遷活動。禁止貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用。禁止房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告。對違反者視情節(jié)輕重依法給予通報批評、行政處分、行政處罰，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任，造成損失的，依法承擔賠償責任。

    亮點9

    強調(diào)評估機構(gòu)的中立

    被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。對復核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

    新《條例》同時明確了評估機構(gòu)在評估中所要承擔的法律職責。

    亮點10

    規(guī)范了政府征收程序，嚴格依法行政

    規(guī)定政府確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。規(guī)定政府作出房屋征收決定前，應當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應當經(jīng)政府常務會議討論決定。作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。規(guī)定政府作出房屋征收決定后應當及時公告。規(guī)定房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應當予以配合。調(diào)查結(jié)果應當在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。規(guī)定房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。規(guī)定政府實施房屋征收應當先補償、后搬遷。規(guī)定房屋征收部門應當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。規(guī)定審計機關(guān)應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。