文/本刊記者 甄愛軍

    新政“誤傷”了正常的剛性需求，如購房者可能會遭遇“被限購”、“被限貸”的情形。于是，有人便急吼吼選擇“去名”的方式以規(guī)避這些影響。但專家表示盲目地通過“去名”來解套的方式，可能反而得不償失，而是要綜合考慮各種成本后慎重決定。

    規(guī)避“被限購”忙去名

   小王把房子“賣”給了父母。

    8年前，尚在讀大學(xué)的小王父母買房，當(dāng)時考慮為了節(jié)省遺產(chǎn)稅，于是將小王的名字也加進(jìn)了房產(chǎn)證。這種做法在當(dāng)時并無不妥，有不少準(zhǔn)備把房子留給子女的父母都這樣操作。但此一時彼一時，目前政策環(huán)境有變，這種做法反而成為小王買婚房的障礙。

    根據(jù)新的調(diào)控政策規(guī)定，如果小王在現(xiàn)階段買房，將算作二套房。雖然在此之前小王自己并未真正買過房，但根據(jù)現(xiàn)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”規(guī)定，小王的名字已經(jīng)出現(xiàn)在了房產(chǎn)證上，通過房屋登記信息系統(tǒng)可以查詢得到。二套房貸款不但首付比例提高到六成，而且貸款利率也要上浮1.1倍，這種情形顯然不是小王所愿意看到的。為了規(guī)避“被限貸”的情形，小王只好想辦法去掉房產(chǎn)證上的名字，以便在自己買房的時候，獲得首次購房的優(yōu)惠。

    其實，像小王那樣因為政策變化而“被限購”情形還并不少見。據(jù)了解，最近一段時間，有不少市民前往上海各區(qū)縣交易中心咨詢、辦理房產(chǎn)證去名字手續(xù)，這些人之前都在父母的房產(chǎn)證上加了名字。在北京、廣州等地，也有不少市民想辦法把自己的名字從父母的房產(chǎn)證上拿掉，以免遭遇“被限購”的情況。

    “被限購”會讓購房成本大增，甚至失去購房資格。諸如像小王那樣的人群，因為之前父母買房的時候加上了自己的名字，而當(dāng)自己要買房時，則會被當(dāng)成已擁有房產(chǎn)而按照“二套房”對待，其首付比例和利率水平明顯要高于首次購房，這無疑讓購房成本大增。另外一種情況就是父母購房時已加上了自己的名字，而自己也購買過小房用于過渡，因此如現(xiàn)在想要換購大房改善居住條件的時候，卻會因為名下已擁有兩套房而失去了購房資格。

    贈予、買賣成本各不同

    贈予、買賣兩種去名方式所對應(yīng)的成本各不相同。

    據(jù)了解，去掉房產(chǎn)證上的名字主要有兩種方式，其一是通過贈予的方式。這是一種較為常見且符合常規(guī)的做法，一般情況下，親人中間一方通過這種方式取得另一方的財產(chǎn)，不動產(chǎn)也可以通過這種方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。另外一種方式就是通過買賣的方式，即將自己名下房產(chǎn)的賣給其他親人。由于這兩種轉(zhuǎn)讓方式有著很大的區(qū)別，因此所產(chǎn)生的費用也完全不一樣。

    記者咨詢閔行區(qū)交易中心工作人員得知，將自己名下的房產(chǎn)贈予給直系親屬，所需承擔(dān)的費用主要有兩個部分，即契稅和公證費。不管普通住宅還是非普通住宅，契稅一律按贈予部分的3%征收；公證費也必須繳納，為贈予部分的2%。舉例說明，如一套總價為300萬元的公寓，子女所占份額為100萬元，贈予時需承擔(dān)的費用為子女所占份額的5%，即5萬元。

    如果通過“買賣”的方式，則需按照目前房產(chǎn)交易過程來征收相關(guān)費用，主要包括房產(chǎn)稅、個稅和契稅等。就上述案例來說，如果轉(zhuǎn)讓購入時間未滿5年的非普通住宅，則要繳納10.65%的稅費，即3%買進(jìn)契稅、2%的個稅和5.65%營業(yè)稅。由此看來，“買賣”方式所需負(fù)擔(dān)的成本要高于贈予。

    不過需要說明的是，并非所有的“買賣”方式都需要承擔(dān)如此之高的費用。根據(jù)現(xiàn)行相關(guān)納稅規(guī)定，如果是滿足唯一一套、超過5年和低于90平方米三個條件的普通住宅，只需承擔(dān)1%的契稅即可。

    由此看來，到底是選擇贈予還是買賣方式，需根據(jù)物業(yè)的實際情況來具體對待。一般情況下，對于非普通住宅來說，贈予顯然比“買賣”方式劃算。但對于普通住宅來說，如果已經(jīng)超過5年時間，因為不涉及房產(chǎn)稅，選擇“買賣”方式便更合理了。

    盲目“去名”不可取

    專家表示，通過“去名”來解套的方式，規(guī)避限購、限貸對自己形成的影響，雖然不失為一種行之有效的辦法，但必須做到慎重。

    據(jù)了解，為了達(dá)到“去名”目的，不少市民費盡心思，但專家表示，盲目“去名”不但無法達(dá)到目的，反而徒增成本，甚至?xí)o日后買房、遺產(chǎn)分割等帶來不必要的麻煩。下面我們就需要留意的地方列舉出來，以供讀者參考。

    過于敏感沒必要

    政策出臺之初，還會根據(jù)實際情況陸續(xù)出臺補充條款，因此在這個時間段內(nèi)，購房者要做的就是靜觀其變，而不用輕舉妄動。

    上海限購細(xì)則出臺之后，有很多購房者認(rèn)為在父母房產(chǎn)證上出現(xiàn)名字的年輕夫婦也會被納入限購范圍，于是趕緊想辦法將名字拿掉，以免影響下次購房。但近日上海出臺了補充規(guī)定，需要購房的年輕夫婦如果在父母房產(chǎn)證上各出現(xiàn)過一次名字，新購房將不被限購。這讓那些提前花錢辦理了“去名”手續(xù)的市民感到無所適從。

    對此，業(yè)內(nèi)人士建議，對于政策的反應(yīng)不可過于敏感，盡可等到政策完全明朗之后再做決定。如果提前做出反應(yīng)，很有可能因理解出錯，或者政策調(diào)整而發(fā)生上述尷尬狀況，于事無補不說，反而徒增成本。

    貸款記錄抹不掉

    據(jù)了解，有很大一部分市民將自己的名字從房產(chǎn)證上“拿掉”，主要是考慮防止“限貸”政策給買房帶來麻煩。但專家表示，目前各商業(yè)銀行在審批貸款資格時，仍然按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”的辦法執(zhí)行，如果有貸款記錄，“去名”的作用相當(dāng)有限。

    目前各商業(yè)銀行暫停三套房貸，第二套房首付提高到六成，貸款利率上浮1.1倍，這對剛性需求來說，購房成本大增，因此有不少人希望通過“去名”來降低影響。不過專家表示這種辦法不一定奏效。上海我愛我家權(quán)證部經(jīng)理渠福琴表示，按照“認(rèn)房又認(rèn)貸”規(guī)定，如果此前購房時子女作為共同貸款人，即使從房產(chǎn)證上拿掉了名字，名下已無房產(chǎn)，自己買房時仍然不會以首套房對待；如果貸款次數(shù)超過兩次，則會喪失貸款資格。

   綜合成本需考慮

“去名”還需考慮綜合成本。

    漢宇地產(chǎn)交易按揭部高級經(jīng)理倪岱爾表示，有貸款的房子是沒法辦理贈予的。其次，即便直系親屬之間的“贈予”成本低，但贈予后如果在短期內(nèi)想進(jìn)行交易必須再繳納20%的交易個稅。

    對此專家表示，在“去名”之前需根據(jù)日后的安排來對各項成本進(jìn)行綜合考量，如果只是用于自住而不考慮出售，選擇贈予的方式較為妥當(dāng)。但如果考慮到今后還要出售，則應(yīng)該在考慮個稅的情況下進(jìn)行選擇。

    潛在風(fēng)險要清楚

    “去名”還有可能帶來家庭糾紛，這也是需要留意的地方。

    德佑地產(chǎn)法務(wù)部經(jīng)理瞿慧虹表示，若接受贈送的一方過世，則會產(chǎn)生不可預(yù)知的風(fēng)險。如獲贈一方過世，而贈予一方又不一定是必然的唯一的繼承人，贈送意味著權(quán)利的放棄，雖然是為了規(guī)避限購政策而不是真正放棄權(quán)利，但很有可能在未來會就贈送的房屋產(chǎn)生家庭糾紛。