“樓市調(diào)控從2004年就開始了，但房價卻是越調(diào)越高，政府似乎陷入了行政式調(diào)控的困局當(dāng)中。”3月2日，全國人大代表、上海市政府參事、中國科學(xué)院院士褚君浩對記者說。

　　褚君浩這兩年提的議案和意見都與房地產(chǎn)有關(guān)。他注意到，經(jīng)過幾輪調(diào)控后，樓市的成交量冷了些，“要賣的賣不了，要買的買不成。”但房價還是沒有下來，“因為根本上決定房價的還是供需關(guān)系。”

　　3月3日，社科院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛在接受記者專訪時剖析了推高房價的原因。他認(rèn)為，一方面是地方政府的土地炒作，壟斷土地供給，開發(fā)商壟斷住房供給，從供給方面推高房價；另一方面，房價長期增長的預(yù)期，投資渠道狹窄，帶有投資性質(zhì)的改善性需求和投機(jī)需求在抵押貸款的配合下進(jìn)一步放大，這是從需求上推高了房價。

　　在倪鵬飛看來，樓市問題的背后還有制度上的缺陷。具體有：一是保障房融資體制問題還沒有一個很好的解決辦法；二是保障房開發(fā)、經(jīng)營和管理存在的問題，現(xiàn)在都處在探索之中，沒有形成比較成熟、合理的模式；三是保障房定價問題；四是地方政府實際上壟斷土地?，F(xiàn)在地方政府既是所有者，又是經(jīng)營者，加上地方事權(quán)過多，財力不足，他們必然采取炒賣土地的辦法增加財政收入。

　　“地方政府對土地財政的依賴也是一個很嚴(yán)重的問題，好多地方財政對土地財政的依賴度達(dá)到30%，有的地方甚至達(dá)到50%，這也是一個不容易解決的問題。”全國政協(xié)委員、民建中央委員、長春鴻達(dá)高技術(shù)集團(tuán)有限公司董事長王欣向本報記者透露。

　　全國政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明在接受本報記者采訪時表示，房產(chǎn)稅對遏制投資投機(jī)需求是有作用的，同時也會為地方政府提供一個穩(wěn)定的稅源，有助于地方政府改變過多依賴土地財政的現(xiàn)狀。

　　國家的決策部門在執(zhí)行行政措施在內(nèi)的調(diào)控政策，使房地產(chǎn)趨向健康穩(wěn)定，同時也在做著制度和機(jī)制上的變革。“這主要體現(xiàn)在兩個層面：一個是在市場層面，在稅收上，推行房產(chǎn)稅開征的試點，通過房產(chǎn)稅可抑制市場需求；另一個是在保障層面，保障房大量增加，部分解決了中低收入者和中產(chǎn)者的住房問題。”倪鵬飛說。

　　不過，倪鵬飛同時也指出，上述這兩項制度還需要進(jìn)一步完善。“住房保障制度比以前推進(jìn)了一步，但這個制度體現(xiàn)還比較粗放，無論在住房本身體系、對象的確認(rèn)、產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)、保障對象的進(jìn)入和退出機(jī)制、輪候制度，這些沒有很細(xì)致、合理的規(guī)定。”他說。

　　褚君浩認(rèn)為，現(xiàn)在重慶和上海的兩個版本的房產(chǎn)稅都不太成熟，還需要繼續(xù)摸索，其中上海的房產(chǎn)稅太過于溫和了。

　　“還有一個非常重要的問題就是，中國住房狀況到底是什么樣的，總體上，大家都不是很清楚，不管是學(xué)者、政府，還是有關(guān)機(jī)構(gòu)，都不清楚。”倪鵬飛表示。

　　倪鵬飛說，現(xiàn)在人均30平米都不算小了，但實際情況究竟是什么樣的，需要住房普查和對居民收入狀況的進(jìn)一步了解。這些情況不清楚，產(chǎn)業(yè)政策、保障政策、調(diào)控政策都不一定能做到很精確。

　　這直接關(guān)系到制定住房政策、產(chǎn)業(yè)政策，應(yīng)該著眼未來、長遠(yuǎn)、城鄉(xiāng)一體化、城市化的發(fā)展趨勢，也就是說要有個長遠(yuǎn)的規(guī)劃。“但目前，住房問題的討論還主要是針對當(dāng)前本城鎮(zhèn)居民做出的決策，都不一定是準(zhǔn)確的。”倪鵬飛說。

　　據(jù)悉，中央、地方的財權(quán)和事權(quán)的安排，在“十二五”也有規(guī)劃。褚君浩建議，土地收入和稅收分成，哪些應(yīng)該歸中央，哪些應(yīng)該歸地方，比例如何確定，如何適當(dāng)?shù)亟o地方一個追加配置等問題，關(guān)鍵要看的一個標(biāo)準(zhǔn)是，“中央能調(diào)控、地方有足夠的財力繁榮地方經(jīng)濟(jì)。”

　　制度上的變革還不止這些。目前，社保對住房保障投入也在大幅增加，收入分配改革也在推進(jìn)之中，此外還有利率市場化的改革、資本市場的發(fā)展和戶籍制度的改革。

　　“房改需要頂層設(shè)計。”全國人大代表、民建上海市委專職副主委張兆安對這個問題的理解是，國家要繼續(xù)發(fā)展，環(huán)境資源的約束越來越大，不確定的因素越來越多，復(fù)雜的因素糾結(jié)在了一起，所有問題都要從整個系統(tǒng)來解決。也就是，“要整個全面、綜合、系統(tǒng)地考慮問題，制定方針和政策。”

　　張兆安建議，房地產(chǎn)要實現(xiàn)兩條腿走路，用兩分法看待房地產(chǎn)業(yè)，政府加大保障房建設(shè)力度，另一方面，要采取市場化的方式調(diào)控商品房市場，繼續(xù)落實限貸、限購措施，出臺控制房價的合理目標(biāo)。