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2月全國10城住宅價格環(huán)比下跌 贛州跌幅在1%-1.5%

來源:搜狐焦點

發(fā)布時間:2011年03月09日

 2011年2月18日,根據(jù)國家統(tǒng)計局最新統(tǒng)計方案首次報價,今年1月份新建商品住宅價格總體呈現(xiàn)“普漲”態(tài)勢,70個大中城市同比上漲的有68個。這是新統(tǒng)計方案實施后的首次房價報表。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,相比較而言,二三線城市的房價1月漲勢更加明顯。比如,東部地區(qū)28個城市中,價格同比上漲的有27個,占96.4%;中部地區(qū)16個城市全部上漲,而西部地區(qū)18個城市中價格上漲的有17個,占94.4%。

  東北地區(qū)8個城市價格全部上漲。環(huán)比方面,70個城市中有67個城市持平或上漲。二手房方面,70個大中城市同比價格上漲的有65個,其中漲幅超過10.0%的城市有6個。環(huán)比方面,有67個城市持平或占上漲,漲幅超過2%的城市有成都、唐山、牡丹江、溫州和平頂山5個城市。

  2011年3月1日,根據(jù)最新報告,2011年2月,全國100個城市住宅的平均價格為8686元/平方米,環(huán)比上漲0.48%;其中,北京、上海等十大城市同比上漲遠超15%,呈現(xiàn)全線上漲趨勢。根據(jù)中國房產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)對100個城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),2011年2月,全國100個城市住宅平均價格為8686元/平方米,較上月上漲0.48%,其中80個城市價格環(huán)比上漲,2個城市與上月持平,18個城市環(huán)比下跌。漲跌幅在1%以內(nèi)的城市數(shù)量共有78個。根據(jù)百城價格指數(shù)對北京等十大城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù):2月十大城市平均價格為15737元/平方米,環(huán)比上漲0.48%。具體來看,武漢和廣州漲幅在1%-1.5%之間,其余8個城市漲幅低于1%。

  報告稱,北京、上海、廣州和深圳等一線城市的樓市成交量大幅萎縮,部分城市下跌幅度甚至達八成。2月住宅價格環(huán)比漲幅居前的城市分別是:汕頭、宿遷、徐州、株洲、濰坊、福州、洛陽、南通、佛山、湛江,其中汕頭和宿遷漲幅介于2%-3%之間,徐州、株洲等城市價格漲幅在1%-2%之間。另有常熟、烏魯木齊等10個城市的漲幅也處于1%-2%之間,沈陽、中山等60個城市漲幅在1%以內(nèi)。鄂爾多斯和昆山2月住宅價格與上月持平。2月住宅價格環(huán)比跌幅居前的城市分別是:哈爾濱、贛州、馬鞍山、蕪湖、吳江、廈門、衡水、德州、海口、北海,其中哈爾濱和贛州跌幅在1%-1.5%之間,馬鞍山、蕪湖等城市跌幅在1%以內(nèi),另有南寧、泉州等8個城市跌幅也在1%以內(nèi)。

  2011年2月全國十大城市房價全線上漲,京滬漲幅超15%,自1月末起房地產(chǎn)調(diào)控明顯升級,預計上半年各地住宅成交量和價格都將受影響,部分一線城市出現(xiàn)價格環(huán)比下降的可能性較大。在全新的房價統(tǒng)計方案中,1月數(shù)據(jù)與以往歷史數(shù)據(jù)不完全可比,但仍可看出國內(nèi)房價1月份仍處于上升期。不過,考慮到1月末樓市調(diào)控“國八條”以及滬渝兩地試點房產(chǎn)稅相繼出臺等因素,各地樓市供求量銳減,市場進入觀望期,住宅市場價格有可能出現(xiàn)一定幅度的松動。

  從市場供應情況看,由于2010年全國房地產(chǎn)新開工面積同比增長50%以上,按通常1年到1年半的施工期計算,2011年下半年開始上述供應將逐步釋放,這將大大緩解2011年上半年市場供應偏緊的局面?;谡{(diào)控政策的進一步加強,限購城市將全面擴展至所有直轄市、省會城市、計劃單列市和房價上漲過快的其他城市,受此影響,預計2011年全國住宅銷售面積下降10%左右。

  近期,大家關(guān)注樓市的注意力全都在‘國八條’新政以及各地有關(guān)‘國八條’實施細則。而‘國八條’中有關(guān)‘限購升級’、二手房交易營業(yè)稅全額征收、二套房首付提高不低于六成等規(guī)定都被定義為‘史上最嚴厲的調(diào)控政策’。也正是如此,剛剛發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)仍表明房價在上漲,這讓很多人難以接受。實際上,理性分析,1月房價統(tǒng)計結(jié)果仍是上漲,這是意料之中的事,與當時的樓市行情完全吻合,甚至實際漲幅可能還要高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的。

  “調(diào)控無效”說法有失偏頗,房價普漲并不意味著,宏觀調(diào)控沒有效果。首先,每年春節(jié)前的1月,‘翹尾’會導致房價上漲,今年也不例外?;仡^看今年1月全國各地樓市,無論是北京等一線城市,還是武漢、長沙等二三線城市,都出現(xiàn)了年末翹尾現(xiàn)象,價量雙漲。稱為第三輪調(diào)控新措施的國務院‘國八條’也正是在這樣的背景下于1月26日出臺的。其次,1月房價環(huán)比同比仍是上漲態(tài)勢,和房價上漲的慣性有關(guān),因此覺得宏觀調(diào)控沒有效果的看法有失偏頗。

  最后,1月的房價上漲和眼下總體通脹預期較高的經(jīng)濟背景分不開。通脹預期下,很多資金為保值增值而進入樓市,拉動房價上升,使得每年春節(jié)前房價都上行??紤]到統(tǒng)計方式、房價上漲的慣性等因素,盡管北京等地陸續(xù)出臺最嚴厲的“國八條”實施細則,實行更嚴的限購令,2月大中城市房價的統(tǒng)計走勢仍舊會走高。

  青島和上海在春節(jié)前后按照國八條出臺了新版限購令,北京國八條實施細則是1月16日出臺,1月17日執(zhí)行,但更多省會城市、計劃單列市至今沒有出臺實施細則,到目前為止。全國才20個城市出限購細則,但是,政策的效果需要得到3月份過后才知道。例如從北京的情況看,為了趕在新版限購令出臺前購房,1月16日樓市成交量達到了歷史最高峰,相信要出臺限購的其他城市也會出現(xiàn)‘趕末班車行情’。因此,2月份,最終反映在數(shù)字上的房價統(tǒng)計結(jié)果仍然不會低。

  2月20日前,直轄市、各省會城市和計劃單列市以及房價上漲過快的城市都要出臺國八條實施細則,再加上加息、銀行上調(diào)存款準備金率等多種調(diào)控政策的疊加,3月,樓市會進入政策消化期,成交量將因此萎縮,價格也會止?jié)q走跌。與去年出臺第一輪限購令時一樣,今年也會出現(xiàn)很多從北京、上海以及各省會城市因限購而撤出的購房資金走向二三線甚至三四線城市,而資金所到之處將會帶動房價上漲。新版限購令應關(guān)注這個問題,熱點城市購房資金走向三四線城市并推動當?shù)胤績r過高的現(xiàn)象應該預防。

  筆者認為,今年2月全國十大城市房價暴漲15%,主要原因,一是受限購政策調(diào)控擠壓,購房者提前出手,產(chǎn)生巨大的購房需求。另外是雖然遭遇到前所未有的史上三輪最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控,部分城市的銷售成交受到一定程度的影響,但是房地產(chǎn)價格卻是非常堅挺。因此,在人民幣升值和熱錢加快流入及通脹壓力的預期等銀行負利率的因素下,導致市場上大部分投資客和熱錢依然活躍在房地產(chǎn)市場,因為房地產(chǎn)依然是最好的投資品和有利可圖。另外一方面,目前開發(fā)商和大部分投資客對房地產(chǎn)預期依然看好,產(chǎn)生房價繼續(xù)上漲的心理預期。

  二是前三輪房地產(chǎn)調(diào)控未觸及房地資金鏈。信貸未實質(zhì)收緊,去年房企銷售利潤好,今年房企不缺錢,死扛調(diào)控。另外是開發(fā)商今年前兩有開始已經(jīng)謹慎拿地,控制房地產(chǎn)投資規(guī)模和收緊投資擴張計劃,盡量到二三線城市拿地投資。說明開發(fā)商早就準備好了如何應對調(diào)控。

  三是由于大部分城市的市場供應不平衡和結(jié)構(gòu)矛盾大所導致,另外是開發(fā)商在資金不緊張和市場觀望及政策調(diào)控周期,放緩了商品房供應的速度。另一方面是地方政府對保障房和土地供應緩慢。而市場上的大戶型產(chǎn)品和高端項目產(chǎn)品供應比例大。例如別墅和豪宅及高端洋房。同時,受到一手住宅調(diào)控影響,大量的投資客和熱錢及資金流入商業(yè)地產(chǎn),導致商業(yè)地產(chǎn)價格上漲快速,例如商鋪和商務公寓及寫字樓。受到去土地供應減少和房企商品房實際供應小,市場上出現(xiàn)“供小于求”的現(xiàn)象。

  四是地方政府對新國八條政策執(zhí)行上不配合和出臺的政策不及時,力度比較溫柔和內(nèi)容上不嚴格,導致開發(fā)商明目張膽的上漲房價,甚至制造市場供應緊張感覺。另外一方面,地方政府考慮到土地財政和財政房屋交易稅費及GDP增長等地方經(jīng)濟發(fā)展,出臺細則基本是保大于壓。說明地方政府容忍開發(fā)商在一定幅度和范圍內(nèi)上漲房價。

  五是由于前二輪房地產(chǎn)政策調(diào)控已經(jīng)被市場弱化,而今年第三輪房地產(chǎn)政策調(diào)控的效力沒有明顯的顯示。因此,真正產(chǎn)生的威力只要等到今年3月份才能夠看到。2月房價上漲也是“承上啟下”的原因,由于今年1月房價上漲的貫性使然。因此,3月的房價也會小幅度的下降。另外一方面是目前大部分城市的地方版調(diào)控細則受到很多因素的干預,執(zhí)行不嚴格和力度很溫和,導致今年第三輪房地產(chǎn)政策調(diào)控的力度下降。

來源:搜狐焦點

責任編輯:佚名

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