萬(wàn)科3月8日發(fā)布2010年年報(bào)顯示，公司預(yù)計(jì)今年的工程管理面積將達(dá)3000萬(wàn)平方米，為歷史新高。萬(wàn)科董秘譚華杰對(duì)本報(bào)記者表示，目前的限購(gòu)、限貸、提高利率等調(diào)控政策，已經(jīng)產(chǎn)生效果，不僅是投資需求，連部分自住需求也被抑制，對(duì)所有公司都產(chǎn)生了影響。但萬(wàn)科仍然堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)策略，一旦開(kāi)工之后達(dá)到預(yù)售條件就開(kāi)盤(pán)，不會(huì)放慢銷(xiāo)售速度。

多位活躍于市場(chǎng)一線的地產(chǎn)代理公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，樓市供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生改變，未來(lái)將供大于求，重回買(mǎi)方市場(chǎng)，降價(jià)窗口期即將到來(lái)。

樓市降價(jià)窗口期到來(lái)？

地產(chǎn)公司對(duì)今年的新開(kāi)工量均言辭謹(jǐn)慎。

萬(wàn)科年報(bào)用“工程管理面積”來(lái)預(yù)測(cè)今年的建筑數(shù)量。譚華杰對(duì)記者解釋?zhuān)@個(gè)概念比在建面積大，包括當(dāng)年在建的、新開(kāi)工的以及即將交付的工程面積，而在建面積是一個(gè)動(dòng)態(tài)的數(shù)字，因?yàn)樵谝荒曛?，隨時(shí)會(huì)有竣工，也隨時(shí)會(huì)有新開(kāi)工。

截至2010年末，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)項(xiàng)目245個(gè)，萬(wàn)科在建項(xiàng)目權(quán)益建筑面積約1362萬(wàn)平方米；保利地產(chǎn)年報(bào)則顯示，截至去年底，公司在建工程面積便已達(dá)1800余萬(wàn)平方米。

譚華杰稱(chēng)，去年12月份開(kāi)始新開(kāi)工面積有縮小趨勢(shì)，但大公司偏快速周轉(zhuǎn)，其新開(kāi)工、在建工程量一般是持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

快速的推盤(pán)及高預(yù)售認(rèn)購(gòu)比率，均有利于公司對(duì)沖宏觀調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，以及避免過(guò)分依賴外界項(xiàng)目融資渠道。世聯(lián)地產(chǎn)研究部指出，今年受貨幣政策影響，資金受限開(kāi)發(fā)商會(huì)加大出貨，加之2009年、2010年均為牛市，市場(chǎng)中有大量新開(kāi)工，未來(lái)供應(yīng)充足可期。

廣發(fā)證券報(bào)告顯示，受春節(jié)淡季及樓市調(diào)控政策影響，6個(gè)房?jī)r(jià)一線城市成交量環(huán)比下跌57%，而由于“限購(gòu)政策出臺(tái)前發(fā)生突擊購(gòu)房現(xiàn)象”等因素的存在，9個(gè)房?jī)r(jià)二線城市表現(xiàn)占優(yōu)，環(huán)比跌幅僅12%。如濟(jì)南、成都、石家莊等二線城市。

“據(jù)我們調(diào)研了解的數(shù)據(jù)，一些城市因限購(gòu)而無(wú)法買(mǎi)房的客戶占比約30%，”廣發(fā)證券分析師稱(chēng)，如果加上受政策影響開(kāi)始觀望的有資格的購(gòu)房者，預(yù)計(jì)一些樓盤(pán)前期蓄客的50%甚至更多將會(huì)消失，這將對(duì)近期的成交量形成較大沖擊。

今年樓市供求關(guān)系會(huì)越來(lái)越向有利于購(gòu)房者的方向轉(zhuǎn)變，向交易量下行及價(jià)格穩(wěn)定的方向轉(zhuǎn)變。

中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，樓市降價(jià)的窗口期已經(jīng)到來(lái)，因?yàn)檎{(diào)控，市場(chǎng)機(jī)會(huì)變得撲朔迷離，機(jī)會(huì)瞬間即過(guò)，在這個(gè)政策窗口期內(nèi)，房企要加快推售回籠資金，“問(wèn)題是，不是每一個(gè)房企都有好命把握住這個(gè)機(jī)會(huì)。”李文杰說(shuō)。

房企大洗牌開(kāi)始

萬(wàn)科年報(bào)透露出來(lái)的另一個(gè)訊息是，大型房企的市場(chǎng)占有率在迅速提高，行業(yè)洗牌趨勢(shì)顯現(xiàn)。2010年，萬(wàn)科銷(xiāo)售額占全國(guó)商品房成交額的比例為2.1%，廣州、上海等八個(gè)一線公司年銷(xiāo)售額超過(guò)50億，北京、深圳兩地銷(xiāo)售額首次突破百億，而2009年萬(wàn)科只有三家地區(qū)公司銷(xiāo)售額超過(guò)50億。

而萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流在2010年末轉(zhuǎn)為正，前三季度均為負(fù)數(shù)，對(duì)此譚華杰表示，萬(wàn)科去年實(shí)行了謹(jǐn)慎的投資策略，才有了這一結(jié)果。截至2010年末，萬(wàn)科持有貨幣資金約378.2億，較年初增加64%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)合計(jì)167.8億元的一年內(nèi)到期借款。

但房企普遍現(xiàn)金流為負(fù)，2010年達(dá)到負(fù)債率高點(diǎn)。據(jù)莫尼塔證券分析，今年全年開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流可能仍為負(fù)，在中性假設(shè)下這一缺口可能略高于2000億元。