收樓陷阱年年有 簽名之前想清楚

    近年來，廣州十區(qū)兩市范圍每年大致能銷售1000萬平方米的住宅；這也意味著，每年都將有近10萬戶家庭收樓入住。而按照慣例，年底都是開發(fā)商交樓的高峰期，僅去年年底至今年年初，根據(jù)記者的不完全統(tǒng)計，廣州及周邊至少約40個樓盤陸續(xù)交樓。然而，記者在今年1月份《家天下》聯(lián)合廣東省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會房屋檢驗專業(yè)委員會開展的驗房活動中發(fā)現(xiàn)，在開發(fā)商的樣板房做得越來越精美、樓價越開越高的同時，開發(fā)商交樓的態(tài)度和房屋質(zhì)量的提升完全趕不上樓價提升的速度。

    盡管政府有關部門已經(jīng)三令五申，媒體也對于各種不合理的現(xiàn)象一再進行曝光，但收樓過程中，仍存在很多潛規(guī)則，甚至大開發(fā)商也難以做到完全透明。針對目前收樓過程中的種種潛規(guī)則，記者也特意向省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會房屋檢驗專業(yè)委員會的朱善輝工程師和啄木鳥公司高級注冊驗房師趙太宇等專家進行了咨詢。

    專家建議：市民在購房參觀精美樣板房時，就應該自己創(chuàng)造條件記錄和拍下標裝樣板房內(nèi)的衣櫥、潔具、廚房用具的樣子和牌子，并保留好當時樓盤的宣傳單張和任何相關字據(jù)。而市民在準備簽訂購房合同時，也務必不要忽略關于交樓的相關條款，根據(jù)合同約定做好收樓準備。另外，在準備收樓之前，更應該積極與小區(qū)其他業(yè)主聯(lián)系，商議是否需要進行“團驗”。記者了解到，目前廣州已有不少小區(qū)業(yè)主聯(lián)合起來進行“團驗”，而驗房機構(gòu)也會根據(jù)團驗的戶數(shù)而給予相應的折扣。

    本版撰文：記者陳白帆 本版漫畫：唐戈

   潛規(guī)則一：不簽文件不交費用不準收樓

    案例：荔灣某樓盤業(yè)主梁先生于今年1月被通知收樓，他本以為可以先帶做裝修的朋友看了房子之后再簽收樓紙，結(jié)果到了收樓現(xiàn)場才被告知，一定要辦完相關收樓手續(xù)，交完相關費用才可以領到廚具、潔具的零部件以及空調(diào)遙控器，之后才會有物管人員拿鑰匙跟隨梁先生一起收樓。梁先生很無奈地表示:房子都不知道裝成什么樣子，就要你先辦理收樓手續(xù)確認收樓，自己的房都不能自己做主啊。

    專家支招：

    根據(jù)目前的廣州市商品房買賣合同(一手房現(xiàn)售)的第11條“商品房交付時應取得了建設工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)出具的商品房建設項目符合驗收管理規(guī)定的《建設工程質(zhì)量監(jiān)督報告》和規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件；滿足供水、供氣、供電及通郵等必要居住條件，并取得了公共服務單位出具的永久供水、供氣、供電、通郵的證明文件”，而業(yè)主在收樓查驗相關資料時，則應根據(jù)14條的要求：甲乙雙方進行房屋驗收交接時，甲方應當向乙方提供有關該商品房的下列資料：

    (一)規(guī)劃部門出具的《建設工程規(guī)劃驗收合格證》。(二)建設單位出具的《建設工程竣工驗收報告》。(三)公安消防部門出具的《建設工程消防驗收合格意見書》或備案憑證。(四)供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料。(五)人防、環(huán)保部門出具的認可文件或準許使用文件。(六)《房地產(chǎn)(住宅)質(zhì)量保證書》。(七)《房地產(chǎn)(住宅)使用說明書》。(八)《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》。(九)上述文件中，(一)至(五)項應出示原件并向乙方提供加蓋甲方公章的復印件；(六)、(七)項應載明水電等設施配置說明、有關設備安裝預留位置說明、裝修注意事項和建筑節(jié)能等有關內(nèi)容，甲方應提供已加蓋公章的原件給乙方；(八)項應交由乙方填寫或簽署。上述文件不全的，視為不符合交付標準，乙方有權(quán)拒絕收樓，由此產(chǎn)生的逾期交付責任由甲方承擔。

    這也就是說，如果發(fā)展商不出示文件或出示文件不齊全，業(yè)主可以拒絕收樓，同時應及時發(fā)函開發(fā)商，要求其按照合同規(guī)定提供證件并且要求逾期交樓的賠償。

    需注意的是，如果開發(fā)商不出示文件或者文件不齊，業(yè)主千萬不要領鑰匙。因為按照法律規(guī)定，領了鑰匙就等同于收樓，也不要跟開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。在未看房前就被要求先簽相關文件的，即便文件齊全，業(yè)主也應盡量在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣。如果暫未購房或簽合同，應盡量在合同簽訂時，就將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里。

    潛規(guī)則二：收樓時要交專項維修資金

    案例：柳小姐近期收樓，她聽說之前收樓的業(yè)主在辦理收樓手續(xù)時被要求繳納專項維修資金，她疑惑，到底專項維修資金是否應該在收樓時交給開發(fā)商，還是應堅持自己去相關部門辦理手續(xù)？

    專家支招：

    根據(jù)廣州市的相關規(guī)定，禁止各開發(fā)建設單位、物業(yè)管理公司代收業(yè)主繳交的專項維修資金。為防止開發(fā)商挪用業(yè)主的專項維修資金，業(yè)主應自行到農(nóng)業(yè)銀行[2.65 -0.38%]設立的維修資金網(wǎng)點辦理交納手續(xù)。

    1.越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、黃埔區(qū)、南沙區(qū)(南沙開發(fā)區(qū))、蘿崗區(qū)(廣州開發(fā)區(qū))：在中國農(nóng)業(yè)銀行廣州市各網(wǎng)點和廣州市商業(yè)銀行各網(wǎng)點交存。

    2.花都區(qū)：在中國建設銀行[4.93 -0.20%]股份有限公司廣州花都新華支行交存。

    3.番禺區(qū)：在中國建設銀行股份有限公司各網(wǎng)點交存。

    4.從化市：在中國建設銀行股份有限公司各網(wǎng)點交存。

5.增城市：在中國建設銀行股份有限公司各網(wǎng)點交存。

    在收費方面，很多業(yè)主都面臨要繳納水電費周轉(zhuǎn)金、裝修保證金、裝修垃圾余泥清運費、公共防盜門費、可視對講設備費、有線電視初裝費、管道煤氣初裝費、物業(yè)管理費、專項維修資金等，但其實很多費用都是違規(guī)收費。據(jù)了解，水電周轉(zhuǎn)金如果業(yè)主同意，可以繳交，但應逐月扣減，否則不得收取。2007年2月1日起執(zhí)行的《廣東省物價局關于加強物業(yè)服務收費管理有關問題的通知》第七條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收水費、電費的，除業(yè)主自愿，物業(yè)管理企業(yè)可預收水電費并逐月扣減外，物業(yè)管理企業(yè)不得收取水電周轉(zhuǎn)金等與水電費繳交相關的費用。”同時預交三個月物業(yè)管理費也需業(yè)主同意，否則不得收取。而根據(jù)相關規(guī)定，煤氣初裝費、管網(wǎng)建設費、可視對講系統(tǒng)費等費用開發(fā)商也不應收取。

    潛規(guī)則三：樣板房提前被拆 貨不對板沒法比

    案例：張先生買下番禺的房子，多少是因為對樣板房的裝修非常滿意才下定決心的。然而一年多后收樓時，卻感覺和樣板房相差甚遠，當張先生表示要再跟樣板房比對一番時，物業(yè)管理人員卻表示，因銷售需要，樣板房內(nèi)的裝修已經(jīng)被拆掉，無法比對。

    專家支招：

    買房時要盡量對當時的樣板房進行拍照或者錄像，同時也應該錄下銷售人員對產(chǎn)品的介紹，并保留好當時對房屋質(zhì)量、裝修標準等方面的宣傳材料。而在簽訂購房合同時，業(yè)主也應該要求開發(fā)商在附件中“裝飾、設備標準”中寫清楚交樓標準，為維權(quán)多保留證據(jù)。根據(jù)廣州市商品房買賣合同第18條的規(guī)定，甲方交付使用的商品房的裝飾、設備標準達不到約定標準的，乙方有權(quán)要求甲方按照下述兩種方式中的一種處理：1.甲方賠償雙倍的裝飾、設備差價；2.甲方按約定標準修復、更換，因此造成延期交樓的，按本合同第十二條處理。

    潛規(guī)則四：房屋質(zhì)量差 整改卻靠拖字訣

    案例：小田買的是某知名開發(fā)商的樓盤，收樓后發(fā)現(xiàn)大問題沒有小毛病不少，比如門框有點歪，墻面有裂縫。盡管物管人員態(tài)度很好，但前后經(jīng)小田不停地催促，仍花了2個月左右才基本搞好，讓小田不得不推遲搬家。

    專家支招：

    不停地找開發(fā)商整改是收樓過程中非常痛苦的環(huán)節(jié)。而且，即便業(yè)主邀請了驗房師發(fā)現(xiàn)問題，但最終找開發(fā)商解決問題的，還是要靠業(yè)主本人。廣州市商品房買賣合同第20條已明確了各種工程質(zhì)量的保修期限以及開發(fā)商履行保修義務的時間和解決方式，業(yè)主應在收樓之前仔細研究。有驗房師建議，業(yè)主們不妨在臨近收樓時聯(lián)合起來聘請專業(yè)驗房機構(gòu)團驗，一方面可以節(jié)省費用，另一方面也可以集中力量給開發(fā)商施壓，爭取最短時間內(nèi)完成整改。也可以嘗試聯(lián)合起來向開發(fā)商提出“預收樓”。

    潛規(guī)則五：逾期交房不補償

    案例：萬先生前幾年在海珠區(qū)購買了一套單位，結(jié)果開發(fā)商一拖再拖，最終比合同約定時間晚了近半年時間才交樓，而且拒絕支付違約金。不得已之下，萬先生聯(lián)合其他業(yè)主將開發(fā)商告上了法庭。

    專家支招：

    在開發(fā)商遲遲不交樓，并且也不補償違約金的情況下，建議業(yè)主聯(lián)合起來委托律師向法院起訴開發(fā)商，同時盡量多向媒體爆料，爭取輿論支持。多個案例表明，通過司法途徑解決類似問題是比較有效的。當開發(fā)商在判決要求期限內(nèi)仍未支付違約金時，業(yè)主們可通過律師向法院申請強制執(zhí)行，法院可以從發(fā)展商的房款監(jiān)控賬號上扣劃賠償款到法院賬上，法院再按期賠付給業(yè)主。