來源：財新網(wǎng)-新世紀 作者：蘭方 李慎 發(fā)布時間：2011年03月14日
政府調(diào)控樓市，組合政策連續(xù)出擊，風(fēng)險和矛盾此起彼伏。為何房地產(chǎn)市場的損失最終都由弱者埋單？
□ 財新《新世紀》記者 蘭方 李慎 | 文
京版“限購令”頒布后不久，2011年3月5日，北京東五環(huán)外樓盤“遠洋一方”二期的北潤園又一次開盤售房。
該樓盤屬于遠洋地產(chǎn)旗下項目，而遠洋地產(chǎn)，作為一家頗具規(guī)模的上市公司，已多次在北京、上海等地將“地王”收入囊中。
不過，售樓處開門迎客的同時，也迎來了一群不速之客。上午8時許，一群手持“退房”標語的“抗議者”，逐漸聚集在售樓處周圍。隨著前來看房者增多，他們開始散發(fā)名為“用我們的血淚給您換來的購房經(jīng)驗！”的傳單。
“抗議”的緣由，和新盤的價格有關(guān)。與前一批房源相比，此次樓盤銷售均價實際每平方米直降4000元。而這已非第一次降價。
參與“抗議”的，是北潤園前兩次開盤時購房的30多名業(yè)主及其親朋好友。他們分別在去年的4月和11月，以每平方米2.5萬元的均價買入北潤園1號、4號、5號、9號樓中的期房?？稍﹦傔^，同一小區(qū)部分戶型就以每平方米4000元的降幅銷售，而現(xiàn)在新開的300多套房屋，更是延續(xù)了降價的勢頭。
“抗議者”真正的訴求，是擺脫政策變動所加于其身的巨大資金壓力。自他們?nèi)ツ?月簽約買房起，國家樓市調(diào)控屢屢發(fā)力，首付比例提高，貸款利率上調(diào)，相應(yīng)的折扣也取消，而售樓人員承諾的樓盤封頂時間延后，導(dǎo)致部分購房者成為“被調(diào)控”的對象。
權(quán)衡陡然增加的購房成本和未來支付風(fēng)險，不少業(yè)主希望退房。然而，根據(jù)買賣雙方的合同約定，因貸款政策變動導(dǎo)致業(yè)主無力支付房款的情況，被排斥在“不可抗力”和“情勢變更”之外。若要退房，業(yè)主們需承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為總房款的20％，相當(dāng)于幾十萬元的首付款要“打水漂”。
他們的要求被開發(fā)商堅決拒絕。開發(fā)商稱，樓市定價完全是市場行為，買賣雙方各擔(dān)風(fēng)險；至于政策變化的風(fēng)險，購房合同中早已約定由購房者自擔(dān)。
敗北供需博弈
維權(quán)者的處境并未獲得廣泛的同情，相反還遭到不少網(wǎng)友譏諷。一網(wǎng)友在財新網(wǎng)(微博)留言稱：“開發(fā)商綁著你的手讓你簽的合同？你看不懂中文就簽合同？你看不懂就簽一個幾百萬的合同？簽合同的時候只想著房價年年會漲，40萬首付很快就會變成增長的財富，就不想想風(fēng)險，怪誰？”
維權(quán)者對此備感委屈。“我們是一群有‘剛需’的購房者。”參與維權(quán)的業(yè)主向財新《新世紀》記者這樣表明身份。他們中年輕人居多，多為首套房。
去年以來，京城CBD東擴和通州新城規(guī)劃等概念忽然火爆一時，以往被視為“價格洼地”的東五環(huán)外樓盤價格飛漲，“遠洋一方”二期北潤園在2010年4月開盤伊始就受到市場熱捧。北潤園首次開盤前便有近千人排號，此后開發(fā)商的報價連續(xù)上調(diào)。
“剛需”小王介紹起當(dāng)初買房簽約的辛酸“三部曲”：2010年的2月、3月間，“遠洋一方”對前來咨詢的人給出了2萬元一平方米的報價，有意者可先報名。約三四周后，當(dāng)初報名的人被告知，想要買房先需搖號。參與搖號者需到指定銀行開戶存上5萬元。而此時他們得到的報價，已漲至2.2萬元一平方米。
所謂的報名、排號，是開發(fā)商了解市場需求最常用的方式。一旦行情看好，開發(fā)商便有可能上調(diào)開盤價。4月17日，“遠洋一方”開始網(wǎng)絡(luò)搖號。搖上的業(yè)主一周后選房。小王回憶，據(jù)當(dāng)時銷售員的介紹，有兩三千人在排號。自己最后能被搖中，頗感幸運。沒想到，選房當(dāng)天，房子報價又漲了，到了2.5萬元一平方米。“沒有一點議價的能力，只能被動追漲。”小王說。
為防止開放商操控房價、遏制報價短時間內(nèi)暴漲，北京市自2010年5月出臺了“一房一價”的政策，即在開發(fā)商申辦預(yù)售許可證時，就需明示每一套住房的價格，最終購房網(wǎng)簽的價格，不得高于申報價格。不過，對此價格，政府并不進行實質(zhì)審查。至于備案之前的抬價過程，則不在政策監(jiān)管之中。
“買房氣氛很緊張。銷售一次又一次打電話，連選房也就兩分鐘時間。”小王回憶自己當(dāng)時的心態(tài)。小王稱，銷售人員還承諾，“遠洋不會降價，如果降價了，肯定會補償差價”。
容不得更多考慮和猶豫，業(yè)主們紛紛交下5萬元定金，選好了房。三天后，買主們交首付款。此時，他們才第一次看到銷售合同。小王告訴財新《新世紀》記者，當(dāng)時的選擇，要么全盤接受，要么不簽，同時損失5萬元定金。
大多數(shù)人只能匆忙選擇前者。維權(quán)者們說，隨著樓市價格幾度狂漲，就算知道合同是霸王條款，但“你不簽合同，自會有別人簽”。
雙重打擊
以為隨后就安心等著收房的業(yè)主們，等到的卻是樓市調(diào)控的連續(xù)打擊。
2010年4月首輪調(diào)控政策落地，要求提高二套房貸首付比例和貸款利率，北京樓市成交量隨之一路下挫，購房者觀望和徘徊氣氛濃厚，也有不少樓盤進行讓利，價格出現(xiàn)松動。
當(dāng)年9月底，第二輪調(diào)控政策發(fā)力，首套房首付一律調(diào)高至30％。4月買房的這一批業(yè)主，均“被調(diào)控”，他們都需要在樓盤封頂放貸前再湊出20萬到30萬元不等的一成首付款。
“我們這樣的工薪階層，幾個月里怎么掙得出幾十萬？”小王夫婦雙方家境都不寬裕，再拿不出一分錢來了。
此后一線房企在京樓盤中有45％的樓盤降價，半數(shù)房企打折促銷。2010年10月，與“遠洋一方”位置相當(dāng)?shù)?ldquo;遠洋新悅”開盤，成交均價每平方米不過1.8萬元-1.9萬元。不過，銷售人員認為兩個樓盤并不具有可比性。
2010年11月，“遠洋一方”二期北潤園9號樓開盤。參與“維權(quán)”的宋冰以2.5萬元一平方米的價格購買了9號樓2單元的一套小戶型。2011年1月3日，剛剛簽完合同的宋冰卻聽到讓她“崩潰”的消息：“遠洋一方”對9號樓的1單元進行促銷降價銷售，降價幅度在4000元左右。
“我感覺被嚴重欺騙了。”在宋冰看來，明明是同一區(qū)位、同一戶型、同一棟樓的房子，相隔幾天時間便大規(guī)模降價，對已購房業(yè)主而言極不公平。
對此，一些業(yè)內(nèi)人士分析稱，不排除這是因為隨著調(diào)控政策發(fā)力和信貸收緊，不少開發(fā)商資金鏈緊繃，往往利用預(yù)售政策的便利，隨時以各種方式放出一些打折房進行變相融資，實際上，開發(fā)商這樣的做法，去年年底以來尤為普遍。但遠洋地產(chǎn)認為，對于個別項目的階段性促銷，是區(qū)域公司根據(jù)市場環(huán)境、消費者和客戶需求等各方面情況制定的，是正常的商業(yè)行為。
幾乎在降價的同時，“遠洋一方”又推遲了售樓時承諾的樓盤封頂時間。維權(quán)代表陳旭（化名）告訴財新《新世紀》記者，“遠洋一方”對其宣傳的項目封頂時間為2010年12月底，根據(jù)銀行放貸規(guī)則，此時業(yè)主就可以辦理貸款手續(xù)。盡管根據(jù)第二輪調(diào)控政策，當(dāng)時首套房首付比例已提高，但大多數(shù)銀行仍有7折利率優(yōu)惠。但封頂時間延遲至2011年5月，新的政策又陸續(xù)出臺。
2011年1月26日，第三輪調(diào)控政策出臺。二套房首付款提高至60％，重申貸款利率不低于基準利率的1.1倍。緊接著，央行自2010年10月以來的第三次加息。
貸款利率上調(diào)，相應(yīng)折扣的取消，小王粗略一算，除要補交21萬元的首付款，他們每月本要負擔(dān)8000元有余的月供，還將加重1000元左右。
考慮到每個月小兩口稅前總收入不過1萬多元，“這下子真的是買不起房了。”小王第一個念頭便是“趕緊退房”。而另一部分業(yè)主，卻更是進退兩難。在京版“限購令”出臺后，他們中相當(dāng)大一部分人并沒有北京戶口或連續(xù)五年的社保、納稅證明，一旦退了房，一兩年內(nèi)就再也買不上了。
“霸王條款”
基于銷售員們曾給予“不降價”的口頭承諾，前期高價買房的業(yè)主們提出，希望遠洋一方平等對待北潤園所有業(yè)主的權(quán)益，補償2010年4月和12月，以2.5萬均價購買遠洋一方業(yè)主的差價。
事實上，類似的“降價糾紛”，在金融危機期間即多有先例。2008年，萬科地產(chǎn)在杭州率先降價，此舉不但遭到業(yè)主強烈反擊，售樓處被砸，工作人員被打，更遭到杭州市其他開發(fā)商的聯(lián)合譴責(zé)，稱其破壞了“價格聯(lián)盟”。
開發(fā)商對此予以回絕。在給業(yè)主的回函中，遠洋地產(chǎn)強調(diào)，關(guān)于房價一事，“我們所有的承諾已體現(xiàn)在雙方簽署的合同中，我們按照合同約定執(zhí)行”。
基于延遲封頂造成的購房成本上升，業(yè)主們還向開發(fā)商提出第二個訴求，即維持業(yè)主20％及50％的首付比例不變，并對利率差異給予補償。但這在“遠洋一方”看來也不可接受。遠洋地產(chǎn)向財新《新世紀》記者解釋，對于該項目，公司與客戶雙方簽署的合同中并未承諾樓座的封頂時間。
一位業(yè)內(nèi)人士認為“這是行規(guī)”。在購房過程中，開發(fā)商一般不會給出明確的封頂時間，因為封頂?shù)臅r限本身有很大的不可控因素，包括季節(jié)、開發(fā)商的資金狀況、施工單位的進度等，其中主要與總包單位有關(guān)，總包下面還有各個分包，一個分包單位的施工慢了，整個項目的進度都會受到影響。
訴求被開發(fā)商一一駁回后，不少業(yè)主才認真翻看合同。合同附件中，有一條曾被他們中大多數(shù)人忽略的條款：“因金融機構(gòu)貸款政策調(diào)整等原因?qū)е沦I受人未能獲得銀行貸款或所獲得的銀行貸款不足支付其所應(yīng)付之購房款的，該情況不屬于不可抗力或情勢變更的范圍，買受人需按合同約定支付購房款，并應(yīng)承擔(dān)如逾期所致的違約責(zé)任。”
業(yè)主們對此條單方面加重其義務(wù)的條款頗為不平。在合同中，這一重要條款非但沒有突出顯示，反而以更小的字號印刷。令其更感不公的是，在買房人全面承擔(dān)政策變動帶來的不利的同時，因政策原因造成開發(fā)商延遲交房，則是免責(zé)的。
大成律師事務(wù)所合伙人崔桂臺認為，合同中的此項條款雖然看去“滴水不漏”，但相關(guān)的調(diào)控政策，是在交易雙方簽約之后發(fā)生的客觀情況，是雙方均無法預(yù)見、無法避免和克服的客觀情況。如果將其排除在不可抗力或情勢變更之外，顯然違反了民事交易中的“公平原則”。
業(yè)主們與開發(fā)商方面前后兩次接洽，并未達成共識。不少無力支付首付款的業(yè)主堅持要求退房。而根據(jù)雙方在合同中的約定，買受人提出書面退房申請后，需經(jīng)出賣人同意；若不同意，雙方應(yīng)繼續(xù)履行合同；如果同意的話，買受人則要支付20％的違約金。
“這都是霸王條款！”業(yè)主們此時才意識到，他們已經(jīng)被自己所簽署的合同約定困于進退兩難之境。
誰嘗苦果？
與開發(fā)商多次交涉無果后，3月8日，眾業(yè)主無奈只得集體來到朝陽區(qū)建委和房屋管理局投訴遠洋地產(chǎn)的“違規(guī)行為”。
然而，建委的工作人員告訴他們，在合同當(dāng)中，開發(fā)商并未與其約定樓房封頂時間，只要能按時交房，談不上違規(guī)違約。“就算是給你們有過承諾，你們現(xiàn)在也口說無憑??！”
至于價格問題，則應(yīng)由發(fā)改委負責(zé)監(jiān)管。該工作人員向其解釋，“一房一價”是為了保證商品房銷售的公開、透明，對備案的價格并不審查，開發(fā)商當(dāng)然可以打折銷售。
關(guān)于政策原因?qū)е聵I(yè)主無力履約，能否無條件退房的問題，房管局的工作人員也頗感無奈，“當(dāng)初制定政策時沒人想到會有這么多問題。”
業(yè)主們的面前，似乎只剩下訴訟一條途徑。而冗長的法律程序和訴訟風(fēng)險讓他們大部分人提前有了挫敗感。在樓市漲跌莫測的變局中，開發(fā)商可以組成價格聯(lián)盟，有絕對的話語權(quán)，相比之下，他們覺得自己更像是案板上的魚肉。
以合同為例，上述業(yè)內(nèi)人士向財新《新世紀》記者表示，房地產(chǎn)銷售合同經(jīng)歷了一個不斷完善的過程，但事實上，更多是單方面加強了對開發(fā)商利益的保護，購房者只能按照合同范本簽署合同，就算有異議，也往往得不到回應(yīng)和解決。
也正是針對買賣雙方不平等的締約地位，各地政府都曾出臺指導(dǎo)性的標準合同。而開發(fā)商依然可以補充協(xié)議的方式制定“霸王條款”。不少地方的政府則以專項檢查、專項審查的方式為處于弱勢方的消費者“把關(guān)”。
而這種行政性審查，其效率及公平性卻差強人意。陳旭對財新《新世紀》記者說，如果交易信息能夠多一些透明，如果政府能夠在對交易多一些有效的事前監(jiān)管，如果相關(guān)的法律能夠更完善一些，如果對于開發(fā)商的欺詐行為多一些實質(zhì)性的約束，也許他們就不至于走到今天這個地步。
在一些學(xué)者呼吁政府進一步加強監(jiān)管、更新標準合同的同時，一位公共政策專家則向財新《新世紀》記者指出，市場的形成，還是主要依賴買賣雙方的博弈，目前維權(quán)者的困境主要是扭曲的供需關(guān)系造成的，政府應(yīng)該做的是從土地壟斷的源頭上增加供給。
不過，現(xiàn)階段的調(diào)控仍著力抑制投機性的需求。中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，限購政策出臺后，以投資客為主的高檔住宅市場立刻萎縮。以上海為例，2月份單價4萬元以上的高檔二手房成交僅占全部成交量3％，相應(yīng)地單價2萬元以下的中低檔房源占比卻提高到總成交量48％。限購對于投資投機性需求的打擊確實立竿見影。但樓市調(diào)控令并不能精確繞開維權(quán)者們那樣的“剛需”，而以大規(guī)模投資保障房為主的擴大供給措施，也并不能惠及小王那樣有一定收入基礎(chǔ)的人群。
在遠洋一方等樓盤率先降價后，北京樓市成交量的冰點也提前來臨。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月6日，北京市住宅成交僅51套。
但在小王們這些糾結(jié)于能否實現(xiàn)住房夢的業(yè)主們看來，這并不意味著調(diào)控的成功。他們?nèi)匀挥兄y以平息的困惑：為何房地產(chǎn)市場的所有損失最終都是弱者來埋單？
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