政府調(diào)控樓市，組合政策連續(xù)出擊，風(fēng)險(xiǎn)和矛盾此起彼伏。為何房地產(chǎn)市場(chǎng)的損失最終都由弱者埋單？

□ 財(cái)新《新世紀(jì)》記者 蘭方 李慎 | 文

京版“限購(gòu)令”頒布后不久，2011年3月5日，北京東五環(huán)外樓盤“遠(yuǎn)洋一方”二期的北潤(rùn)園又一次開盤售房。

該樓盤屬于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)旗下項(xiàng)目，而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)，作為一家頗具規(guī)模的上市公司，已多次在北京、上海等地將“地王”收入囊中。

不過(guò)，售樓處開門迎客的同時(shí)，也迎來(lái)了一群不速之客。上午8時(shí)許，一群手持“退房”標(biāo)語(yǔ)的“抗議者”，逐漸聚集在售樓處周圍。隨著前來(lái)看房者增多，他們開始散發(fā)名為“用我們的血淚給您換來(lái)的購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)！”的傳單。

“抗議”的緣由，和新盤的價(jià)格有關(guān)。與前一批房源相比，此次樓盤銷售均價(jià)實(shí)際每平方米直降4000元。而這已非第一次降價(jià)。

參與“抗議”的，是北潤(rùn)園前兩次開盤時(shí)購(gòu)房的30多名業(yè)主及其親朋好友。他們分別在去年的4月和11月，以每平方米2.5萬(wàn)元的均價(jià)買入北潤(rùn)園1號(hào)、4號(hào)、5號(hào)、9號(hào)樓中的期房?？稍﹦傔^(guò)，同一小區(qū)部分戶型就以每平方米4000元的降幅銷售，而現(xiàn)在新開的300多套房屋，更是延續(xù)了降價(jià)的勢(shì)頭。

“抗議者”真正的訴求，是擺脫政策變動(dòng)所加于其身的巨大資金壓力。自他們?nèi)ツ?月簽約買房起，國(guó)家樓市調(diào)控屢屢發(fā)力，首付比例提高，貸款利率上調(diào)，相應(yīng)的折扣也取消，而售樓人員承諾的樓盤封頂時(shí)間延后，導(dǎo)致部分購(gòu)房者成為“被調(diào)控”的對(duì)象。

權(quán)衡陡然增加的購(gòu)房成本和未來(lái)支付風(fēng)險(xiǎn)，不少業(yè)主希望退房。然而，根據(jù)買賣雙方的合同約定，因貸款政策變動(dòng)導(dǎo)致業(yè)主無(wú)力支付房款的情況，被排斥在“不可抗力”和“情勢(shì)變更”之外。若要退房，業(yè)主們需承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為總房款的20％，相當(dāng)于幾十萬(wàn)元的首付款要“打水漂”。

他們的要求被開發(fā)商堅(jiān)決拒絕。開發(fā)商稱，樓市定價(jià)完全是市場(chǎng)行為，買賣雙方各擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；至于政策變化的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房合同中早已約定由購(gòu)房者自擔(dān)。

敗北供需博弈

維權(quán)者的處境并未獲得廣泛的同情，相反還遭到不少網(wǎng)友譏諷。一網(wǎng)友在財(cái)新網(wǎng)(微博)留言稱：“開發(fā)商綁著你的手讓你簽的合同？你看不懂中文就簽合同？你看不懂就簽一個(gè)幾百萬(wàn)的合同？簽合同的時(shí)候只想著房?jī)r(jià)年年會(huì)漲，40萬(wàn)首付很快就會(huì)變成增長(zhǎng)的財(cái)富，就不想想風(fēng)險(xiǎn)，怪誰(shuí)？”

維權(quán)者對(duì)此備感委屈。“我們是一群有‘剛需’的購(gòu)房者。”參與維權(quán)的業(yè)主向財(cái)新《新世紀(jì)》記者這樣表明身份。他們中年輕人居多，多為首套房。

去年以來(lái)，京城CBD東擴(kuò)和通州新城規(guī)劃等概念忽然火爆一時(shí)，以往被視為“價(jià)格洼地”的東五環(huán)外樓盤價(jià)格飛漲，“遠(yuǎn)洋一方”二期北潤(rùn)園在2010年4月開盤伊始就受到市場(chǎng)熱捧。北潤(rùn)園首次開盤前便有近千人排號(hào)，此后開發(fā)商的報(bào)價(jià)連續(xù)上調(diào)。

“剛需”小王介紹起當(dāng)初買房簽約的辛酸“三部曲”：2010年的2月、3月間，“遠(yuǎn)洋一方”對(duì)前來(lái)咨詢的人給出了2萬(wàn)元一平方米的報(bào)價(jià)，有意者可先報(bào)名。約三四周后，當(dāng)初報(bào)名的人被告知，想要買房先需搖號(hào)。參與搖號(hào)者需到指定銀行開戶存上5萬(wàn)元。而此時(shí)他們得到的報(bào)價(jià)，已漲至2.2萬(wàn)元一平方米。

所謂的報(bào)名、排號(hào)，是開發(fā)商了解市場(chǎng)需求最常用的方式。一旦行情看好，開發(fā)商便有可能上調(diào)開盤價(jià)。4月17日，“遠(yuǎn)洋一方”開始網(wǎng)絡(luò)搖號(hào)。搖上的業(yè)主一周后選房。小王回憶，據(jù)當(dāng)時(shí)銷售員的介紹，有兩三千人在排號(hào)。自己最后能被搖中，頗感幸運(yùn)。沒(méi)想到，選房當(dāng)天，房子報(bào)價(jià)又漲了，到了2.5萬(wàn)元一平方米。“沒(méi)有一點(diǎn)議價(jià)的能力，只能被動(dòng)追漲。”小王說(shuō)。

為防止開放商操控房?jī)r(jià)、遏制報(bào)價(jià)短時(shí)間內(nèi)暴漲，北京市自2010年5月出臺(tái)了“一房一價(jià)”的政策，即在開發(fā)商申辦預(yù)售許可證時(shí)，就需明示每一套住房的價(jià)格，最終購(gòu)房網(wǎng)簽的價(jià)格，不得高于申報(bào)價(jià)格。不過(guò)，對(duì)此價(jià)格，政府并不進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查。至于備案之前的抬價(jià)過(guò)程，則不在政策監(jiān)管之中。

“買房氣氛很緊張。銷售一次又一次打電話，連選房也就兩分鐘時(shí)間。”小王回憶自己當(dāng)時(shí)的心態(tài)。小王稱，銷售人員還承諾，“遠(yuǎn)洋不會(huì)降價(jià)，如果降價(jià)了，肯定會(huì)補(bǔ)償差價(jià)”。

容不得更多考慮和猶豫，業(yè)主們紛紛交下5萬(wàn)元定金，選好了房。三天后，買主們交首付款。此時(shí)，他們才第一次看到銷售合同。小王告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，當(dāng)時(shí)的選擇，要么全盤接受，要么不簽，同時(shí)損失5萬(wàn)元定金。

大多數(shù)人只能匆忙選擇前者。維權(quán)者們說(shuō)，隨著樓市價(jià)格幾度狂漲，就算知道合同是霸王條款，但“你不簽合同，自會(huì)有別人簽”。

雙重打擊

以為隨后就安心等著收房的業(yè)主們，等到的卻是樓市調(diào)控的連續(xù)打擊。

2010年4月首輪調(diào)控政策落地，要求提高二套房貸首付比例和貸款利率，北京樓市成交量隨之一路下挫，購(gòu)房者觀望和徘徊氣氛濃厚，也有不少樓盤進(jìn)行讓利，價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)。

當(dāng)年9月底，第二輪調(diào)控政策發(fā)力，首套房首付一律調(diào)高至30％。4月買房的這一批業(yè)主，均“被調(diào)控”，他們都需要在樓盤封頂放貸前再湊出20萬(wàn)到30萬(wàn)元不等的一成首付款。

“我們這樣的工薪階層，幾個(gè)月里怎么掙得出幾十萬(wàn)？”小王夫婦雙方家境都不寬裕，再拿不出一分錢來(lái)了。

此后一線房企在京樓盤中有45％的樓盤降價(jià)，半數(shù)房企打折促銷。2010年10月，與“遠(yuǎn)洋一方”位置相當(dāng)?shù)?ldquo;遠(yuǎn)洋新悅”開盤，成交均價(jià)每平方米不過(guò)1.8萬(wàn)元-1.9萬(wàn)元。不過(guò)，銷售人員認(rèn)為兩個(gè)樓盤并不具有可比性。

2010年11月，“遠(yuǎn)洋一方”二期北潤(rùn)園9號(hào)樓開盤。參與“維權(quán)”的宋冰以2.5萬(wàn)元一平方米的價(jià)格購(gòu)買了9號(hào)樓2單元的一套小戶型。2011年1月3日，剛剛簽完合同的宋冰卻聽到讓她“崩潰”的消息：“遠(yuǎn)洋一方”對(duì)9號(hào)樓的1單元進(jìn)行促銷降價(jià)銷售，降價(jià)幅度在4000元左右。

“我感覺(jué)被嚴(yán)重欺騙了。”在宋冰看來(lái)，明明是同一區(qū)位、同一戶型、同一棟樓的房子，相隔幾天時(shí)間便大規(guī)模降價(jià)，對(duì)已購(gòu)房業(yè)主而言極不公平。

對(duì)此，一些業(yè)內(nèi)人士分析稱，不排除這是因?yàn)殡S著調(diào)控政策發(fā)力和信貸收緊，不少開發(fā)商資金鏈緊繃，往往利用預(yù)售政策的便利，隨時(shí)以各種方式放出一些打折房進(jìn)行變相融資，實(shí)際上，開發(fā)商這樣的做法，去年年底以來(lái)尤為普遍。但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)認(rèn)為，對(duì)于個(gè)別項(xiàng)目的階段性促銷，是區(qū)域公司根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者和客戶需求等各方面情況制定的，是正常的商業(yè)行為。

幾乎在降價(jià)的同時(shí)，“遠(yuǎn)洋一方”又推遲了售樓時(shí)承諾的樓盤封頂時(shí)間。維權(quán)代表陳旭（化名）告訴財(cái)新《新世紀(jì)》記者，“遠(yuǎn)洋一方”對(duì)其宣傳的項(xiàng)目封頂時(shí)間為2010年12月底，根據(jù)銀行放貸規(guī)則，此時(shí)業(yè)主就可以辦理貸款手續(xù)。盡管根據(jù)第二輪調(diào)控政策，當(dāng)時(shí)首套房首付比例已提高，但大多數(shù)銀行仍有7折利率優(yōu)惠。但封頂時(shí)間延遲至2011年5月，新的政策又陸續(xù)出臺(tái)。

2011年1月26日，第三輪調(diào)控政策出臺(tái)。二套房首付款提高至60％，重申貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。緊接著，央行自2010年10月以來(lái)的第三次加息。

貸款利率上調(diào)，相應(yīng)折扣的取消，小王粗略一算，除要補(bǔ)交21萬(wàn)元的首付款，他們每月本要負(fù)擔(dān)8000元有余的月供，還將加重1000元左右。

考慮到每個(gè)月小兩口稅前總收入不過(guò)1萬(wàn)多元，“這下子真的是買不起房了。”小王第一個(gè)念頭便是“趕緊退房”。而另一部分業(yè)主，卻更是進(jìn)退兩難。在京版“限購(gòu)令”出臺(tái)后，他們中相當(dāng)大一部分人并沒(méi)有北京戶口或連續(xù)五年的社保、納稅證明，一旦退了房，一兩年內(nèi)就再也買不上了。