3月7日，全國政協(xié)委員、恒大集團(tuán)董事局主席許家印，為全國“兩會”帶來了一份有分量的提案，建議政府加大老城區(qū)城中村改造力度，以促近降低房價、穩(wěn)定市場。

    許家印認(rèn)為，要想更長遠(yuǎn)地平抑房價，從抑制需求下手還不夠，還必須要加大土地供應(yīng)。“加大老城區(qū)城中村改造力度，是加大土地供應(yīng)、平抑房價的有效手段。”

    如果許家印的這一劑“藥方”獲得認(rèn)可通過，那么在政府主導(dǎo)下，全國范圍內(nèi)必將掀起新一輪“挖掘老城區(qū)潛力，改造城中村”的浪潮，而這一浪，既能極大地緩解房地產(chǎn)長期的供需矛盾，也可能成為恒大新一年加速的助推力。

    “城中村”改造說

    “不要小看城中村的土地供應(yīng)量。”許家印表示，如果能夠?qū)⑦@些“城中村”逐步轉(zhuǎn)化為土地供應(yīng)，那么房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量會很快得到增加。

    恒大自2004年開始就布局二、三、四線城市，尤其是升值潛力大的高增長區(qū)域，選擇土地成本低的大面積項目進(jìn)行規(guī)?；焖匍_發(fā)。

    “2010年恒大的重要戰(zhàn)略就是進(jìn)軍三線城市。這些城市九成以上是前20強(qiáng)甚至是100強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)未進(jìn)入的，土地成本更低，利潤更高。”

    恒大的某位高管透露，目前看來集團(tuán)的戰(zhàn)略是正確的，這些城市尚未出臺限購令，部分城市反而還因一二線城市限購后資金轉(zhuǎn)移而房價上漲。進(jìn)軍三線城市能使恒大地產(chǎn)[3.41 -1.45%]在未來的房地產(chǎn)調(diào)控中處于穩(wěn)定增長的態(tài)勢。

    數(shù)據(jù)顯示，2010年，恒大新增土地5100萬平方米，土地儲備達(dá)到9600萬平方米，名列全國第一，其中二三線城市占比96%；而5100萬平方米的新增土地只花費了恒大331億元。

    隨著房地產(chǎn)調(diào)控靴子漸落，土地政策日益從緊，對于以“超前的土地儲備戰(zhàn)略”和“超強(qiáng)的成本控制能力”為“法寶”的恒大來說，拓寬成本優(yōu)勢之門無疑遭遇阻力。這一次許家印對“城中村”改造的關(guān)注則為恒大開啟了另一扇窗。

    機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

    然而，擺在恒大面前的不僅是機(jī)遇，還有挑戰(zhàn)。除了老城區(qū)改造投資巨大、一級開發(fā)慢、土地成本高的效益縮口，還有改造主體難定、改造模式不成熟等更根本的制度問題。

    事實上，探索“城中村”改造的先行者并不少。自上世紀(jì)90年代以來，廣州舊城、舊村改造就在一次次的現(xiàn)實無奈中，走過了一條不斷變更的模式路徑。

    然而，“從之前的實踐也證明了，完全由政府來承擔(dān)的路子是走不通的。如此巨大規(guī)模的改造，政府的壓力相當(dāng)大。”合富輝煌[4.18 -1.42%]集團(tuán)首席市場分析師黎文江如是說。

    為了解決城中村改造的諸多問題，許家印在提案中特別強(qiáng)調(diào)，為保證改造的公平、公正、公開，城中村是否進(jìn)行改造，應(yīng)該由村中的居民進(jìn)行投票表決，80%以上的村民投票同意進(jìn)行城中村改造，政府才能主導(dǎo)實施城中村改造。如果村民沒有同意，那就不能進(jìn)行強(qiáng)行改造。

    為確保城中村改造有充足的資金，許家印則建議，城中村改造后的地塊出讓，競買保證金繳納比例需要提高，最好能提高到起拍價的60%到80%并由政府主導(dǎo)專款專用，由村民自主選擇貨幣補(bǔ)償或回遷安置。

    如果說他的提案給恒大吹響了調(diào)整戰(zhàn)略的號角，那么在不平坦的轉(zhuǎn)型之路上，恒大還要經(jīng)歷時間和現(xiàn)實的考驗。