政策效應(yīng)顯現(xiàn) 商品房成交量大幅下滑
　　
    自今年1月起，我市商品房成交量大幅下降，尤其是住宅成交量下降幅度更大。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，今年前兩個(gè)月，市中心城區(qū)新建商品房銷售面積月均下降幅度在25%以上。1月份市中心城區(qū)新建商品房銷售面積9.09萬(wàn)平方米，其中住宅銷售面積6.51萬(wàn)平方米，同比分別下降34.6%和46.77%，環(huán)比下降了31.08%和47.29%；2月份中心城區(qū)新建商品房銷售面積為7.5萬(wàn)平方米，其中住宅銷售面積5.66萬(wàn)平方米，同比分別下降17%和5.4%，環(huán)比下降了17.5%和 13.1%。另?yè)?jù)搜狐網(wǎng)對(duì)中國(guó)房產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)道，2月住宅價(jià)格環(huán)比跌幅居前的十個(gè)城市中，贛州排名第二。

　　記者在調(diào)查時(shí)了解到，章江新區(qū)不少樓盤的售樓部門可羅雀，一些原本預(yù)期較高的新開盤項(xiàng)目，已陷滯銷狀態(tài)。業(yè)內(nèi)人士分析，商品房成交量下降不僅我市如此，全國(guó)絕大部分城市也是如此。據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，1月份全國(guó)有15個(gè)城市商品房成交量跌幅超過20%。商品房成交量大幅下降已成事實(shí)，并繼續(xù)呈下滑趨勢(shì)。其主要原因，是受國(guó)家宏觀調(diào)控政策，特別是信貸政策的影響，投資投機(jī)性購(gòu)房需求得到有效抑制，有相當(dāng)一部分首次置業(yè)或改善型住房需求人群，正步入觀望之列。

　　有效供應(yīng)加大 房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)

　　自去年以來，我市房?jī)r(jià)一直保持持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)，但到今年2月份，市中心城區(qū)的均價(jià)較1月份有了小幅下滑。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，今年1月份市中心城區(qū)商品住宅均價(jià)為5960元/平方米，2月份均價(jià)為5953元/平方米。2月份下降的幅度雖小，但已讓人們看到了房?jī)r(jià)回調(diào)的跡象，房?jī)r(jià)已呈下降趨勢(shì)。

　　商品的供求關(guān)系，是影響商品市場(chǎng)價(jià)格的一個(gè)重要因素。據(jù)分析，去年我市房?jī)r(jià)上漲除大背景以外，還有一個(gè)重要原因，就是2008年土地成交量嚴(yán)重不足，導(dǎo)致去年商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求。數(shù)據(jù)顯示，去年市中心城區(qū)商品房預(yù)售審批面積不足80萬(wàn)平方米，比2009年下降22%，比2008年下降40%，為近五年最低。而今年我市商品房市場(chǎng)供給量成倍增長(zhǎng)，去年供不應(yīng)求的局面將在今年得到全面改善。另?yè)?jù)了解，近兩年來，市中心城區(qū)售出的土地有近3000畝，可建房屋約500萬(wàn)平方米，有相當(dāng)一部分將在今年形成市場(chǎng)有效供應(yīng)，今年至少有160萬(wàn)平方米的新建商品房上市。今年還計(jì)劃供應(yīng)住宅用地2000畝以上，可建住房將超過300萬(wàn)平方米，今后商品房市場(chǎng)供應(yīng)將很充足。同時(shí)，我市繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度，擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，加快建設(shè)進(jìn)度。去年，市中心城區(qū)新建、續(xù)建的廉租住房達(dá)45.28萬(wàn)平方米、8452套，是過去5年建設(shè)總量的2.5倍，開工建設(shè)公共租賃住房12.28萬(wàn)平方米、2600套，這些保障性住房今年將陸續(xù)建成分配。今年，市中心城區(qū)又將新建廉租住房4000套、20萬(wàn)平方米，建設(shè)公共租賃房1.3萬(wàn)套，改造棚戶區(qū)（危舊房）722.5萬(wàn)平方米，隨著保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目的全面實(shí)施，將大大緩解中低收入家庭對(duì)普通商品房的需求。此外，受信貸門檻提高等銀根緊縮政策影響，投資投機(jī)性購(gòu)房比例將大幅下降。投資投機(jī)性需求得到抑制后，房?jī)r(jià)將回歸理性。

　　供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化 從根本上壓縮商品房需求空間

　　國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控除了力度空前外，關(guān)鍵是調(diào)控的方式發(fā)生了重大變化。國(guó)家的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)思路在調(diào)控中已經(jīng)逐漸清晰：即中高收入人群買商品房，中低收入人群住保障房。國(guó)家通過加大保障性住房和棚戶區(qū)改造的力度來改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從根本上逐步壓縮商品住房需求空間。今年全國(guó)保障性安居房計(jì)劃建設(shè)1000萬(wàn)套，比去年增長(zhǎng)72%，相當(dāng)于去年全國(guó)商品住房成交量（約900萬(wàn)套）的1.1倍。北京、上海2010年以來保障性住房開工面積占全市住宅開工面積60%，保障性住房唱了主角。這是一個(gè)重要的信號(hào)，也是一個(gè)重要的轉(zhuǎn)折。今年，我市中心城區(qū)將新建廉租住房4000套，建設(shè)公共租賃房1.3萬(wàn)套，合計(jì)1.7萬(wàn)套，相當(dāng)于去年商品住房成交套數(shù)的2倍，有史以來保障房在住房供應(yīng)中的比重首次超過商品房。另外，市中心城區(qū)還將改造棚戶區(qū)（危舊房）722.5萬(wàn)平方米。隨著保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目的全面大規(guī)模實(shí)施和逐年積累，將逐漸滿足中低收入家庭的住房需求。

　　多管齊下 市場(chǎng)監(jiān)管更加嚴(yán)厲

　　我市房?jī)r(jià)呈下降趨勢(shì)，除了受國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，市政府及相關(guān)部門也采取了積極有效的平抑房?jī)r(jià)措施，市場(chǎng)監(jiān)管力度進(jìn)一步加大，房?jī)r(jià)炒作空間被大大壓縮。

　　緊隨國(guó)家宏觀調(diào)控政策，今年1月，市政府出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)（銷）售行為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管有關(guān)問題的緊急通知》。隨即，相關(guān)部門進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。市國(guó)土部門在加大土地有效供應(yīng)的同時(shí)，將嚴(yán)格執(zhí)行土地政策，囤地行為將遭受重罰。市房管部門則加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，嚴(yán)禁各類形式的“提前登記、集中開盤”等售房行為，并多次對(duì)各房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面檢查，規(guī)范商品房銷售行為。尤其是對(duì)商品房?jī)r(jià)格，嚴(yán)格要求執(zhí)行備案制度。如此一來，大大壓縮了對(duì)房?jī)r(jià)的炒作空間，使房?jī)r(jià)逐步回歸其本來面目。

　　市場(chǎng)漸冷 房市促銷形式日漸增多

　　隨著國(guó)家一系列調(diào)控政策的實(shí)施，特別是金融信貸政策的直接作用，全國(guó)房市普遍漸冷，像北京2月份成交量降幅達(dá)七成，直接影響銷售資金回籠，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金壓力明顯增大，資金鏈日漸收緊，于是各種降價(jià)、促銷手段頻出。列入全國(guó)十大標(biāo)桿的萬(wàn)科、綠地等知名房企，已經(jīng)在上海等地采取降價(jià)手段回籠資金，有的甚至出現(xiàn)8折的高額優(yōu)惠。北京部分開發(fā)項(xiàng)目推出特價(jià)房，最高優(yōu)惠達(dá)20萬(wàn)元。我市中心城區(qū)不少銷售樓盤也紛紛采取各種優(yōu)惠措施進(jìn)行促銷。一名房產(chǎn)銷售代理公司負(fù)責(zé)人告訴記者，盡管去年贛州樓市火爆，讓開發(fā)商賺了個(gè)“盆滿缽滿”，但隨著銀根緊縮，開發(fā)商想要獲得項(xiàng)目貸款已非易事，開發(fā)商“不差錢”的局面將改變。在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的決心日漸堅(jiān)定，力度不斷加大的大背景下，降價(jià)回籠資金成了開發(fā)商的明智之舉。

　　記者留意到，今年以來，一些樓盤為加快銷售，促銷的廣告和信息也明顯增多。特別是2月份以來，很多開發(fā)項(xiàng)目加大了促銷力度，以“購(gòu)房送鉆戒”“購(gòu)房即送大禮包”等促銷手段招徠購(gòu)房客。原來從不打折的樓盤，現(xiàn)在也開始有2%以上的折扣了。 可以預(yù)見，如果成交量持續(xù)下滑，這種優(yōu)惠的力度將隨時(shí)間推移而逐步加大。（○記者鄭言）