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二三線城市仍被看好 泡沫化生存考驗(yàn)調(diào)控耐力

來源:中國證券報(bào)

發(fā)布時(shí)間:2011年02月09日

  盡管一系列調(diào)控政策重拳出擊,盡管部分城市房價(jià)漲幅明顯過大,但二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍被不少開發(fā)商和購房人看好。他們或認(rèn)為城市化將持續(xù)支撐二三線城市樓市上行;或認(rèn)為限購等調(diào)控政策不會(huì)在當(dāng)?shù)貙?shí)施,即使實(shí)施也沒有太大影響;或認(rèn)為一線城市的炒房門檻和成本的提升將使得部分資金分流到當(dāng)?shù)貥鞘?。在他們看來,未來二三線城市房價(jià)上漲仍是大概率事件。

  房價(jià)上行預(yù)期仍強(qiáng)

  自從2月1日當(dāng)?shù)叵拶徴邔?shí)施以來,春節(jié)期間江西南昌樓市成交清淡,與之前的搶購形成鮮明對(duì)比。但中國證券報(bào)記者采訪發(fā)現(xiàn),當(dāng)?shù)亻_發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及部分購房人仍看漲房價(jià)。

  成交冰火兩重天

  江西南昌市政府1月21日發(fā)文稱,自2011年2月1日起,在本市東湖區(qū)、西湖區(qū)等范圍內(nèi),暫時(shí)實(shí)行限定居民家庭購房套數(shù)的政策。

  南昌房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2月1日,南昌全市共成交住宅16套。其中,在限購區(qū)域內(nèi)只售出2套。而在1月22日,商品住宅網(wǎng)簽數(shù)據(jù)為159套,較21日增長106.5%;23日商品住宅成交175套;24日成交267套。

  某樓盤銷售員說,“根據(jù)我們以往的經(jīng)驗(yàn),每年一二月都是房地產(chǎn)銷售淡季,推盤量不大,成交量也不大。而這段時(shí)間的銷售情況相當(dāng)好。”

  另外,1月22日至2月1日10天里,各家銀行接到的個(gè)人住房貸款申請(qǐng)數(shù)量暴增,且大部分申請(qǐng)為首套房貸。一位招商[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]銀行(行情,資訊)工作人員表示:“光是我們支行,每天就要處理上百筆貸款。因?yàn)榭蛻舳枷M茉诖汗?jié)前拿到貸款。”

  房價(jià)仍看漲

  春節(jié)期間,中國證券報(bào)記者走訪樓盤發(fā)現(xiàn),不少售樓人員和房地產(chǎn)中介表示,長期看好南昌的房價(jià)。“現(xiàn)在北京、上海等一線城市的調(diào)控政策太厲害,所以很多人轉(zhuǎn)變炒作方向,像南昌這樣的二三線城市房價(jià)只會(huì)越來越高。”某樓盤銷售員認(rèn)為。

  剛剛搬進(jìn)新家的謝女士向中國證券報(bào)記者表示,自己在2008年買的房。“那時(shí)每平米才5000多元,現(xiàn)在漲到13000了,好一點(diǎn)的戶型都到16000了。”謝女士說,房價(jià)可能還要漲,“現(xiàn)在到南昌市買房的外地人越來越多了,不僅是江西其他地市的,還有很多外省人。”

  南昌本地的房地產(chǎn)開發(fā)商魏然表示:“限購令只是限制新購第二套房。也就是說,不管你們家原來有多少套房,現(xiàn)在還可以在市區(qū)再買一套。因此,關(guān)于限購令的操作空間還是很大的。”

  另有人士認(rèn)為,目前南昌市內(nèi)的商品房均價(jià)已直逼八九千元每平米,“這和南昌市人均月薪兩千左右的現(xiàn)狀不符,真正的剛性需求根本沒有購買力。”他表示,由于南昌的限購政策沒有時(shí)間上的規(guī)定,也沒有叫停的時(shí)間表,這為樓市埋下不確定因素。而且,“限購令”應(yīng)至少實(shí)施一兩年時(shí)間,對(duì)樓市的平抑效果才能顯現(xiàn),如果實(shí)行力度和時(shí)間不夠,很可能會(huì)導(dǎo)致更多需求和資金涌入,炒高房價(jià)。

  樓市調(diào)控壓力大

  在河南省,已經(jīng)有不少購房者感受到了房價(jià)過快上漲的壓力。“我本科畢業(yè)已經(jīng)3年了,即便在三線城市,我仍然不能憑借自己的積蓄購買一套住房。”在河南省平頂山市某上市公司工作的小陸說道。

  小陳2009年在河南省鄭州市買了一套住房,當(dāng)時(shí)的價(jià)格是每平方米6000元,目前則漲到了每平米11000元以上。接近翻番的漲幅,在一定程度上代表了目前二三線城市樓市調(diào)控的壓力。

  開發(fā)商看好

  “對(duì)于三線城市來講,城市生活改善和農(nóng)民進(jìn)城成為房地產(chǎn)業(yè)的最大支撐。”河南省駐馬店市的一位房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為,對(duì)于該城市而言,最近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然值得看好。盡管國家調(diào)控政策空前嚴(yán)厲,但當(dāng)?shù)刭彿啃袨橹饕亲宰⌒枨蠡蚋纳菩孕枨?,單純?yōu)橘u而買的投機(jī)者并不普遍。

  “駐馬店出臺(tái)嚴(yán)厲樓市限購政策的可能性并不大,購房按揭比例也不高,國家提高二套房首付比例或者加息,對(duì)樓市造成的壓力都能承受。”上述開發(fā)商認(rèn)為。

  然而有分析人士指出,春節(jié)前出臺(tái)的“國八條”的一個(gè)重要目標(biāo),就是遏制房價(jià)上漲勢(shì)頭向二三線城市蔓延,目前鄭州等省會(huì)城市已經(jīng)出臺(tái)樓市“限購令”。

  投資客涌入

  去年上半年以來,北京、深圳等一線城市相繼出臺(tái)了以樓市限購為代表的嚴(yán)厲政策,部分投資人士隨之將目標(biāo)轉(zhuǎn)向二三線城市。

  在河南省鄭州市,去年樓市事實(shí)上經(jīng)歷了量價(jià)齊漲的過程,其中以鄭東新區(qū)最為典型。隨著鄭東新區(qū)開發(fā)的逐步成型,該區(qū)域的房價(jià)由三年前的每平米5000元左右,攀升到了目前的接近每平米15000元左右。

  而對(duì)于少數(shù)外國媒體將鄭東新區(qū)稱為新的“鬼城”,藉此形容樓市泡沫,不少鄭州當(dāng)?shù)鼐用癫⒉徽J(rèn)同。“如果在鄭州買房,其實(shí)最好還是在新區(qū)買,那里環(huán)境和交通設(shè)施都很好。但就是價(jià)格有點(diǎn)太高了。”上文提到的小陳說,自己每月收入為8000元左右,在鄭州市并不算低,但鄭東新區(qū)的房價(jià)已經(jīng)很難接受。

  中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一說,經(jīng)過去年先后三次調(diào)控,一線城市房價(jià)漲幅得到初步遏制,銷售面積同比下降。但是中西部一些中心城市出現(xiàn)量價(jià)齊升的勢(shì)頭,這說明一些投資投機(jī)目標(biāo)從一線城市轉(zhuǎn)到二三線城市。春節(jié)前出臺(tái)的調(diào)控新政加大了限購力度,有利于遏制投資投機(jī)性需求。

  二三線城市仍被看好 泡沫化生存考驗(yàn)調(diào)控耐力

  小縣城的高房價(jià)

  江蘇如東,沿海的一個(gè)縣城,一套132平米的商品住宅能開出8500元/平米的價(jià)格。而在與其相距700公里的中部縣城湖北麻城,2009年置業(yè)的李先生發(fā)現(xiàn),當(dāng)時(shí)以1780元/平米買下的住宅已經(jīng)升值到了2580元/平米。

  就像如東、麻城一樣,一些小縣城的房價(jià)也呈火箭式上漲態(tài)勢(shì),高房價(jià)早就從北上廣蔓延到了二三線城市,而且目前還沒有停漲跡象。

  根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2005年至2010年,如東縣城房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)面積累計(jì)約270萬平方米,完成開發(fā)量約224萬平方米,完成投資約40.32億元,全縣商品房累計(jì)銷售面積約180萬平方米。

  與之相伴的是這個(gè)海邊小城房價(jià)的急速上漲。在本地居民的印象中,五年前商品房每平米均價(jià)還不到2000元,僅在1700、1800元左右,到了2008年、2009年間,漲到了3000元左右,如今已經(jīng)進(jìn)一步飆升到了5000元上下。

  諸多外地開發(fā)商逐步進(jìn)入這一市場(chǎng),包括知名房地開發(fā)企業(yè)綠城集團(tuán)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]。綠城[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]所開發(fā)的西子·湖畔居是縣城中最為高端的房地產(chǎn)項(xiàng)目之一,較好的戶型能開出8500元/平米的價(jià)格,另一些戶型售價(jià)在6000元上下。而在與綠城西子·湖畔居臨近的淺水灣項(xiàng)目,銷售經(jīng)理表示,售價(jià)在5000-7000元不等。

  事實(shí)上,三線縣城房價(jià)的飛漲早已不是個(gè)案,也并非只發(fā)生在東部沿海地區(qū)。在湖北麻城,絕對(duì)房價(jià)雖然不及沿海地區(qū),但近年來的漲幅令人吃驚,2008年尚在1500元上下的房價(jià),2009年上漲到了1700元左右,2010年則飛快地躍升至2600元左右。除了本地的開發(fā)商之外,一些來自浙江的資金也逐步進(jìn)入了開發(fā)領(lǐng)域。

  在高企的房價(jià)面前,昔日小城全款購房的樸素消費(fèi)方式已經(jīng)日漸稀少,售樓處工作人員已經(jīng)習(xí)慣性地詢問客戶首付多少、如何貸款。

  在這類三線小城,助推房價(jià)的除了自住需求之外,也不乏投資需求。在如東縣城,2010年的二手房價(jià)與2008年的商品房價(jià)格相當(dāng),在3000元左右,這意味著在2006年、2007年間買入的新房,轉(zhuǎn)手之后就能有收益。在學(xué)校工作的顧先生此前就投資了一套住房,并已轉(zhuǎn)手獲益。

  除了本地投資者之外,雖然縣城房產(chǎn)的流動(dòng)性不及大城市,但在投資一二線城市獲利空間越來越小的情況下,已有一些外地投資客將目光轉(zhuǎn)向了三線城市。如東一些樓盤的工作人員透露,間或也有上海等地的投資客出手。麻城也是如此,由于臨近武漢,偶爾也有武漢的投資者會(huì)選擇購買麻城的房子作為投資?! ?/p>

來源:中國證券報(bào)

責(zé)任編輯:黃淑慧 陳瑩瑩 韓曉東

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