2011年1月26日國(guó)務(wù)院“新八條”①的出爐，拉開了2011年房產(chǎn)新政的序幕。1月27日晚上海和重慶兩直轄市宣布房產(chǎn)稅試點(diǎn)；1月30日青島推出“12條”；1月31日上海繼續(xù)推出“滬9條”，除了落實(shí)國(guó)務(wù)院“新八條”，更強(qiáng)調(diào)土地增值稅預(yù)征率應(yīng)根據(jù)售價(jià)調(diào)整以及落實(shí)保障房供應(yīng)目標(biāo)；2月8日央行宣布“加息”，上調(diào)存貸款準(zhǔn)備金率……

    本次調(diào)控會(huì)如同往次一般無疾而終，還是“雷聲大雨勢(shì)小”，抑或真如中央政府所愿——有中國(guó)特色的“房地產(chǎn)去除投資價(jià)值”？

    在2012年政府換屆前，國(guó)務(wù)院的一系列舉措已沒有了“后顧之憂”，為下一屆政府能更加良性地運(yùn)作，溫內(nèi)閣顯然有啃硬骨頭的動(dòng)機(jī)和決心。眾所周知，房產(chǎn)市場(chǎng)多年調(diào)控不力，背后主要是地方政府和中央政府的博弈，以及房產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)不平衡的問題短期內(nèi)難以解決。如何理順利益關(guān)系，在貫徹中央意圖的同時(shí)保障地方利益，需要有卓越的政治藝術(shù)，有“壓”有“疏”，有“文”有“武”。房產(chǎn)稅被認(rèn)為是“疏”，即疏導(dǎo)的重要手段。

    《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》在最近的刊物上著意突出了中國(guó)出臺(tái)房產(chǎn)稅的意義。他們認(rèn)為，與其說房產(chǎn)稅是純粹治標(biāo)的短期抑制住宅需求的工具，不如說是改變地方政府財(cái)政依賴于土地拍賣現(xiàn)實(shí)的長(zhǎng)期手段。房產(chǎn)稅作為財(cái)富稅②而非交易稅，地方政府將獲得一個(gè)穩(wěn)定的收入渠道，而隨著房產(chǎn)稅的深化，稅率的調(diào)整和稅基的擴(kuò)大，地方政府即使在房產(chǎn)市場(chǎng)不火爆的情況下，也可以獲得相當(dāng)?shù)呢?cái)政收入，這樣地方政府違背中央政府的利益驅(qū)動(dòng)便減少了。而“新八條”里各項(xiàng)緊箍咒③也更具體量化，加上問責(zé)制和政績(jī)考核指標(biāo)的引入，地方政府違背中央政府的“成本”增加了，“壓”力大了。

    此外，保障房的建設(shè)是解決房產(chǎn)供求結(jié)構(gòu)錯(cuò)位問題的主要長(zhǎng)期手段，多年試點(diǎn)后，各地已經(jīng)有了具體量化的目標(biāo)。然而深圳和北京的試點(diǎn)中出現(xiàn)了一些執(zhí)行上的利益輸送問題，取消保障房的個(gè)人產(chǎn)權(quán)也作為一個(gè)解決方案正在醞釀。

    可見，新政有延續(xù)調(diào)控政策的一面，也有新手段新思路。尤其房產(chǎn)稅的試點(diǎn)和和保障房建設(shè)的執(zhí)行，對(duì)未來政策的發(fā)展有至關(guān)重要的作用。

    房產(chǎn)稅和保障房建設(shè)，這兩項(xiàng)無疑是主要的長(zhǎng)期政策。房產(chǎn)稅向高端傾斜，中低端住宅減免。因此不可避免的是，高端住宅的房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給下家，新政下高端住宅價(jià)格將水漲船高。保障房也會(huì)加強(qiáng)這一趨勢(shì)。大批保障房必然擠出商品房用地供應(yīng)，僧多粥少，土地成本高企，開發(fā)商將被迫往中高端甚至高端發(fā)展。因此，新政后高檔房產(chǎn)價(jià)格很可能較快上揚(yáng)。

    本次新政延續(xù)2010年下半年的限購令，這種行政措施治標(biāo)不治本難以持久，而且累計(jì)的購房需求勢(shì)必增加對(duì)未來住宅市場(chǎng)的沖擊，效果可能是延遲購房高峰的到來，加上貨幣緊縮政策和交易稅收加碼，將對(duì)短期購房需求將起到明顯抑制作用。積極的一面可能是為保障房供應(yīng)提供了時(shí)間。

    ① 重點(diǎn)集中于明確地方政府調(diào)控目標(biāo)、強(qiáng)化差別化住房信貸政策、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策等方面。

    ② 以財(cái)富作為征稅的稅基，交易稅以交易額作為征稅的稅基。

    ③ 比如明確年度價(jià)格控制目標(biāo)，量化細(xì)化保障房建設(shè)目標(biāo)。

    (董偉海 上海智盈股權(quán)投資管理有限公司董事總經(jīng)理，發(fā)起上海復(fù)地景業(yè)、景盈及復(fù)地景創(chuàng)股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)，曾任職于ING確立ING中國(guó)機(jī)會(huì)基金概念和種子項(xiàng)目。)