房市調(diào)控威力顯現(xiàn) 市民觀望情緒漸濃
　　贛州中心城區(qū)商品房成交量下滑

　　去年底以來，隨著提高首付比例、提高貸款利率、提高存款準備金率、契稅征收等一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，其調(diào)控作用已在我市初步顯現(xiàn)。來自我市權(quán)威部門數(shù)字表明，市中心城區(qū)樓市成交量開始萎縮，房價也已呈下降趨勢，房市熱度陡降，市民觀望情緒漸濃。

　　政策效應(yīng)顯現(xiàn) 商品房成交量下滑

　　自今年1月起，我市商品房成交量大幅下降，尤其是住宅成交量降幅更大。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，今年前兩個月，市中心城區(qū)新建商品房銷售面積月均下降幅度在25%以上。1月份，市中心城區(qū)新建商品房銷售面積9.09萬㎡，其中住宅銷售面積6.51萬㎡，同比分別下降34.6%和46.77%，環(huán)比下降31.08%和47.29%；2月份，市中心城區(qū)新建商品房銷售面積7.5萬㎡，其中住宅銷售面積5.66萬㎡，同比分別下降17%和5.4%，環(huán)比下降17.5%和13.1%。另據(jù)搜狐網(wǎng)對中國房產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報道，2月住宅價格環(huán)比跌幅居前的十個城市中，贛州市排名第二。

　　筆者在調(diào)查中了解到，章江新區(qū)不少樓盤的售樓部門可羅雀，一些原本預(yù)期較高的新開盤項目，已陷滯銷狀態(tài)。不僅我市如此，全國絕大部分城市商品房成交量也在下降。據(jù)中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，1月份全國有15個城市商品房成交量降幅超過20%。商品房成交量大幅下降已成事實，并繼續(xù)呈下滑趨勢。其主要原因，是受國家宏觀調(diào)控政策，特別是信貸政策的影響，投資投機性購房需求得到有效抑制，有相當一部分首次置業(yè)或改善型住房需求人群，正步入觀望之列。

　　有效供應(yīng)加大 房價將呈下降趨勢

　　自去年以來，我市房價一直保持持續(xù)上漲態(tài)勢，但到今年2月，市中心城區(qū)的均價較1月有了小幅下滑。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，今年1月市中心城區(qū)商品住宅均價為5960元/㎡，2月均價為5953元/㎡。2月下降的幅度雖小，但已讓人們看到了房價回調(diào)的跡象，房價將呈下降趨勢。

　　據(jù)分析，去年我市房價上漲除大背景以外，還有一個重要原因，就是2008年土地成交量嚴重不足，導(dǎo)致去年商品房市場供不應(yīng)求。數(shù)據(jù)顯示，去年市中心城區(qū)商品房預(yù)售審批面積不足80萬㎡，比2009年下降22%，比2008年下降40%，為近五年最低。而今年我市商品房市場供給量成倍增長，去年供不應(yīng)求的局面將在今年得到全面改善。

　　另據(jù)了解，近兩年來，中心城區(qū)售出的土地有近3000畝，可建房屋約500萬㎡，有相當一部分將在今年形成市場有效供應(yīng)，今年至少有160萬㎡的新建商品房上市。今年還計劃供應(yīng)住宅用地2000畝以上，可建住房將超過300萬㎡，今后商品房市場供應(yīng)將很充足。同時，我市繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度，擴大建設(shè)規(guī)模，加快建設(shè)進度。去年，市中心城區(qū)新建、續(xù)建的廉租住房達45.28萬㎡、8452套，是過去5年建設(shè)總量的2.5倍，開工建設(shè)公共租賃住房12.28萬㎡、2600套，這些保障性住房今年將陸續(xù)建成分配。今年，中心城區(qū)又將新建廉租住房4000套、20萬㎡，建設(shè)公共租賃房1.3萬套，改造棚戶區(qū)（危舊房）722.5萬㎡，隨著保障性安居工程建設(shè)項目的全面實施，將大大緩解中低收入家庭對普通商品房的需求。此外，受信貸門檻提高等銀根緊縮政策影響，投資投機性購房比例將大幅下降。投資投機性需求得到抑制后，房價將回歸理性。

　　供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化 商品房需求空間壓縮

　　國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控除了力度空前外，關(guān)鍵是調(diào)控的方式發(fā)生了重大變化。國家的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)思路在調(diào)控中已經(jīng)逐漸清晰：即中高收入人群買商品房，中低收入人群住保障房。國家通過加大保障性住房和棚戶區(qū)改造的力度來改變住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，從根本上逐步壓縮商品住房需求空間。今年全國保障性安居工程計劃建設(shè)1000萬套，比去年增長72%，相當于去年全國商品住房成交量（約900萬套）的1.1倍。北京、上海2010年以來保障性住房開工面積占全市住宅開工面積60%，保障性住房唱了主角。這是一個重要的信號，也是一個重要的轉(zhuǎn)折。

　　今年，我市中心城區(qū)將新建廉租住房4000套，建設(shè)公共租賃房1.3萬套，合計1.7萬套，相當于去年商品住房成交套數(shù)的2倍，保障房在住房供應(yīng)中的比重將首次超過商品房。另外，市中心城區(qū)還將改造棚戶區(qū)（危舊房）722.5萬㎡。隨著保障性安居工程建設(shè)項目的全面大規(guī)模實施和逐年積累，將逐漸滿足中低收入家庭的住房需求。

　　多管齊下 市場監(jiān)管更加嚴厲

　　我市房價呈下降趨勢，除了受國家宏觀調(diào)控政策的影響，市政府及相關(guān)部門也采取了積極有效的平抑房價措施，市場監(jiān)管力度進一步加大，房價炒作空間被大大壓縮。

　　緊隨國家宏觀調(diào)控政策，今年1月，市政府出臺了《關(guān)于進一步規(guī)范商品房預(yù)（銷）售行為加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)問題的緊急通知》。隨即，相關(guān)部門進一步加強監(jiān)管。市國土部門在加大土地有效供應(yīng)的同時，將嚴格執(zhí)行土地政策，囤地行為將遭受重罰。市房管部門則加強了對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，嚴禁各類形式的“提前登記、集中開盤”等售房行為，并多次對各房地產(chǎn)開發(fā)項目進行全面檢查，規(guī)范商品房銷售行為。尤其是對商品房價格，嚴格要求執(zhí)行備案制度。如此一來，大大壓縮了對房價的炒作空間，使房價逐步回歸理性。

　　市場漸冷 房市促銷形式增多

　　隨著國家一系列調(diào)控政策的實施，特別是金融信貸政策的直接作用，全國房市普遍漸冷，像北京2月份成交量降幅達七成，直接影響銷售資金回籠，于是各種降價、促銷手段頻出。列入全國十大標桿的萬科、綠地等知名房企，已經(jīng)在上海等地采取降價手段回籠資金，有的甚至出現(xiàn)8折的高額優(yōu)惠。北京部分開發(fā)項目推出特價房，最高優(yōu)惠達20萬元。我市中心城區(qū)不少銷售樓盤也紛紛采取各種優(yōu)惠措施進行促銷。一名房產(chǎn)銷售代理公司負責人告訴筆者，盡管去年贛州樓市火爆，讓開發(fā)商賺了個“盆滿缽滿”，但隨著銀根緊縮，開發(fā)商想要獲得項目貸款已非易事，開發(fā)商“不差錢”的局面將改變。在國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心日漸堅定，力度不斷加大的大背景下，降價回籠資金成了開發(fā)商的明智之舉。

　　筆者留意到，今年以來，一些樓盤為加快銷售，促銷的廣告和信息也明顯增多。特別是2月以來，很多開發(fā)項目加大了促銷力度，以“購房送鉆戒”、“購房即送大禮包”等促銷手段招徠購房客。原來從不打折的樓盤，現(xiàn)在也開始有2%以上的折扣了?？梢灶A(yù)見，如果成交量持續(xù)下滑，這種優(yōu)惠的力度將隨時間推移而逐步加大。（□施房瑄）