本報(bào)記者 賈海峰 北京報(bào)道

　　房?jī)r(jià)備案制正在二三線城市浮出水面。

　　3月15日，國(guó)家發(fā)改委價(jià)檢司司長(zhǎng)許昆林表示，國(guó)家發(fā)改委正根據(jù)市場(chǎng)情況，擬定商品房明碼實(shí)價(jià)的銷售規(guī)定。

　　本報(bào)記者獲悉，目前很多二三線城市為調(diào)控房?jī)r(jià)，已經(jīng)開(kāi)始推行“房?jī)r(jià)備案制”，也就是開(kāi)發(fā)商要將商品房售價(jià)向政府備案，個(gè)別城市還規(guī)定了房?jī)r(jià)浮動(dòng)的“上下限”。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已于2010年底專門就此赴江蘇鹽城等城市進(jìn)行調(diào)研。

　　一位接近住建部的專家表示，以物價(jià)部門為主導(dǎo)的“控房?jī)r(jià)”工作將全面展開(kāi)，此工作將成為地方政府制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)的重要手段。

　　1. 房?jī)r(jià)設(shè)“上下限”

　　3月13日，這個(gè)周末，中體奧林匹克花園管理集團(tuán)有限公司副總裁王哲表示過(guò)得有些“沉重”。

　　作為職業(yè)經(jīng)理人，王哲從2010年開(kāi)始，就奔波于江蘇鹽城、遼寧沈陽(yáng)和北京等地，負(fù)責(zé)這三地房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)工作。

　　而隨著地方政府落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的力度加大，地方不斷出臺(tái)和加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行，這使得開(kāi)發(fā)商銷售越來(lái)越難。

　　記者從江蘇鹽城住房保障和房屋管理局了解到，該市實(shí)行的房屋銷售價(jià)格備案制度一直走在江蘇省前面，江蘇省在這方面又走在了全國(guó)的前面。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，2010年江蘇省各個(gè)城市房?jī)r(jià)平均漲幅在20%以上，以漲幅倒數(shù)第二的淮安為例，其房?jī)r(jià)漲幅為18.1%。

　　據(jù)北京大岳咨詢公司總監(jiān)李偉則介紹，鹽城等江蘇城市在2010年就開(kāi)始推行房?jī)r(jià)銷售備案制度，只是這個(gè)制度執(zhí)行彈性空間比較大，而且爭(zhēng)議也較大。隨著本輪房地產(chǎn)調(diào)控的深入，這些城市紛紛加強(qiáng)了對(duì)房?jī)r(jià)銷售備案制度的執(zhí)行。

　　記者了解到，與其他大部分城市只是出臺(tái)房?jī)r(jià)備案的“上限”不同，鹽城市的房?jī)r(jià)銷售備案制度嚴(yán)格執(zhí)行“上限”和“下限”都備案做法。

　　按照鹽城市的限價(jià)政策，該地的房地產(chǎn)項(xiàng)目需要向政府進(jìn)行房?jī)r(jià)備案，而且銷售價(jià)格不得高于或低于這個(gè)銷售備案價(jià)格“上下限”的3%。如果超出這個(gè)限制范圍，則會(huì)被政府主管部門約談。

　　鹽城市住房保障和房屋管理局一位負(fù)責(zé)人電話中向記者表示，采取這個(gè)辦法主要是為了防止開(kāi)發(fā)商“備高開(kāi)低”，并不是不讓地方房?jī)r(jià)下降。

　　上述負(fù)責(zé)人介紹，目前江蘇省絕大多數(shù)城市都出臺(tái)了房?jī)r(jià)備案制度，本希望借這個(gè)政策能夠限制房?jī)r(jià)漲幅，但是很多開(kāi)發(fā)商故意將備案價(jià)格報(bào)高，然后以較低價(jià)銷售，由此造成了備案價(jià)格高漲，而實(shí)際銷售價(jià)格較低的情況，導(dǎo)致政策失去約束力。

　　為此，鹽城市率先開(kāi)始了“上下限”都設(shè)定的房?jī)r(jià)備案制度，而這種做法也讓房地產(chǎn)企業(yè)叫苦不迭。

　　一位當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商對(duì)記者表示，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)局勢(shì)不能判斷，因此也不能準(zhǔn)確隨著市場(chǎng)行情趨勢(shì)備案定價(jià)，房地產(chǎn)銷售價(jià)格并不是根據(jù)成本加利潤(rùn)簡(jiǎn)單制定出來(lái)的，因此這種定價(jià)備案制度，等于讓房地產(chǎn)銷售回到了“計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代”。

　　2. 地方召集開(kāi)發(fā)商“開(kāi)會(huì)”

　　前述接近住建部的專家表示，住建部對(duì)鹽城等城市的房?jī)r(jià)備案制度進(jìn)行了調(diào)研，并且給予了肯定。

　　去年，江蘇省各個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲較快，而其采取的房?jī)r(jià)備案制的做法又被看做本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策當(dāng)中，真正可以降低房?jī)r(jià)的手段之一。

　　不過(guò)，行政手段“控房?jī)r(jià)”對(duì)地方政府和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是一場(chǎng)考驗(yàn)。

　　對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，“控房?jī)r(jià)”將直接導(dǎo)致地方土地市場(chǎng)低迷和地價(jià)下降壓力加大。

　　此次全國(guó)“兩會(huì)”期間，鹽城市市長(zhǎng)李強(qiáng)(微博)就對(duì)媒體表示，因?yàn)閷?duì)房?jī)r(jià)特別是地價(jià)的控制，鹽城每年大約少收20億土地資金。

　　據(jù)悉，由于3月底前各個(gè)城市要出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)和具體措施。目前各個(gè)城市都在召開(kāi)房?jī)r(jià)調(diào)控的工作會(huì)，在此情況下，地方政府不斷召集開(kāi)發(fā)商前去“開(kāi)會(huì)”。

　　南京某開(kāi)發(fā)商就向本報(bào)記者坦言，地方政府明確提出，定價(jià)過(guò)高的樓盤將被約談，如果開(kāi)發(fā)商還不配合政府，將會(huì)被重點(diǎn)清算土地增值稅等。在此背景下，很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇降價(jià)促銷。

　　3月4日，北京遠(yuǎn)洋一方北潤(rùn)園二期項(xiàng)目8、9、11棟樓開(kāi)盤，雖然開(kāi)盤價(jià)仍延續(xù)之前的25000元/平方米，但推出了全款8.3折、貸款8.4折的優(yōu)惠，實(shí)際均價(jià)降到21000元/平方米，最低價(jià)格為19000元/平方米起。

　　萬(wàn)科在北京的“萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島”的第6批房源上市，銷售均價(jià)18500元/平方米，與之前價(jià)格持平。同時(shí)，第6批房源的裝修標(biāo)準(zhǔn)提高到B級(jí)的2000多元/平方米，相當(dāng)于每平方米優(yōu)惠了1000元。即便如此，該樓盤當(dāng)日推出的118套房源中，認(rèn)購(gòu)率僅為63%。

　　而如果北京這樣的一線城市也實(shí)施房?jī)r(jià)備案制度，尤其是實(shí)行設(shè)定房?jī)r(jià)的“上限和下限”的做法的話。上述樓盤的降價(jià)行為，也將“違規(guī)”。而前述接近住建部的專家判斷，部分開(kāi)發(fā)商目前的降價(jià)行為是為了業(yè)績(jī)好看，維持股價(jià)，以便能夠在年初迅速融資，度過(guò)2011年的調(diào)控。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹曾向記者表示，限購(gòu)、限價(jià)等行政性調(diào)控政策，是房?jī)r(jià)快速上漲的情況下，必須推出的政策，但是這一“非市場(chǎng)化”手段不具有長(zhǎng)期性，必須尋找長(zhǎng)期調(diào)控政策。