退訂房源打折銷售 投資者轉(zhuǎn)向海外———

    從2月16日北京出臺調(diào)控細則至今，剛剛滿月。隨著“限購”、“限貸”等多重手段的共同作用，無論是新房住宅、高端豪宅，還是二手房的成交量齊遭“腰斬”，跌幅均在五成以上。記者在周末走訪的幾個在售新盤項目中，購房人稀稀拉拉不說，就算是來現(xiàn)場看房的也大多是“參觀意濃，掏錢意淡”。

    市場決定一切，今年的“陽春三月”，房地產(chǎn)市場沒有再現(xiàn)以往的銷售熱潮。曾經(jīng)在樓市中起“推波助瀾”效果的投資客如今更是難覓蹤影。一些曾被投資客買下的房源，也由于無法獲得貸款，或成為“限購”對象，無法獲得產(chǎn)權(quán)證等原因，被退回開發(fā)商手中，重新打折銷售。

    投資需求歸零 外地買房比例滑落至10%

    2月16日北京出臺全國最嚴格的限購政策——對外地限購的政策要求為提供連續(xù)5年以上社?；蚣{稅證明。這一政策再結(jié)合信貸、交易稅費等政策被市場稱為“京15條”。“京15條”出臺已滿月，北京樓市出現(xiàn)了根本性的變化。

    統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以說明一些問題，來自中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2009年、2010年外地戶籍購房比例占了總成交量的55%和48%。即便2010年內(nèi)的兩輪樓市調(diào)控抑制了部分外地投資需求，使得外地戶籍購房占比有了一定程度的下調(diào)，但在今年1月份依然達到了44.8%。因此，更加嚴格的“限購”、“限貸”措施隨即出臺。

    從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上可以清楚查到，京城樓市無論是新房住宅、高端豪宅，還是二手房的成交量齊遭“腰斬”，跌幅均在五成以上。從調(diào)控政策執(zhí)行的2月17日到3月9日，北京商品房住宅總成交為2630套，而二手房住宅成交為4733套，日均住宅成交量僅為350套。相比調(diào)控之前1月份的日均1130套下跌幅度高達69%。

    其中外地戶籍家庭購房占比，據(jù)不完全統(tǒng)計約為10%，絕大部分為自住的首套房需求。而占九成的京籍購房者也大部分為首套房或改善需求。在北京樓市中，投資需求基本歸零。

    投資受阻 退訂房源低價入市

    “京15條”滿月之際，市場上的折扣樓盤逐漸增多，甚至出現(xiàn)了某知名開發(fā)企業(yè)八折賣房的情況。為了爭取少得可憐的購房需求，一些不愿降價的樓盤，將前期投資客退訂的房源重新掛出。雖然沒有額外的折扣優(yōu)惠，但由于前期價格低于在售單價幾百到幾千元不等，因此被開發(fā)商著重推薦給購房人。

    上周末，記者以購房人身份在南五環(huán)某項目看房時，售樓處工作人員告訴記者，目前在售的兩棟樓均價為18000元/平方米，一套90平方米小三居的總價為162萬元，全款可享受9.8折。當記者表示仍需考慮時，工作人員指著沙盤上，標著“售罄”的樓座介紹：新政后，一些無法貸款的投資客和外地購房人失去了買房資格，他們退訂的房源，目前仍按當時的1.5萬元銷售，相當于打了8.3折。由于這類房源有限，售樓人員不斷提醒記者應盡快確定。

    無獨有偶，順義某在售項目的開發(fā)商也對記者表示，一些外地購房人在新政后無法辦理房產(chǎn)證，不得不與開發(fā)商協(xié)商退房。退出的房源仍以當時的價格，按照特價房的方式入市。這樣既不會因為降價引起糾紛，又能吸引購房人的興趣。

    海外項目吸引投資性購房需求

    住宅市場的投資性需求被抑制后，不限購、不限貸的商住類項目開始受寵。不僅如此，近幾年開始流行的海外置業(yè)也愈加興旺。

    搜房網(wǎng)最新進行的海外購房意愿調(diào)查顯示，在嚴厲的限購政策下，有41.3%的受訪者選擇了可能會把資金投向國外樓市。緊隨其后，選擇投向股市和商業(yè)地產(chǎn)的僅有18.7%和9.3%。在選擇海外購房的主要原因時，選擇投資的比例更是高達56.7%，排在第二位的子女教育原因僅占18.3%。

    海外的開發(fā)商也趁機將目光瞄向了“手中有糧”卻受限購困惑的中國買家。更多的海外地產(chǎn)商開始加大在中國的宣傳，吸引高端中國客戶群體。2月24日，新加坡最大的房地產(chǎn)企業(yè)嘉德置地宣布，其位于新加坡的高端住宅樓盤將正式面向中國客戶銷售，平均售價為20000新加坡元/平方米，約合人民幣10萬元/平方米。與此同時，日本、澳大利亞等房企也紛紛在上海、北京等地舉辦推介會。

    搜房網(wǎng)的調(diào)查顯示，在選擇海外投資目標上，50%投資者首選美國，其次是日本、加拿大和澳大利亞。

    未來成交量低位運行 房價或有所松動

    北京麥田房產(chǎn)營銷總監(jiān)吳存勝分析，新政雖然已經(jīng)滿月，從短期來看，新政對交易量的影響是很大的，未來一兩個月，成交量仍會在低位徘徊。房價走勢目前并不明朗，等政策的消化期過后，一切才會逐漸清晰起來。如果新政能嚴格落實執(zhí)行，房價或有所松動，估計下降幅度會在10%-15%。吳存勝表示，宏觀調(diào)控的執(zhí)行力度對于市場價格和交易量都有極大的威懾力。執(zhí)行部門對新政的解讀和采取的措施，將對房地產(chǎn)交易市場的發(fā)展起決定性作用，相信兩會以后政策將逐漸明朗，會對市場有更為清晰的指引方向。

    本版文/本報記者　周宏　李桁