隨著限購和限貸政策的全面正式執(zhí)行，房地產(chǎn)市場調(diào)控立竿見影，商品房市場，無論是成交量還是成交價格都進入一個下行的渠道。

　　國家統(tǒng)計局11日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國商品房銷售面積為8143萬平方米，同比增長13.8%，但同比增幅較去年同期下降24.4個百分點。同時摩根大通3月8日發(fā)布的中國房地產(chǎn)月度研究報告顯示，今年2月內(nèi)地八大城市（北京、上海、杭州、廣州、深圳、重慶、成都、天津）的房屋銷售量較今年1月下降45％。一線城市商品房成交量大幅下滑是全國樓市現(xiàn)狀的一個縮影，3月份，限購令在全國二三線城市的全面執(zhí)行，全國商品房市場成交量將出現(xiàn)大幅下滑。

　　購房者觀點

　　保障房建設(shè)利國利民

　　朱先生 65歲 退休干部

　　在不久前結(jié)束的兩會上，溫家寶總理提出2011年中國要建1000萬套保障性住房，未來五年內(nèi)建設(shè)保障性住房3600萬套的目標。我想這對于老百姓來說，應(yīng)該是一件非常有意義的事，保障性住房的建設(shè)不僅解決了中低收入者住房難這一大民生問題，更有利于合理地調(diào)節(jié)貧富差距，維護社會的穩(wěn)定，可謂利國利民。

　　2010年中國的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了動蕩不安的一年，而房價也是一路高漲，如果再繼續(xù)漲下去，恐怕沒幾個人能買得起房了，即使是現(xiàn)在的房價，也有不少人難以接受。為此，國家連續(xù)出臺了一系列樓市調(diào)控政策，除了抑制房價上漲，打擊投機炒房行為外，最讓人關(guān)注的就是保障性住房建設(shè)了。保障性住房主要是面向中低收入的家庭和民眾，主要是為這些中低收入的家庭和民眾提供一種政策性的保障性住房。

　　一直以來，市場上大部分住房都是商品房，有購買能力的人，主要通過購買商品房方式來解決居住的問題，但是對于購買能力有限，甚至有些民眾他收入根本無法讓他購買這些商品房的，就必須要通過一系列政策性的保障性的住房來滿足他們的居住權(quán)，比如說經(jīng)濟適用房、限價房還有廉租房和公租房，因此保障房首先目標就應(yīng)該確定是那些中低收入的居民和家庭。對地方政府而言，保障性住房是微利或者無利可圖的工程項目，但對百姓而言，這是熱切期盼的大事。

　　加強保障性住房建設(shè)，是解決城市中低收入居民住房問題的重要手段，是調(diào)控樓市、促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的重要舉措，保障性住房建設(shè)加速，將會讓更多的百姓受益。

　　希望能擴大保障范圍

　　吳先生 32歲 自由職業(yè)

　　我是一個普通的工薪階層，工資的增長遠遠趕不上房價的增長，工作5、6年了，到現(xiàn)在仍買不起房，一直住在出租屋里。今年的樓市調(diào)控比以往任何一年都要嚴厲，而且聽說今年的保障性住房建設(shè)將比以往增加很多，以前以為保障房跟我搭不上邊，對保障性住房也沒什么了解，但是這次兩會對保障房建設(shè)關(guān)注度頗高，于是也特意去了解了一下。

　　不知道不要緊，一了解還真發(fā)現(xiàn)保障房似乎跟我還能扯上一點關(guān)系。2010年南昌市申請經(jīng)適房的條件有3個：1、夫婦雙方至少一方有南昌市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口5年以上；2、人均年收入低于10000元；3、自有住房（或租住公房）人均住房建筑面積低于15平方米（含）；其中男30歲、女28歲以上的單身者也可申請購買。在這三個條件中，我只有第二個不符合，雖然不屬于低收入者，但也高不到哪里去，就憑這點收入根本夠不上買房。

　　保障性住房旨在保障那些中低收入者居住權(quán)，讓買不起房子的人能夠有固定的居所，很顯然我應(yīng)該也屬于此類，但如果按照南昌經(jīng)適房的申請條件我根本就沒資格，這跟保障房建設(shè)的初衷不就相違背了嗎？所以我覺得就目前的標準來說根本無法解決大部分中低收入者的住房問題，這次保障房建設(shè)數(shù)量大大增加，政府保障居民住房需求的決心也十分堅決，所以希望保障范圍也能進一步擴大，讓更多百姓享受到這項措施的好處。

　　保障房分配應(yīng)更公平

　　趙先生 45歲 大學(xué)教師

　　現(xiàn)在房價那么高，對于大部分的中低收入家庭來說，要改善住房條件，就只盼著保障房了，保障房怎么建那是一個問題，但是保障房怎么分同樣也是一個問題。

　　而我國的保障房分配制度很不規(guī)范，各地的標準也不一，這就給一些人鉆空子的可能。從去年到今年，從北方到南方，從東部發(fā)達地區(qū)到西部欠發(fā)達地區(qū)，瞞報、騙購、作弊、違規(guī)，圍繞保障性住房分配暴露出的一系列缺陷已經(jīng)成了一個全國性的問題。由于我國信用制度不完善，許多申請人的收入水平無法準確地統(tǒng)計，給保障性的公平、公正分配帶來了很大困難。目前市場上的房價普遍偏高，而這種保障性住房的價格只是同期商品房價格大約三分之一，所以誰都想拿到，更有人為得到保障房指標而不擇手段。同時因為保障房是一種政策性的住房，一些官員，特別是有權(quán)去分配這些資源的官員，如果沒有有效地監(jiān)督，很有可能會滋生腐敗。

　　我們建保障房的目的本來是要去促進公平，改善民生，但如果分配沒有做好的話，那些真正需要保障性住房的人得不到保障，而那些有房的人卻用保障房來謀私利，導(dǎo)致政府公信力受損，也損害了人民的利益。

　　文/王良君

　　開發(fā)商能否扛得住成交量的下滑，關(guān)鍵是看其資金鏈。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1~2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源12173億元，同比增長16.3%。其中，國內(nèi)貸款2679億元，增長7.7%；利用外資86億元，增長61.5%；自籌資金4184億元，增長21.4%；其他資金5223億元，增長16.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款3154億元，增長28.9%；個人按揭貸款1280億元，下降11.3%。自籌資金比例上調(diào)，說明開發(fā)商資金日趨緊張。銀行對房地產(chǎn)的收縮程度高，導(dǎo)致信貸資金渠道受阻，外部融資難促使開發(fā)商只有提高自身資金的比例。

　　限購一刀切抑制了房地產(chǎn)價格的上漲幅度。限購使異地購房大幅減少，中國最活躍的房地產(chǎn)投資群體集體進入冬眠期。限貸降低了金融杠桿，目前開發(fā)貸基本處于無米下炊的階段。如果限購持續(xù)延續(xù)，即便現(xiàn)金流再好、周轉(zhuǎn)率再高的公司，到下半年資金也將難以為繼。只要央行與銀監(jiān)會繼續(xù)收緊開發(fā)貸款，同時用清查土地增值稅等外部手段威逼，將開商利潤降到15%以內(nèi)，到3、4月份房價可能向下。開發(fā)商不得不飲鴆止渴，他們或者以金融租賃、抵押的方式獲得數(shù)倍于銀行貸款的高利貸，或者向同樣高成本的房地產(chǎn)信托尋求幫助，房地產(chǎn)企業(yè)將重新開始洗牌。

　　限購和限貸使得商品房市場投資價值大為縮水，固定資產(chǎn)投資的低迷，由此引發(fā)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈“一夜回到解放前”。中國房地產(chǎn)市場不得不面對硬著陸的危險。而保障房建設(shè)將是牽引房地產(chǎn)市場軟著陸的引擎。

　　隨著兩會對保障性住房前所未有的關(guān)注，今年1000萬保障性住房，未來將新建3600萬套保障房的任務(wù)，將保證房地產(chǎn)市場投資規(guī)模的快速增加。對地方保障性住房的嚴厲問責，固定資產(chǎn)的投資不會出現(xiàn)明顯下降。雖然商品房投資價值隨著宏觀調(diào)控會逐漸下跌，且引發(fā)固定資產(chǎn)投資的下滑，但保障性住房建設(shè)將拉動整個相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)步前進。

　　商品房市場的降溫，可能會引發(fā)房地產(chǎn)市場硬著陸；而保障性住房建設(shè)的保證，將牽引房地產(chǎn)市場軟著陸。

　　文/廖林立

　　專家觀點

　　麻智輝：保障房的政策導(dǎo)向性明顯

　　根據(jù)“十二五”規(guī)劃，保障房在所有新增住房中的比例要達到20%。幾年前就傳出過要將保障性住房比例大幅提高的消息，但各地在實際操作中還不到位。近日，溫家寶總理與網(wǎng)友交流時談到了今后5年，國家將建設(shè)3600萬套保障房。另有消息說，住建部已經(jīng)向地方政府下達“死命令”，所有分配完成的保障性住房建設(shè)目標任務(wù)，必須在今年10月31日前全部開工，否則主要領(lǐng)導(dǎo)將遭到嚴厲處罰。配合嚴厲的限購措施，保障性住房的增量供給在全國范圍內(nèi)的環(huán)比增幅將達到72%。對于保障房建設(shè)下“死命令”，也凸顯出了中央調(diào)控樓市的決心。

　　我省在幾年前就逐步開展了保障房建設(shè)，“十二五”期間，保障房的建設(shè)力度會加大許多，而且這種房子的量也會明顯增加。

　　快速的城鎮(zhèn)化進程制造出大量的住房需求，加上投資需求和投機者的涌入，單純的增加住房供給難以滿足市場需求。限購可以削減需求，尤其是削減非自住需求，同時增加供給，從而達到供求平衡。保障房對于調(diào)整樓市住宅供給結(jié)構(gòu)很有作用。

　　個人認為，增加保障房的建設(shè)投入也可以算作是一種樓市調(diào)控行為，而對于老百姓而言，保障房所占比例即使達到20%的比例，對樓市的影響也不會大，因為中低收入群體龐大，這點保障房的量還遠遠不夠。因此，增加保障房，從政策層面來講，起到了一個政策導(dǎo)向性作用。

　　劉湖北：保障房的建設(shè)不能落后于商品房

　　近期，針對樓市的調(diào)控手段主要有限購令，這一舉措我并不看好，消費者消費應(yīng)體現(xiàn)公平公正，限購令的出臺我看做是對樓市的管理缺位，職能失位，是一種簡單的做法，無奈之舉。而保障房的加大建設(shè)對樓市的影響有限，起碼對商品房市場的影響不大。

　　地方政府執(zhí)行中央的保障房建設(shè)政策對保障房的建設(shè)提出了更高要求。保障房的質(zhì)量，位置、環(huán)境、配套、交通等等都不能明顯落后于商品房。這需要資金保障，也需要看土地供應(yīng)的位置，我建議把保障房用地納入社會監(jiān)督范疇，可以廣泛征求大家的意見，這類住房的位置不能太偏，要能讓住進去的人也能得到交通和生活上的便利。只有通過多方位的、有效的措施，保證保障房的建設(shè)，才能讓中低收入群體、“夾心層”群體受益，其居住也能得到保障。

　　國家此次保障房建設(shè)呈現(xiàn)出三大特點：規(guī)模更大、投入更多、覆蓋更廣。今年開工建設(shè)1000萬套保障房共需投資約1.4萬億元，相當于去年全社會固定資產(chǎn)投資總額的1/20。對于地方政府來說，無疑是一筆非常大的開銷，這也是為什么要下“責任狀”的最重要的原因。但下“責任狀”并不意味著地方政府就要硬著頭皮上，而是應(yīng)該通過多種渠道籌集，落實資金。從有關(guān)部門的思路來看，大力發(fā)展公共租賃住房，大幅度提升公租房在保障房中的比例，滿足居民住房租賃需求，形成梯度消費的合理模式。

　　趙鵬：增加保障房會拉低剛性需求

　　對于許多普通家庭來說，改善居住條件的方式就是購買商品房，這不僅使我們房地產(chǎn)市場的供需狀況長期處于失衡狀態(tài)，還意味著在今后很長的一段時間內(nèi)，家庭生活水準的下降。雖然我們不可能再回到福利分房時代，但對于絕大多數(shù)人來說，對于住房還只是需要其使用功能，通過對于保障房的建設(shè)，無疑可以最大程度地滿足普通百姓的這種需求。

　　從“十二五”規(guī)劃和溫總理政府工作報告可以看出，今后幾年的保障房建設(shè)力度肯定會加大，這類房子的數(shù)量也會明顯增多。我個人認為，保障房的增多對樓市會造成一定的沖擊，加上限購令的持續(xù)實施，樓市剛性需求會分流，特別是中低收入者群體，他們也有購房的剛性需求，保障房無疑會吸引一部分這樣的剛性需求，這樣會整體拉低樓市中的剛性需求。剛性需求減少，給開發(fā)商尤其是資金不充足的開發(fā)商造成壓力，會采取促銷優(yōu)惠等方式回籠資金，這樣房價上升勢頭得到控制。

　　文/記者夏震