“十二五”規(guī)劃綱要提出，我國(guó)將積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問(wèn)題。對(duì)此，SOHO中國(guó)（0410.HK）董事長(zhǎng)潘石屹在接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪時(shí)指出，隨著規(guī)劃的落實(shí)，未來(lái)相當(dāng)一部分新增城鎮(zhèn)人口的住房需求將由保障房來(lái)滿足；房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局也將發(fā)生重大調(diào)整，一半以上的房企將會(huì)退出，留下的房企也將逐步向住宅高端化或商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

漲價(jià)動(dòng)力枯竭

潘石屹認(rèn)為，受限購(gòu)政策影響，住宅市場(chǎng)的投資需求已被嚴(yán)格限制，房?jī)r(jià)大幅上漲的動(dòng)力已經(jīng)枯竭。國(guó)務(wù)院要求各地于一季度制定房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，可以預(yù)計(jì)，今后一段時(shí)間主要城市的房?jī)r(jià)將進(jìn)入盤整期。

“每個(gè)城市房?jī)r(jià)的控制目標(biāo)，很可能是在去年房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上加上CPI的增長(zhǎng)幅度，如果去年的房?jī)r(jià)指數(shù)按100計(jì)算，各個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅的控制目標(biāo)應(yīng)該在100-110之間。具體的控制目標(biāo)會(huì)集中在3月末的幾天出臺(tái)。” 潘石屹坦言。

潘石屹預(yù)計(jì)，大量保障房推向社會(huì)后，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期將減弱，屆時(shí)，限購(gòu)政策也將退出。他說(shuō)：“保障性住房大部分是公租和廉租房，從規(guī)劃、土地供應(yīng)到建成大約需2年左右的時(shí)間。這期間，土地供應(yīng)量的50%-70%用于保障性住房，商品房供應(yīng)的土地減少，很容易導(dǎo)致房?jī)r(jià)再度暴漲。因此，政府實(shí)施限購(gòu)政策以遏制短期需求。”

樓市結(jié)構(gòu)將轉(zhuǎn)變

潘石屹認(rèn)為，新一輪調(diào)控以擴(kuò)大保障房供給和壓縮商品房需求為主導(dǎo)，受此影響，在未來(lái)兩三年內(nèi)，至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)被淘汰出局。遭淘汰的房企主要是實(shí)力比較差、產(chǎn)品與保障性住房在地理位置、產(chǎn)品質(zhì)量和戶型上沒有太多差距的房企。

“十二五”期間國(guó)家計(jì)劃建設(shè)3600萬(wàn)套保障房，平均每年建設(shè)720萬(wàn)套，這意味著一半以上的住房供應(yīng)將由政府來(lái)主導(dǎo)。“這將對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)格局造成重大影響，一線城市的地產(chǎn)格局將朝著香港、新加坡的模式發(fā)展。相當(dāng)一部分住宅開發(fā)商將轉(zhuǎn)型：一是積極參與政府保障房的開發(fā)，同時(shí)向住宅高端化方向發(fā)展；二是向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向。”潘石屹指出。

今年開始，貨幣政策逐步從緊，多家上市公司在香港發(fā)高息債，部分票據(jù)的利率超過(guò)13%，這意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性正在趨緊，樓市大調(diào)整也正在醞釀。

保障房應(yīng)建退出機(jī)制

保障房開發(fā)資金的來(lái)源一直是業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。潘石屹指出，政府能否吸引開發(fā)商或其他民間資本參與保障房建設(shè)，關(guān)鍵取決于保障房開發(fā)有沒有退出機(jī)制，比如多年以后允許銷售租賃型保障房。另外，政府也應(yīng)采取貼息等辦法，使房企開發(fā)保障房能滿足最低回報(bào)的要求。

“十二五”規(guī)劃綱要提出，我國(guó)將重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。潘石屹認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房等出售型保障房的投資有出口，但大量的廉租房、公租房沒有退出渠道，如果政府能允許開發(fā)商在多年以后出售這些物業(yè)，那么開發(fā)商可能會(huì)積極參與。

潘石屹透露:“目前，很多開發(fā)商都在積極考慮參加政府保障性住房的建設(shè)，同時(shí)也希望政府能明確參加保障性住房建設(shè)的條件。”