文/李季

    回顧剛剛走過的2010年，交易市場從年初陷入周期性的春節(jié)空窗期，到投資、改善型客戶大量入場引發(fā)的交易井噴，再從貫穿全年的宏觀調控政策到央行年內相繼6次提高存款準備金率以及2009年以來的首次加息，都標志著2010是北京二手房市場不尋常的一年。

    來自偉業(yè)我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年北京二手房住宅網(wǎng)簽總量196574套，整體交易均價21179元/平方米，同比2009年大幅上漲53.68%。成交量與2009年的26.69萬套相比，下跌26.35%，剔除網(wǎng)簽與過戶間可能存在的錯誤率，估算二手房實際過戶總數(shù)可達17.2萬套。

    受政策影響，二手經(jīng)濟適用房轉商品房交易占二手房交易比重較2009年的4.21%大幅上漲了8.91%。戶型方面呈現(xiàn)兩極分化，小戶型和大戶型的交易比重增幅明顯，60～90平米的中等戶型交易比重下降，但仍占有半壁江山。首次置業(yè)和改善型的自住購房需求成為市場交易的主力軍。

    交易量將略降 房價穩(wěn)中稍升

    為避免房地產市場資產泡沫化和平抑房價，政府短時期內不會放松目前已出的各項地產調控手段，再加上潛在的加息需求，2011年的房地產市場仍將面臨政策考驗。

    考慮到調控政策將延續(xù)，以及2010年約有1.3萬套經(jīng)濟適用房因年中政策調整變化而進入到市場交易屬異動現(xiàn)象，2011年的北京二手房市場實際交易總量或將有所下降，約在15.5萬套，與2010年的過戶交易總量相比或減少一成。

    目前國內依然嚴峻的通脹并未得到實質性緩解，大量有投資避險傾向的購房者仍將目光集中到房地產上，通過持有房產來釋放通脹帶來的貨幣貶值壓力。2011年上半年的二手房價有可能呈現(xiàn)小幅慣性上漲態(tài)勢。同時考慮到保障性住房的供應量加大和年中新房的大量入市，2011年的北京二手房價或將穩(wěn)中稍升。

    政策從緊也使得投機客大量撤出樓市，二手房價再度出現(xiàn)大幅上漲的現(xiàn)象很難再現(xiàn)。帶有保值避險傾向的自住購房群體，包括婚房等首次置業(yè)和改善購房需求等仍將是2011年二手房市場上的購房主體。隨著遠郊區(qū)縣交通、醫(yī)療、教育、購物、娛樂等各類市政設施的逐步完善，二手房市場也將快速成熟，成為新的交易熱點。

    自住莫觀望 投資須謹慎

    不管是二手房業(yè)主還是購房者，普遍認為2011年的樓市調控將更加嚴格，這種心理預期，使得買賣雙方對新一年的樓市前景感到非常迷茫。二手房業(yè)主想趁著房價仍處高位盡早出手回款；買房者則恐慌春節(jié)后尤其是兩會后政府會出臺對買房者限制更加嚴格的新政。這直接促成了了春節(jié)前房屋成交的火熱，偉業(yè)我愛我家預計，如果沒有新一輪樓市調控政策的出臺，這種火熱局面有可能一直持續(xù)下去。

    那么，在充滿了諸多未知數(shù)的2011年，是否該出手買房？又該如何買？

    首次置業(yè)者：該買就買

    新年伊始，伴隨著存款準備金率的上調，銀行將取消首套房房貸優(yōu)惠的傳聞遍布各大媒體，但經(jīng)過與京城多家銀行有緊密合作關系的我愛我家證實，京城絕大多數(shù)銀行并無此打算，這意味著首次置業(yè)者購房仍將能享受到房貸等優(yōu)惠政策。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，打擊投資投機，保障首次置業(yè)者以及合理的住房需求，是政府多次系列宏觀調控始終貫穿的精神，2011年房價的漲幅也將縮小，首次購房者要充分利用這些優(yōu)惠政策，該買房就買，不要跟風觀望，以免錯過購房時機。

    改善型購房者：用好公積金貸款

    20世紀90年代初買房置業(yè)的一批人，現(xiàn)在大都已經(jīng)進入置業(yè)升級的階段。2010年改善性客群總體交易比重達到55.2%，比2009年同比上漲了9.81%。2011年置業(yè)升級的購房人群仍將是購房主力。隨著契稅、二套房首付和利率的提高，改善升級的成本越來越高，利好消息是公積金貸款購房對二套房的認定做了修改，由認房又認貸轉為只認房，只要購房者把現(xiàn)有房產賣出，再買房就可以享受到首套房的購房優(yōu)惠。雖然公積金貸款審批較為麻煩，貸款上限只有80萬元，但可以省下很大一筆費用，建議盡可能選擇公積金貸款。

    初入職場者：轉變傳統(tǒng)置業(yè)觀念

    剛剛畢業(yè)，薪水有限，應該把更多的經(jīng)歷和資金用在個人未來的職業(yè)規(guī)劃和能力提升上。年輕人和家長應轉變傳統(tǒng)的置業(yè)觀念，盡量選擇“先租后買，由小及大”的梯級置業(yè)方式。隨著政府對租賃市場監(jiān)管力度的加強，相關法律法規(guī)的進一步完善，未來的租賃市場將能夠更好的保障承租人的利益，即便租房，也能擁有幸福生活。