在今年的《政府工作報告》中，住房政策最有新意的地方是政府規(guī)劃今年大造保障性住房。按照今年政府規(guī)劃，2011年建造保障性住房1000萬套，并通過對地方政府問責機制來完成。大造保障性住房看上去與金融市場較遠，對金融市場的影響與沖擊也不會太大，因此，市場對此關注不是太多，但實際上并非如此。2011年建造保障性住房1000萬套，并要求各地方政府強制性完成，其政策對金融市場的影響一點都不可小視。

    對于今年要建造1000萬套保障性住房，這應該是一個相當大的量，也是一件好事，說明中央政府對房地產市場調控的決心。因為，如果每套保障性住房平均面積為60平方米，1000萬套住房就有6億平方米。而2010年一年住房銷售只不過是9.3億平方米。2011年建造1000萬套保障性住房，相當2010年住房銷售面積的64.5%。其增加的住房供應量不可謂不大。也就是說，2011年大量的保障性住房的建造，它將對住房市場的影響與沖擊肯定是巨大的。

    現在的問題是，這1000萬套保障性住房建造如何來完成。盡管今年《政府工作報告》要求各地方政府對建造保障性住房要承擔責任，中央政府并與地方政府簽訂責任書，中央也計劃撥款1000多億元。但是，這1000萬套保障性住房概算需要1.3萬億元~1.4萬億元投資。有分析認為，中央財政撥入（1000億元）、土地出讓金10%提?。?900億元）、住房公積金的使用及發(fā)行2000億元國債等，2011年1000萬套保障住房的資金投入不會有太大的問題。其實，并非如此，一是概算是否要追加，二是所預算的資金能否到位。因此，1000萬套保障性住房的資金缺口估計會不小，而其資金缺口只能通過金融市場來融集。而通過金融市場來融集資金就得如何讓投資收益率與中低收入者對保障性住房可承受的負擔平衡。如果投資回報率過低，我們的銀行及其他金融機構是否愿意進入？

    不過，大造保障性住房對住房投資的影響卻是巨大的。因為，2010年一年住房銷售達到9.3億平方米，創(chuàng)歷史新高。由于住房市場不僅是一手房為主導，而且完全是預售制，2010年住房銷售創(chuàng)歷史新高，那么2011年住房投資開發(fā)又會處于較快的增長水平（2010年住房開發(fā)投資增長達33%以上，而住房的投資開發(fā)往往會滯后6~12個月）。如果加上相當于2010年住房銷售面積64.5%的1000萬套保障性住房的建造與開發(fā)，那么2011年的住房投資開發(fā)增長速度可能會高于2010年。僅這兩個方面，對全國投資增長的影響決不可低估。在這種情況下，2011年的經濟增長速度要想降下來并非易事。

    還有，大造保障性住房對2011年住房價格沖擊能有多大、商業(yè)銀行的風險有多高？建造1000萬套保障性住房相對于一年住房銷售來說是一個巨大的量，但是這1000萬保障性包括了400萬套各類棚戶區(qū)改造房、200萬套左右經濟適用房的雙限房、160多萬套廉租屋及220多萬套的公租房等，這些住房建造主要解決那些完全沒有支付能力進入住房市場的居民。而且由于早幾年保障性住房體系嚴重不足，因此保障性的住房建造需要一個較長時間才讓那些低收入居民的住房條件有所改善?？梢姡?011年保障性住房大量建造對住房市場需求的沖擊可能不會太大。

    而且我們可以看到，盡管今年的“新國八條”對遏制過高房價十分強調，也把房地產宏觀調控的重點放在抑制住房不合理的需求上或遏制住房投資投機需求上。但是，“新國八條”能夠對當前住房投資投機炒作真正起作用僅是住房按揭貸款的差別化信貸政策（利率上調及杠桿率降低），對于住房限購令不僅許多城市政府根本就沒有意愿這樣做，即使這樣做，這種限購令對住房投機炒作的遏制作用也十分有限。而對住房的投機炒作能夠真正起遏制作用的住房稅收政策卻十分軟弱。比如，香港住房交易有一套嚴格的稅制。住房交易稅率為4.25%，最近為了打擊住房投機炒作還出臺了住房交易附加稅，即住房交易在半年內交易的增加住房稅15%，一年內交易的加10%，兩年內交易加5%（而中國的住房交易稅維持在1.5%~3%的水平，而且住房交易的“陰陽合同”盛行）。住房交易所得稅是以綜合所得稅的方式繳交，除超過減免部分外，其稅率為15%（而中國住房交易所得稅為1%）。還有香港的住房財產稅或房地產稅是以當前市場估價的5%繳交（香港的每一個住房都有檔案，市場的價格能夠及時反映在檔案資料上去，1983年時該稅率達到13.5%），在5%稅率的情況下，2006年度香港光是住房財產稅收入達到154億港幣，占政府整體收入7.2%。但是2010年中國整個房地產稅（主要是交易流轉稅及交易所得稅）僅為837億元，占政府總稅收1.2%。2010年以前住房財產稅為零?？梢哉f，住房稅收是遏制住房投機炒作的有效手段，但是新房地產政策卻是采取十分溫柔的住房稅收政策，那么要想真正達到遏制住房投機炒作是不容易的。特別是當住房投機炒作者看到政府的房地產政策不想對住房投機炒作真正采取政策限制時，那么整個市場對住房投機炒作的預期就不會改變。在這種情況下，住房的價格要想調整是相當困難的。

    在這種情況下，國內商業(yè)銀行所面對的風險就是高房價下的信貸風險?？梢哉f，2009~2010年，當大量的銀行信貸通過按揭貸款進入住房市場時，不僅吹大國內房地產市場泡沫，也增加國內商業(yè)銀行信貸風險。當房價仍然是在上漲，這種信貸風險是不會爆發(fā)出來的；但是當住房市場出現周期性調整時，這些信貸風險自然會暴露出來。因此，面對當前高房價（特別是不少住房市場泡沫巨大的城市）信貸市場，商業(yè)銀行決不可掉以輕心，以為這種潛在的信貸風險永遠不會暴發(fā)出來，從而認為住房按揭貸款是優(yōu)質資產。如果住房市場出現價格周期性調整，這些風險都會暴露出來。到這個時候商業(yè)銀行要規(guī)避這種風險已經來不及了。因此，面對政府大造保障性住房對市場帶來的沖擊，面對居高不下的房價，商業(yè)銀行要對當前住房按揭貸款信貸風險作出重新定位，這種大造保障性住房對住房市場及金融市場的影響決不可低估。

    總之，大造保障性住房是今年住房市場的一項重大政策調整。盡管這項政策調整看上去與金融市場關聯不大，但是這項政策對住房市場及金融市場的影響決不可低估。商業(yè)銀行及金融機構在看到其商機的同時，更要看到其影響與風險。

    （作者為中國社會科學院金融研究所研究員，本報專家組成員）