文/本刊記者 甄愛軍

    在二手房市場(chǎng)上，使用權(quán)房的轉(zhuǎn)讓行為并不鮮見。這類物業(yè)因?yàn)榈囟魏?、總價(jià)低而頗受關(guān)注。不過專業(yè)人士提醒說，使用權(quán)房的轉(zhuǎn)讓與產(chǎn)權(quán)房有著諸多不同，因此不能等同視之。

    重要的房屋類別

    擁有永久使用權(quán)，但這并不能成為妨礙其轉(zhuǎn)讓的主要因素。

    記者從京、滬兩地的房產(chǎn)中介公司了解到，使用權(quán)房的轉(zhuǎn)讓會(huì)時(shí)常發(fā)生。雖然使用權(quán)房存在著不少缺陷，如面積較小，建成時(shí)間太長(zhǎng)，廚衛(wèi)公用等。但這種物業(yè)一般位于市中心區(qū)域，如在上海主要分布在徐匯、盧灣、靜安、黃浦等中心區(qū)域，周邊成熟的生活配套設(shè)施，尤其是具有優(yōu)質(zhì)的教育資源，使得這種物業(yè)成為二手房市場(chǎng)上的“香餑餑”。

    使用權(quán)房是一種特殊的物業(yè)類型，不同于產(chǎn)權(quán)商品房，業(yè)主擁有的不是產(chǎn)權(quán)，而是使用權(quán)。法律專家表示，居民對(duì)使用權(quán)也擁有處分權(quán)。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示，按現(xiàn)行政策，使用權(quán)房同樣可以上市，與產(chǎn)權(quán)房有著同等的轉(zhuǎn)讓機(jī)會(huì)。

    如京滬兩地就曾分別對(duì)使用權(quán)房的轉(zhuǎn)讓行為出臺(tái)過相關(guān)規(guī)定。在2002底北京市國(guó)土資源和房屋管理局出臺(tái)的《關(guān)于開展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》，其中規(guī)定使用權(quán)可轉(zhuǎn)讓。上海在此方面也做出過相應(yīng)規(guī)定，即未列入可出售范圍內(nèi)的公房，可以進(jìn)行承租權(quán)(即使用權(quán))的轉(zhuǎn)讓和交換。

    專家介紹說，使用權(quán)房其實(shí)是此前由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。其產(chǎn)權(quán)歸屬分為兩種：?jiǎn)挝划a(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房和房管所產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)房。由此看來，購(gòu)買這種物業(yè)其實(shí)是獲得物業(yè)的使用權(quán)利。不過，買家不用擔(dān)心產(chǎn)權(quán)單位隨意變更租賃期限，可長(zhǎng)期居住下去。從這方面來看，購(gòu)買使用權(quán)房，完全可以解決住房問題。

    轉(zhuǎn)讓方式有區(qū)別

    與產(chǎn)權(quán)商品房相比，使用權(quán)房的轉(zhuǎn)讓存在著諸多不同，因此專家提醒說，千萬不能以產(chǎn)權(quán)商品房的轉(zhuǎn)讓方式對(duì)待使用權(quán)房。

    據(jù)上海德佑地產(chǎn)法務(wù)經(jīng)理瞿惠虹介紹，這類房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓流程是：簽署“白皮合同”、敲定征詢函、“房東”遷戶口、辦理登記手續(xù)、客戶確定進(jìn)駐戶口、資金監(jiān)管，獲轉(zhuǎn)讓通知書、物業(yè)進(jìn)戶等。下面我們就所有環(huán)節(jié)的不同之處一一進(jìn)行介紹，以便讓買家對(duì)此有個(gè)深入的了解。

    轉(zhuǎn)讓資格：提前確認(rèn)

    首先要做的是轉(zhuǎn)讓資格的確認(rèn)，如果缺少這個(gè)步驟，后續(xù)所有的轉(zhuǎn)讓手續(xù)都無法進(jìn)行下去。

    瞿惠虹介紹，使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有，所以必須經(jīng)過國(guó)家委托經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)管理部門審核，符合條件的才能批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。因此，對(duì)于買家而言，一定要確認(rèn)賣家是否已經(jīng)完成了審核報(bào)批手續(xù)，只有對(duì)此類房屋的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓程序、條件、要求等注意事項(xiàng)了解清楚后，才能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的操作。

    如何才算是完成了該項(xiàng)手續(xù)呢？就上海而言，一定要讓能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)房屋的物業(yè)公司在 《上海市公有住房轉(zhuǎn)讓物業(yè)征詢函》上敲章，也就是說，只有在取得這份征詢函之后，原租賃方才具備轉(zhuǎn)讓使用權(quán)的資格。

    【區(qū)別一】如果產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，則為私人財(cái)產(chǎn)，出售轉(zhuǎn)讓沒有這樣的限制，業(yè)主可以自行決定何時(shí)出售。但使用權(quán)房的產(chǎn)權(quán)為國(guó)家所有，因此承租人無法自行決定是否轉(zhuǎn)讓。

    轉(zhuǎn)讓對(duì)象：為本地人

    使用權(quán)房對(duì)買方的資格也有明確限定，只能是擁有當(dāng)?shù)貞艏木用瘛?/p>

    由于使用權(quán)房是地方優(yōu)惠性的住房類型，所以原先的“業(yè)主”肯定是擁有當(dāng)?shù)貞艏木用?。記者查閱了北京、上海等地此類房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)規(guī)定，發(fā)現(xiàn)其中有極為相似的地方，即要求買方必須具備當(dāng)?shù)貞艨凇Ｒ簿褪钦f，只有擁有北京、上海戶口，才能在北京或是上海購(gòu)買使用權(quán)房。

    這種規(guī)定與目前全國(guó)各地正在實(shí)施“限購(gòu)令”有著明顯的不同，“限購(gòu)令”主要是針對(duì)投機(jī)性、投資性需求而出臺(tái)的政策，而使用權(quán)房則主要是保障地方性居民的福利。

    【區(qū)別二】：對(duì)于產(chǎn)權(quán)房而言，不管是本地人還是外地人，只要符合購(gòu)房資格，都可以購(gòu)買。但符合購(gòu)房條件的外地人卻無法購(gòu)買使用權(quán)房。

    合同簽訂：并非買賣合同

    使用權(quán)房在轉(zhuǎn)讓過程中簽訂的并非房產(chǎn)買賣合同，而是轉(zhuǎn)讓合同。

    瞿惠虹介紹說，使用權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓過程中簽訂的不是平時(shí)我們見到的房地產(chǎn)買賣合同，而是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，如在上海，簽訂的就是《上海市公有住房轉(zhuǎn)讓合同》，簡(jiǎn)稱“白皮合同”。

    此外，王展提醒說，在簽訂轉(zhuǎn)讓合同時(shí)，除了要和房卡上的承租人簽署協(xié)議之外，還應(yīng)征得房屋同住人的同意，以免因侵犯同住人的居住使用權(quán)導(dǎo)致協(xié)議無效。此前，就曾出現(xiàn)過同住人不同意而導(dǎo)致交易無法持續(xù)下去的案例。

    【區(qū)別三】出售產(chǎn)權(quán)房，須經(jīng)過共有人的同意才能出售。使用權(quán)房則要經(jīng)過同住人的同意，否則轉(zhuǎn)讓也會(huì)被視作無效。

    付款方式：一次性付款

    使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的款項(xiàng)須一次性付清。

    上海“我愛我家”權(quán)證部經(jīng)理渠福琴介紹說，房款必須一次性付清。使用權(quán)房無法辦理抵押手續(xù)，因此不能辦理住房按揭或者住房公積金貸款。也正是如此，她提醒買家必須注意資金安全問題，在付款之前，需了解清楚所在地塊有沒有因?yàn)榧磳?dòng)拆遷而凍結(jié)轉(zhuǎn)讓，或者存在違章搭建等情形，以免讓自己陷入被動(dòng)。

    專家表示，使用權(quán)房轉(zhuǎn)讓的款項(xiàng)必須接受監(jiān)管。渠福琴表示，使用權(quán)房的資金監(jiān)管是由該房屋所在區(qū)的房地產(chǎn)交易中心指定的銀行賬戶來實(shí)施，資金監(jiān)管金額必須和“白皮合同”一致，“業(yè)主”收房款的前提必須是具有明確用途，如購(gòu)房。因此購(gòu)房款不能直接交到“業(yè)主”手中。

    【區(qū)別四】產(chǎn)權(quán)房可在首付三成的情況下，向銀行申請(qǐng)按揭貸款，而使用權(quán)房則無此做法。

    落戶人數(shù)：確認(rèn)在先

    落戶人數(shù)需要提前確定。

    據(jù)渠福琴介紹，使用權(quán)房屋轉(zhuǎn)讓前，原“業(yè)主”必須把所有戶口轉(zhuǎn)移。而買家必須在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)時(shí)，在物業(yè)公司處確認(rèn)落戶的人數(shù)和具體姓名。她特別提醒說，使用權(quán)房落戶因?yàn)橹挥幸淮螜C(jī)會(huì)，等轉(zhuǎn)讓手續(xù)完成后，再提出此類要求，則很難辦理。

    專家提醒說，由于落戶手續(xù)辦理的特殊性，買家在辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)之前，一定要確認(rèn)戶口是否清空，以免給自己落戶帶來麻煩。

    【區(qū)別五】購(gòu)買產(chǎn)權(quán)房可以等到交房入住之后再辦理落戶手續(xù)，而且人數(shù)還可以變化，但使用權(quán)房則不允許如此操作。

    過戶手續(xù)：雙方親自到場(chǎng)

    辦理過戶手續(xù)時(shí)，買賣雙方必須同時(shí)到場(chǎng)，不能由他人代理。

    房地交易中心受理后，會(huì)出具受理轉(zhuǎn)讓通知書 (不是平時(shí)意義上的收件收據(jù))。憑該通知書，“業(yè)主”和買家可去物業(yè)公司更名進(jìn)戶。使用權(quán)房權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，必須雙方親自到場(chǎng)過戶，不能由別人來代理。

    此外，在過戶過程中，所涉及到的稅費(fèi)僅向“業(yè)主”收取轉(zhuǎn)讓總價(jià)的千分之五的手續(xù)費(fèi)。

    【區(qū)別六】產(chǎn)權(quán)房買賣可辦理委托代理手續(xù)，即使業(yè)主不在場(chǎng)，也可辦理過戶手續(xù)，使用權(quán)房則不能這樣做。