文》本刊記者/甄愛軍

    樓市已經(jīng)持續(xù)低迷一月有余，目前仍然看不到復(fù)蘇的跡象。與此同時，宏觀調(diào)控持續(xù)向樓市施壓，未來房價回調(diào)不可避免。在此前提下，對于想要出售房產(chǎn)以求落袋為安的業(yè)主來說，現(xiàn)在賣房還來得及。

    央行持續(xù)收縮流動性，同時調(diào)控力度不會放松，在這樣的市場環(huán)境下，業(yè)主還是應(yīng)該講究“現(xiàn)金為王”的策略。

    業(yè)內(nèi)人士表示，從樓市的階段性行情來看，房價上行的壓力很大，因此如有其他的投資途徑，或者考慮另做他用，選擇在現(xiàn)階段出售房產(chǎn)獲利了結(jié)，其實為時不晚。

    市場持續(xù)低迷

    市場仍然處于低迷狀態(tài)中，觀望氛圍極為濃厚。

    根據(jù)同策咨詢提供的市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在剛剛過去的一周時間里(3月7日至13日)，上海樓市的低迷態(tài)勢并未得到改善，交易量低位運行。新增供應(yīng)大幅增加，全市共有16個樓盤上市，其中商品住宅共推出15.92萬平方米，是前一周的2.6倍。但市場反響極為冷淡，全市商品住宅(剔除動遷配套)共成交了549 套、6.3 萬平方米，較上周減少7 個百分點。

    開發(fā)商也變得謹慎起來。據(jù)悉，雖有一些樓盤已取得預(yù)售證，但并未選擇馬上開盤，而將延后至3 月底或4 月初，想等到市場進一步明朗之后再做打算。

    上海樓市低迷狀態(tài)已經(jīng)維持了四周時間。根據(jù)上海德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，截止到3月6日，上海樓市商品住宅周平均交易量達到13.83萬平方米，但春節(jié)后連續(xù)四周時間里，交易量均低于該水平。“這充分說明除剛性需求外，大部分置業(yè)者均持觀望態(tài)度，市場依然處于冰凍期。”他如是說。

    其實，并非只有上海陷入低迷態(tài)勢。根據(jù)中國指數(shù)研究系統(tǒng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在過去一周時間里，在所有監(jiān)測的35個城市里，有將近60%的城市交易量下跌。其中，深圳跌幅最大，51.77%。此外，天津跌幅也達到了47.6%，北京、杭州跌幅分別為16.08%和22.32%。

    上述城市樓市低迷態(tài)勢也持續(xù)了近兩個月時間。以北京為例，自今年2月初周成交量“摸高”到階段性的40萬平方米階段性高點之后，就一路走低，直至上周10.4萬平方米的最低點。杭州雖然在過去一段時間里交易量有所回升，但受市場整體回落影響，上周也現(xiàn)大幅回落跡象，周交易量近4萬平方米。

    房企“缺血”之虞

    資金來源增速繼續(xù)放緩，這意味著未來房企資金壓力將會上升。

    根據(jù)CREIS中指數(shù)據(jù)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)表明，1~2 月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源1.22 萬億元，同比增長16.3%，但需要注意的是，增速較2010 年全年增速降低9.1 個百分點。

    開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款占比的提高，這對開發(fā)商來說，其實并不是一件好事。監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，1～2 月，在各類資金來源中，開發(fā)企業(yè)國內(nèi)貸款占比為22.0%，較2010 年全年資金來源貸款占比提高4.7 個百分點，而其他資金來源占比均有不同程度下降，其中，利用外資占比為0.7%，較2010 年下降0.4 個百分點；自籌資金占比下降2.5 個百分點，為34.4%，為開發(fā)企業(yè)占比最大的資金來源；購房者定金及預(yù)付款占比為25.9%，下降0.3 個百分點，購房者按揭貸款占比為17.0%，占比下降1.5 個百分點。

    對此，專家表示，隨著穩(wěn)健的貨幣政策繼續(xù)落實，房地產(chǎn)信貸規(guī)模將難以保持前兩年的規(guī)模，開發(fā)企業(yè)的資金壓力將逐漸上升。

    樓市調(diào)控趨緊

    種種跡象表明，未來很長一段時間內(nèi)，樓市調(diào)控力度不會放松。

    對于未來樓市調(diào)控方向，國家領(lǐng)導(dǎo)人已經(jīng)給出了明確的說法。溫家寶總理近日在人民大會堂會見中外記者并回答記者提問時，就明確指出要“三管齊下”調(diào)控房價：其一是要通過控制貨幣的流動性，消除房價物價上漲的貨幣基礎(chǔ)；其二是運用財政、稅收和金融的手段來調(diào)節(jié)市場的需求；第三就是加強地方政府的責(zé)任。并同時反復(fù)強調(diào)保障性住房的建設(shè)。

    專家分析指出，預(yù)計在2011年乃至更長的時間內(nèi)，收緊貨幣將是調(diào)控房價的重要手段，差別化信貸政策將得到嚴厲執(zhí)行，而伴隨著資金、土地等相關(guān)政策的落實，保障性住房建設(shè)將逐步得到落實。

    復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授表示，由此可以看出中央政府在未來一段時間對樓市調(diào)控的思路非常清晰。首先是增加供給，特別是保障性住房，政府無法完全控制商品住宅的供應(yīng)，但可以通過增加保障性住房的供給，來緩解住宅市場的供給不足的矛盾。

    其次就是大力抑制投機、投資性需求，“這是未來調(diào)控的主要發(fā)力點。”尹伯成說。他表示，保障性住房的供給有個過程，但是還有80%的居民需要依靠市場來解決居住問題。這要求房價不能繼續(xù)上漲，最好是適當(dāng)回調(diào)。因此通過抑制投機、投資性需求等具體措施，能夠極大降低房價非理性上漲的可能。

    加強地方政府的責(zé)任，則有利于讓調(diào)控的效果盡快顯現(xiàn)出來。他說：“如果地方政府對調(diào)控的積極性不高，包括房價的控制、限購、保障性住房的開發(fā)等‘規(guī)定動作’就無法完成，那么調(diào)控的效果也就會大打折扣。”

    賣房要趁早

    專家表示，如果打算出售房產(chǎn)準備落袋為安，則應(yīng)抓住眼前的機會。

    就目前來看，雖然有開發(fā)商開始試探性降價，但跟進的開發(fā)商并不多。從公開消息來看，僅有中海地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)[4.57 2.93%]等少數(shù)開發(fā)商對在近期促銷，但更多的開發(fā)商還在觀望。我們可以通過其他現(xiàn)象來佐證，如今年的“上海之春”房展會就只有45家開發(fā)企業(yè)參展，推出約60個項目，較去年的約300個減少了近八成。

    衛(wèi)民不動產(chǎn)營銷智庫負責(zé)人蔡為民分析指出，未來一段時間內(nèi)，房價上漲的可能性極小，相反回調(diào)的壓力很大。因此對于想獲利了結(jié)的投資者來說，目前不失為好時機。有業(yè)內(nèi)人士表示，隨著調(diào)控的深入，交易低迷狀態(tài)在短期內(nèi)難以改善，加上銀行“捂緊錢袋”，開發(fā)商資金壓力會隨之增大。此時，唯有通過降價促銷加快回款速度來緩解資金壓力。一旦降價促銷現(xiàn)象大面積出現(xiàn)，房價回調(diào)趨勢將會由此形成。如果到那時才考慮出售房產(chǎn)，肯定會損失部分收益。

    目前二手房市場處于極度低迷狀態(tài)，這對中介行業(yè)來說是個難熬的時期，可能會出現(xiàn)“關(guān)門潮”。對此專家提醒說，如果選擇中介公司掛牌出售物業(yè)，需要了解公司的實力，以免在買賣過程中公司突然倒閉，導(dǎo)致房款無法收回而帶來巨額損失。

    此外，目前上海等20多個城市已經(jīng)執(zhí)行“限購令”，這要求賣家在簽訂買賣合同之前，詳細了解買家是否具備購房資格，以免在買賣過程中突然“卡殼”，白白浪費自己的精力和時間。

    由于市場觀望情緒非常濃厚，為了能吸引到潛在買家的注意，提高成交的概率，專家建議賣家在確定掛牌價時也要講究策略。如適當(dāng)讓出一點收益，以低價策略吸引買家，或者以市場價掛牌，但注明贈送部分，如承擔(dān)稅費，或者送裝修、家電等。