稅收5.5%營(yíng)業(yè)稅+12%房產(chǎn)稅+25%所得稅不可小覷，目前走證券和銀行渠道

    理財(cái)周報(bào)記者 董華/文

    也許你壓根沒(méi)有想到，有一天你也會(huì)投資到房地產(chǎn)中來(lái)。是的，這就是REITS的魅力，讓普通大眾都能有機(jī)會(huì)成為房地產(chǎn)投資者中的一員。

    “地產(chǎn)打包”，央行和證監(jiān)會(huì)牽頭

    對(duì)于大多數(shù)中小投資人而言，投資房地產(chǎn)的門(mén)檻較高，投資相對(duì)困難，房地產(chǎn)行業(yè)成為遠(yuǎn)離社會(huì)大眾的“暴利”行業(yè)。少部分能夠跨過(guò)門(mén)檻的投資者對(duì)房地產(chǎn)的炒買(mǎi)也造成了房地產(chǎn)的假性需求，促使樓市產(chǎn)生泡沫。

    但是，REITs出現(xiàn)了。它的出現(xiàn)讓大多數(shù)的你，參與房地產(chǎn)投資夢(mèng)想成真。

    持有REITs單位就如同持有股票一樣，投資REITs的回報(bào)主要來(lái)自于股利分配，而股利的來(lái)源可以為不動(dòng)產(chǎn)的租金收益或是按揭貸款的利息收入。一般說(shuō)來(lái)，REIT所提供的股利平均高于普通股。

    REITs的投資標(biāo)的很廣泛，可以為任一用途的不動(dòng)產(chǎn)，如商業(yè)大樓、購(gòu)物中心、店鋪、公寓、工業(yè)園區(qū)、廠房等，有的REITs則是特別專(zhuān)注于某個(gè)地理區(qū)域的房地產(chǎn)投資。對(duì)于投資者而言，這種打包的方式對(duì)于降低投資風(fēng)險(xiǎn)的作用是顯而易見(jiàn)的。

    據(jù)悉，目前國(guó)際上大部分REITS的投資期限為7-10年，但到中國(guó)，這種期限就縮短到了5年左右。在中國(guó)內(nèi)地，目前這種上市交易的REITS數(shù)目很稀少，大多都是私募性質(zhì)的，其本質(zhì)也就是銀行和信托機(jī)構(gòu)因股權(quán)投資而產(chǎn)生的一種短期的借貸行為。和香港、海外等的房地產(chǎn)信托投資基金有很大的區(qū)別。

    與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資相比，投資REITs不但可以享有等同于投資房市的獲利，并具備了更強(qiáng)的流動(dòng)性，而符合一定條件的REITs通常還可以免征所得稅和資本利得稅。據(jù)悉，目前國(guó)內(nèi)的REITs有兩種模式，分別由央行和證監(jiān)會(huì)牽頭。

    例如證監(jiān)會(huì)版REITs是以股權(quán)類(lèi)產(chǎn)品的方式組建房地產(chǎn)投資信托基金，將物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移到REITs名下并分割出讓?zhuān)康禺a(chǎn)公司與公眾投資者一樣通過(guò)持有REITS股份間接擁有物業(yè)所有權(quán)，REITS在交易所公開(kāi)交易并且機(jī)構(gòu)投資者和個(gè)人投資者均可參與。

    5.5%營(yíng)業(yè)稅+12%房產(chǎn)稅

    +25%所得稅

    按照現(xiàn)在通行的做法，REITs的主要發(fā)行對(duì)象是符合資格要求的機(jī)構(gòu)投資者和50個(gè)自然人，認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)在100萬(wàn)-300萬(wàn)元之間。因?qū)Y金起點(diǎn)的要求較高，所以REITs產(chǎn)品屬于一款高端產(chǎn)品。

    正是因?yàn)橘Y金起點(diǎn)高，這就需要金融機(jī)構(gòu)以自然人的身份參與其中，比如以銀行作為自然人的特定單位，它在購(gòu)買(mǎi)某個(gè)房地產(chǎn)信托投資基金之后，將其作為單個(gè)的理財(cái)產(chǎn)品面向個(gè)人投資者進(jìn)行發(fā)行。一般的目前，REITs可走的渠道有兩條，銀行和證券渠道。

    相比之下，開(kāi)發(fā)型的產(chǎn)品收益要高于收租型產(chǎn)品，這主要是因收租型產(chǎn)品需繳納5%的營(yíng)業(yè)稅、12%的租賃稅和25%的利得稅，這些應(yīng)繳稅款直接攤薄了收租型產(chǎn)品的利潤(rùn)，但收租型產(chǎn)品的收益則相對(duì)較為穩(wěn)定。

    理論上講，REITs的收益則只需要符合一定條件，通常還可以免征所得稅和資本利得稅。但目前國(guó)內(nèi)在免稅政策方面還在試點(diǎn)過(guò)程中，到現(xiàn)在為止也還沒(méi)有一個(gè)明確的政策出臺(tái)。

    而按照現(xiàn)行的稅收政策，交5.5%的營(yíng)業(yè)稅和12%的房產(chǎn)稅，在之后還要交25%的所得稅，REITs的預(yù)計(jì)年回報(bào)內(nèi)部投資收益率在10%-20%之間，發(fā)行后產(chǎn)品的凈利潤(rùn)為6%左右。而國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)要求的REITs回報(bào)為7%-8%。

    風(fēng)險(xiǎn)可控，制度需完善

    實(shí)際上，REITs的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自三個(gè)方面，首先是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，表現(xiàn)為所打包的物業(yè)是否能夠按照原來(lái)預(yù)期的時(shí)間和租金進(jìn)行出租，而且收益和行業(yè)景氣程度密切相關(guān)；其次是管理風(fēng)險(xiǎn)，目前國(guó)內(nèi)比較缺乏商業(yè)物業(yè)方面的管理人才；最后是來(lái)自政府和銀行方面的風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在國(guó)家的法律法規(guī)和銀行的態(tài)度對(duì)RIETs產(chǎn)品的發(fā)展并不明確。

    但是并不代表風(fēng)險(xiǎn)不可控。投資者在投資REITs時(shí)，必須對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展情況和過(guò)往的歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，特別是收租型的REITs產(chǎn)品，從中可以發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。相比而言，開(kāi)發(fā)型的REITs產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商多選擇和金融機(jī)構(gòu)合作，合作之初已經(jīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，個(gè)人投資者更容易判斷風(fēng)險(xiǎn)。

    相比較而言，香港和海外的REITs已存在一段時(shí)間，無(wú)論在法規(guī)及制度上都比較完善。雖然在中國(guó)內(nèi)地，近年來(lái)發(fā)展了一些本土化的信托基金，但到目前為止，真正上市的REITs數(shù)目還很稀少。加上國(guó)內(nèi)現(xiàn)時(shí)尚未有一套完善的房地產(chǎn)投資信托法律制度，對(duì)信托收益的納稅制度未有規(guī)范，也沒(méi)有與REITs相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，因此，營(yíng)業(yè)稅、租賃稅等的征收會(huì)對(duì)其相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流入造成較大的沖擊，在很大程度上削弱REITs的分紅能力。