????編者按：全國“兩會”剛剛謝幕，未來中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，已然被勾勒出一幅絕美的藍圖：60歲以上老人截至2010年底已近1.7億（占總?cè)丝?2.8%）、政府要大力促進“養(yǎng)老消費”、民間資本獲準投資醫(yī)療機構(gòu)……????

?? “退休后的生命鏈”，正牢牢吸引地產(chǎn)大鱷、醫(yī)療機構(gòu)、保險商這三股勢力。

????渴望分享一個更長的產(chǎn)業(yè)鏈的利潤，而非10年期、20年期甚至30年期壽險產(chǎn)品的利潤，是保險商緊盯“退休后的生命鏈”的根本動力。但高端養(yǎng)老社區(qū)無疑是一個綜合體，“綜合運營商”的角色，正在考驗保險商們的“集體智慧”。

????和地產(chǎn)商相比，保險商動用的是被保險人的保險資金，只能長期持有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，不得上市交易——沒有產(chǎn)權(quán)歸屬感的租賃關(guān)系，能夠迎合多少中國退休老人的消費意愿？租賃價格，成為關(guān)鍵。

????和政府興建的非營利性養(yǎng)老院相比，保險商要以商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目的標準來打造養(yǎng)老社區(qū)，優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源和多樣化的公建項目，是吸引富裕老年人群簽訂長期租約的重要砝碼——險商如此大手筆的投資，回報周期有可能長達30年之久。

????如何定價，才能規(guī)避尚難估量的投資風險？各路保險商正在覬覦的這個龐大市場，尚無一個可供參照的盈利模式，定價風險將成為他們面臨的首要風險。本報記者及時采訪老年消費者、保險商及專業(yè)咨詢機構(gòu)，就此探尋答案。 　　

????幾經(jīng)考察，退休之后嫌北京城區(qū)空氣質(zhì)量不好的“范叔”，元旦過后偕老伴入住順義區(qū)一所綠化率較高的老年公寓。

????幾經(jīng)權(quán)衡，范家二老選擇了一套30平方米的一居室，入住一整年的月租金在3600元，這包含水、電、煤氣等居住成本和定期保潔服務(wù)，以及針對老年人開發(fā)的所有康體項目，餐廳消費和高爾夫球則屬于自費內(nèi)容。

????好在，這家老年公寓允許范家二老試住一周。

????一周之后，久坐輪椅的老伴，喜歡上這里的空氣和環(huán)境，進而居住了一月之久；緊接著，老伴愿意離開輪椅進行康復(fù)鍛煉，步行的距離也越來越遠，二老正式考慮在此長期居住。

????高綠化率、陽光房、低密度、社區(qū)醫(yī)院、無障礙起居設(shè)施和老年大學等公建項目，讓越來越多的老年人愿意改變居家養(yǎng)老模式，選擇專為老年人打造的養(yǎng)老社區(qū)。

????“退休后的生命鏈”，正牢牢吸引地產(chǎn)大鱷、醫(yī)療機構(gòu)、保險資金這三股勢力。一個囊括醫(yī)療、護理、娛樂、物業(yè)等服務(wù)在內(nèi)的高端養(yǎng)老社區(qū)，令投資者更像一位“綜合運營商”，這個全新的角色，正在考驗保險商的“集體智慧”。

????險資熱情：遭遇定價困惑

????獲準投資養(yǎng)老實體的興奮感，遠遠沒有消退，保險商隨之面對的，是定價的困惑。

????繼泰康人壽獲準設(shè)立全資子公司——“泰康之家”以投資高端養(yǎng)老社區(qū)之后，中國人壽也已鎖定河北廊坊和海南這“一南一北”兩大地塊，欲投資養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)。據(jù)悉，其河北廊坊首期投資規(guī)模將達到100億元，總投資規(guī)模近千億元。

????中國人保旗下已經(jīng)擁有一家專業(yè)健康險公司，初步搭建起全國性的醫(yī)療資源合作平臺，與地方政府采取什么樣的合作模式介入養(yǎng)老消費市場，為中國人保正在積極探尋的方向。

????中國平安，2010年以戰(zhàn)略投資者身份投資深圳市龍崗中醫(yī)院，全權(quán)負責醫(yī)院日常經(jīng)營管理，意欲打造全市較大規(guī)模的一家醫(yī)院。業(yè)內(nèi)人士預(yù)期，一旦擁有如此優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源，中國平安進軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)可謂“勝券在握”。

????先規(guī)劃，后建設(shè)，進而吸引富裕的老年人群入住，成為保險商進軍養(yǎng)老社區(qū)這一不動產(chǎn)投資的基本構(gòu)想，這不同于政府拿財政資金建設(shè)的公益性養(yǎng)老機構(gòu)。和地產(chǎn)商相仿，保險商追求的亦是最終的盈利，并且與10年期、20年期壽險產(chǎn)品相比，這無疑分享到了一個更長的產(chǎn)業(yè)鏈的利潤。

????“但和地產(chǎn)商、醫(yī)療機構(gòu)相比，保險商動用的是保險資金，嚴禁從事商業(yè)住宅的開發(fā)，須長期持有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，不得上市交易，因此只能以租賃的形式來實現(xiàn)回報，租賃的價格，就成為關(guān)鍵?！本痛苏偌鞣酵顿Y人士舉行研討會的中美嘉倫國際咨詢（北京）有限公司，其副總經(jīng)理王雨菁在接受記者采訪時如是稱。

????對國內(nèi)各大保險商而言，介入養(yǎng)老社區(qū)不動產(chǎn)投資可謂“史無前例”，當前并沒有一個可供參照的市場價格及盈利模式。基于國情和養(yǎng)老習慣的不同，純商業(yè)化的歐美養(yǎng)老模式和“政府全部埋單”的日德養(yǎng)老模式，均無法復(fù)制和照搬過來。

????“通常養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)期在3～5年，建設(shè)后可運營30～60年，投資期足夠漫長，由于缺少經(jīng)驗數(shù)據(jù)和運營經(jīng)驗，我們認為最主要的風險，在于出租率和預(yù)付費的制定方面?！蓖跤贻挤Q，保險公司要以商業(yè)地產(chǎn)的思路和標準來建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，又不像商業(yè)地產(chǎn)那樣一次性全部收回成本并獲取利潤，其長期投資的需要和政策的限制，導致保險商采取提前收取租金及部分服務(wù)費的方式，首先面臨的就是定價的風險。

????醫(yī)療資源：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)核心

????2010年10月14日，中國平安與深圳市龍崗區(qū)政府簽署合作備忘錄，以戰(zhàn)略投資者身份，通過現(xiàn)金增資、托管、租賃等方式投資深圳市龍崗中醫(yī)院，全權(quán)負責醫(yī)院的日常經(jīng)營管理，這是國內(nèi)保險業(yè)首次介入公立醫(yī)院。

????在與南非最大的健康險公司Discover建立戰(zhàn)略合作關(guān)系之前，中國平安已經(jīng)為其健康險產(chǎn)業(yè)鏈做出一系列鋪墊，如投資宜康醫(yī)療、慈銘體檢、1號店等機構(gòu)，如今進軍醫(yī)院，即完善了體檢、門診、線上和線下藥房、住院這一完整的醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈。

????但在業(yè)內(nèi)看來，這不僅僅是健康險產(chǎn)業(yè)鏈的補充，更為中國平安未來介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，提供了核心的籌碼。

????“只要說到養(yǎng)老，就離不開醫(yī)院。對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)來說，核心就是醫(yī)療資源。”王雨菁稱，是以合作的方式還是以自建的方式提供優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源，是考驗保險商智慧的關(guān)鍵。

????2010年2月，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于公立醫(yī)院改革試點的指導意見》，明確支持和鼓勵保險公司探索投資醫(yī)療機構(gòu)，以促進保險業(yè)與醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)優(yōu)勢互補。這為保險公司參與公立醫(yī)院改革提供了政策支持。

????2011年3月，溫總理所作的《政府工作報告》首次明確提出，“鼓勵社會資本舉辦醫(yī)療機構(gòu)，放寬社會資本和外資舉辦醫(yī)療機構(gòu)的準入范圍”。政策鼓勵的號角，已經(jīng)吹響。

????在開發(fā)杭州市某商業(yè)地產(chǎn)項目時，萬科地產(chǎn)通過向醫(yī)療機構(gòu)無償贈送社區(qū)醫(yī)院房屋產(chǎn)權(quán)的方式，引入當?shù)刭Y質(zhì)最好的醫(yī)療機構(gòu)——浙江省第一人民醫(yī)院，在該小區(qū)開辦了一家社區(qū)醫(yī)院，結(jié)果帶動該樓盤銷售價格的大幅攀升。

????但保險資金不同于地產(chǎn)商，無法以贈送產(chǎn)權(quán)的方式“筑巢引鳳”，是投資醫(yī)療機構(gòu)并引入養(yǎng)老社區(qū)，還是直接采購優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療服務(wù)？保險商與醫(yī)療資源的合作模式，給市場提供了無限想象的空間。但不論是哪種合作模式，保險商對于醫(yī)療資源的投入，顯然不能吝嗇，這將成為左右高端消費人群消費意愿的重要因素。

????“不僅僅是優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療資源，專業(yè)護理隊伍的培養(yǎng)和建設(shè)，也是一項前期的投入，但即使是現(xiàn)有的醫(yī)院，護理隊伍都滿足不了需求，更談不上商業(yè)化的養(yǎng)老社區(qū)?！鼻迦A大學醫(yī)院建設(shè)指揮部顧問杜洪濤對記者稱。

????“針對老年人開發(fā)的公建項目，如老年大學、醫(yī)療講座、物業(yè)服務(wù)等，也是吸引高端消費群體的重要因素，這同樣是一筆前期的投入。”王雨菁稱，從開發(fā)建設(shè)到正式運營，保險商將不得不和地產(chǎn)商、醫(yī)療資源、公建力量等展開合作，這些前期的投入，面對的是一個近30年的回報周期，風險不言而喻。

????未富先老：不確定的購買力

????最新數(shù)據(jù)顯示，截至2011年末，中國60歲以上老人接近1.7億，占人口的12.8%；到目前為止，企業(yè)職工每月人均退休費水平為1400多元。

????“中國的老齡化問題，正處在城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的背景之下，社會整體發(fā)展水平普遍不高?！比肆Y源和社會保障部部長尹蔚民在日前召開的中國發(fā)展高層論壇2011年會上如是評價。