上市房企年報(bào)解讀

盡管樓市調(diào)貫穿了整個(gè)2010年，但上市房企的年報(bào)業(yè)績(jī)依然靚麗。雖然從現(xiàn)金流、負(fù)債率等數(shù)據(jù)看，不少房企面臨較大的資金壓力，但據(jù)記者了解，大多數(shù)龍頭房企已開始積極“存糧備荒”，通過(guò)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、放緩拿地速度和新開工項(xiàng)目增速等方式，囤積現(xiàn)金應(yīng)對(duì)調(diào)控。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，為了搶占市場(chǎng)份額，龍頭房企可能將在第二季度掀起一陣主動(dòng)降價(jià)風(fēng)潮，而由于房企資金狀況惡化而發(fā)生的被動(dòng)降價(jià)可能要到今年第四季度才會(huì)出現(xiàn)。

真實(shí)負(fù)債不太糟

現(xiàn)金流及負(fù)債水平一直是衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)是否健康的重要標(biāo)準(zhǔn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，已披露年報(bào)的45家房企中，有30家公司的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁递^2009年同期出現(xiàn)下降，占比近七成。大型房地產(chǎn)商2010年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁灯毡槌霈F(xiàn)了下滑。其中，保利地產(chǎn)2010年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁祪H為-223.7億元，同比去年的-11億元下降了212.7億；招商地產(chǎn)2010年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐?44億元，同比去年的71億元也大幅下降了115億；此外，萬(wàn)科、首開股份、華僑城A等大型房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流同比下降都在70億元以上。

據(jù)記者對(duì)這45家房企進(jìn)行的粗略統(tǒng)計(jì)，截至去年年底的負(fù)債合計(jì)達(dá)到6000億元以上，平均凈負(fù)債率在62.22%，比2009年的36.37%大幅提高。以“萬(wàn)保招金”為例，對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)負(fù)債率分別為75%、79%、65%和71%，較2009年均有所提升，最高提升了近9個(gè)百分點(diǎn)，較低的則在2個(gè)百分點(diǎn)不到。此外，華遠(yuǎn)地產(chǎn)、中華企業(yè)、萊茵置業(yè)四家房企的資產(chǎn)負(fù)債率也超過(guò)了75%，依次為76%、77%和76%，雅居樂(lè)、中海地產(chǎn)負(fù)債率也達(dá)到71%和64%，同比均有上升。

不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)，在負(fù)債率同比大增的情況下，不少房企的預(yù)收賬款也同步上升。例如萬(wàn)科2010年末預(yù)收賬款達(dá)到744億元，同比增加134%，而保利地產(chǎn)則達(dá)到515億元，同比增幅為73%，金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)分別為189億元和113億元，同比分別增加53%和19%。以抵扣掉預(yù)收賬款后的真實(shí)負(fù)責(zé)率來(lái)看，公司的資產(chǎn)負(fù)債率同比提升并不那么“可怕”，45家房企總的真實(shí)負(fù)債率僅為48.17%，同比2009年的45.77%僅略有上升。

調(diào)整負(fù)債囤積現(xiàn)金

隨著今年以來(lái)各項(xiàng)調(diào)控政策逐步落實(shí)，加快資金周轉(zhuǎn)、放慢拿地速度，為未來(lái)儲(chǔ)備足夠“余糧”，已經(jīng)成為各開發(fā)商的策略之一。

萬(wàn)科在年報(bào)中直言，未來(lái)一段時(shí)期，行業(yè)資金面緊縮將成為大勢(shì)所趨，這意味著企業(yè)必須加強(qiáng)資金管理，更加重視財(cái)務(wù)安全。為了保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流，各大房企還在積極調(diào)整債務(wù)比例，加大長(zhǎng)期債務(wù)比例，減少短期債務(wù)融資。中原集團(tuán)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，“萬(wàn)保招金”四家龍頭房企截止到2010年年底，長(zhǎng)期借債總額達(dá)到1000億元，同比2009年的563億元增加了77%，而同時(shí)，短期借債幾乎與去年持平，金地和招商甚至同比下滑。

龍湖地產(chǎn)也在年報(bào)中透露，該公司于去年4月與5家銀行簽訂21.5億港幣四年期銀團(tuán)貸款。截至去年年底，龍湖地產(chǎn)綜合借貸的平均年期由去年的約2.5年拉長(zhǎng)至3.4年。

與此同時(shí)，開發(fā)商也在放緩拿地速度，并放緩新開工面積的增速，以減少對(duì)現(xiàn)金流的損耗。根據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，今年2月份全國(guó)土地成交建筑面積環(huán)比下降了54%。以萬(wàn)科為例，其2月新增項(xiàng)目?jī)H為3個(gè)，增加權(quán)益建筑面積22.9萬(wàn)平方米，公司應(yīng)承擔(dān)地價(jià)款8.5億元，分別環(huán)比下降92%和87%。考慮到短期銷售量將維持在較低水平，高速拿地將產(chǎn)生較大資金壓力，保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)等龍頭公司也紛紛放緩拿地步伐。

而新開工面積的增速也明顯回落。 2010年全國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)投資額和新房開工面積都保持了較快增長(zhǎng)，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長(zhǎng)33.2%，房屋新開工面積增長(zhǎng)40.7%，新開工增速達(dá)到近十年來(lái)最高值。而進(jìn)入2011年后，大型房企紛紛放緩項(xiàng)目開工速度，萬(wàn)科、保利已將新開工面積增速下調(diào)至10%，而金地集團(tuán)由于去年新開工項(xiàng)目特別多，進(jìn)入2011年后新開工項(xiàng)目增速甚至同比回落了35%。

國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師張偉明認(rèn)為，不論是放緩拿地，還是放緩新開工增速，開發(fā)商的目的都在于減少現(xiàn)金流損耗，使貨幣資金余額能有大幅增長(zhǎng)，在銷售低迷、銷售款回籠放緩的情況下，依然能保持健康的財(cái)務(wù)狀況。

今年或現(xiàn)兩輪降價(jià)潮

“雖然房地產(chǎn)貸款收緊、二級(jí)市場(chǎng)房企再融資被阻，開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)艿教魬?zhàn)，但從總體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金情況并不像大家想象的那么糟。”國(guó)泰君安地產(chǎn)分析師張偉明表示。從目前資金情況看，如果地產(chǎn)公司不再大規(guī)模購(gòu)買土地和新開工項(xiàng)目，平穩(wěn)安全度過(guò)調(diào)控期應(yīng)該沒(méi)有問(wèn)題。

張偉明認(rèn)為，今年二季度，市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)一輪房企的主動(dòng)降價(jià)過(guò)程。“這輪降價(jià)是房企為了搶占市場(chǎng)份額而主動(dòng)調(diào)節(jié)價(jià)格，最有可能出現(xiàn)在龍頭房企身上。”目前來(lái)看，“萬(wàn)保招金”四大龍頭企業(yè)市場(chǎng)占有率也僅4.13%，房地產(chǎn)市場(chǎng)的行業(yè)集中度依然非常低，而從歷年來(lái)看，調(diào)控期往往是行業(yè)整合洗牌的機(jī)會(huì)，因此大型房企很可能主動(dòng)調(diào)節(jié)價(jià)格來(lái)提升企業(yè)的市場(chǎng)占有率。

“而第二輪降價(jià)則可能出現(xiàn)在今年的第四季度，這輪降價(jià)將是由中小房企為主的被動(dòng)降價(jià)潮。”張偉明認(rèn)為，這輪被動(dòng)降價(jià)潮何時(shí)到來(lái)、是否兇猛，要視調(diào)控持久度、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況而定。如果市場(chǎng)持續(xù)低迷、銷售不暢，部分企業(yè)資金狀況出現(xiàn)惡化，就將不得不通過(guò)降價(jià)銷售的方式回籠資金，以度年關(guān)，一波被動(dòng)降價(jià)潮則不可避免。

不過(guò)，由于上市房企適時(shí)采取了“銷售高增長(zhǎng)，結(jié)算適度保留”的策略，2011年業(yè)績(jī)依然保持正增長(zhǎng)應(yīng)該無(wú)憂。申銀萬(wàn)國(guó)報(bào)告顯示，2010 年全國(guó)銷售超預(yù)期增長(zhǎng)，上市公司增速為55%，遠(yuǎn)快于行業(yè)平均水平，雖然銷售超預(yù)期增長(zhǎng)，但考慮到未來(lái)銷售仍存在不確定性，上市公司的結(jié)算利潤(rùn)普遍相對(duì)保守，同時(shí)也有意放緩結(jié)算。截止到2010 年底，上市公司預(yù)收賬款普遍大幅增加，考慮2010 年房?jī)r(jià)的上漲，結(jié)算毛利率仍處于上升趨勢(shì)。