房?jī)r(jià)降還是不降，已然成為目前困擾開(kāi)發(fā)商的難題，同時(shí)也在考驗(yàn)著買(mǎi)房人對(duì)于這一正常經(jīng)濟(jì)規(guī)律的反應(yīng)。前不久，有一位買(mǎi)房人要求開(kāi)盤(pán)的長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目簽訂“一旦房?jī)r(jià)下降應(yīng)當(dāng)賠償消費(fèi)者損失”的合同，這一要求自然沒(méi)有得到滿足，但多少反映出買(mǎi)房人“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的心態(tài)。無(wú)獨(dú)有偶，京東大盤(pán)遠(yuǎn)洋一方新的一期低于前一期價(jià)格4000元/平方米價(jià)格促銷(xiāo)，引起前期業(yè)主不滿，小規(guī)模組織的“維權(quán)”招來(lái)各方面的口誅筆伐……房地產(chǎn)新政出臺(tái)后，面對(duì)強(qiáng)烈降價(jià)呼聲，房?jī)r(jià)到底該漲還是該降？開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)房人以及社會(huì)各界應(yīng)當(dāng)抱著怎樣的心態(tài)去面對(duì)？針對(duì)這些問(wèn)題，本報(bào)組織了代表不同聲音的地產(chǎn)人士、買(mǎi)房人進(jìn)行了深度探討，見(jiàn)仁見(jiàn)智的觀點(diǎn)也許能透視出這些難題的解決之道……

    本期嘉賓：

    某項(xiàng)目業(yè)主 王先生(某項(xiàng)目降價(jià)時(shí)反對(duì)者)

    置業(yè)專家 舒可心

    我愛(ài)我家地產(chǎn)集團(tuán)副總裁 胡景暉

    京華律師事務(wù)所房地產(chǎn)維權(quán)律師 秦兵

    王先生：房子剛買(mǎi)了兩個(gè)月，

    開(kāi)發(fā)商就降價(jià)，我們的反應(yīng)有錯(cuò)嗎？

    我去年12月以2.5萬(wàn)元/平方米買(mǎi)的房子，只過(guò)了兩個(gè)多月，開(kāi)發(fā)商就降價(jià)4000元/平方米促銷(xiāo)，這讓他無(wú)法接受。由于在購(gòu)房時(shí)考慮到國(guó)家調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響，銷(xiāo)售人員曾承諾后期商品房肯定不會(huì)降價(jià)；即使降價(jià)下也會(huì)對(duì)降價(jià)部分給予降價(jià)前購(gòu)房業(yè)主經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

    其次，由于封頂時(shí)間(即銀行貸款時(shí)間)的推遲，導(dǎo)致首付比例提高、貸款利率提高，甚至造成貸款困難。購(gòu)房人面臨的這些實(shí)際困難，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該提供幫助。

    另外，作為反對(duì)者我們并非不知道樓市定價(jià)屬于市場(chǎng)行為，買(mǎi)賣(mài)雙方需要各擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。只是自去年簽約買(mǎi)房起，國(guó)家樓市調(diào)控屢屢發(fā)力，首套房首付比例由20%提到了30%，二套房由50%提高到60%，再加上貸款利率上調(diào)，相應(yīng)的折扣也取消，而售樓人員承諾的樓盤(pán)封頂時(shí)間延后，導(dǎo)致購(gòu)房者成為“被調(diào)控”的對(duì)象。我們的抗議只是為了擺脫政策變動(dòng)和開(kāi)發(fā)商延期造成的資金壓力。

    文/本報(bào)記者　李桁

    舒可心：買(mǎi)房是一種理財(cái)方式，漲跌都會(huì)有，應(yīng)擺正態(tài)度

    對(duì)于房?jī)r(jià)漲跌帶來(lái)的種種麻煩，我認(rèn)為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房?jī)r(jià)的起起落落很正常，只允許房?jī)r(jià)漲卻不許房?jī)r(jià)降，這既是不可能的也是沒(méi)有道理的。

    就像股票一樣，房?jī)r(jià)出現(xiàn)跌和漲都是很正常的。有沒(méi)有人說(shuō)買(mǎi)的股票漲了就高興，跌了就要維權(quán)呢？相信正常人都不會(huì)這樣。我一直認(rèn)為，降價(jià)和漲價(jià)都是一定市場(chǎng)條件下的必然產(chǎn)物，就像漲價(jià)的情況下先買(mǎi)的業(yè)主占便宜，后買(mǎi)的業(yè)主是不是也要維權(quán)呢？市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，價(jià)格的變化是很正常的。既然漲價(jià)的時(shí)候你比別人多掙了錢(qián)，那么價(jià)格下跌時(shí)利益的受損也就是你應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到并且接受的。

    此外，僅僅因?yàn)榉績(jī)r(jià)降了就鬧著要維權(quán)的人，從根本上說(shuō)是缺少正確的法律意識(shí)。“對(duì)于那些所謂維權(quán)的人，我想問(wèn)問(wèn)，他們維權(quán)所依賴的法律依據(jù)是什么？合同的依據(jù)是什么？因?yàn)榧热皇蔷S權(quán)，當(dāng)然要有法律上或者合同上的權(quán)利規(guī)定。如果開(kāi)發(fā)商當(dāng)初與你簽訂的合同當(dāng)中，明確寫(xiě)了‘如果降價(jià)負(fù)責(zé)補(bǔ)償差價(jià)’，而真到了房?jī)r(jià)下跌他們卻沒(méi)有履行，那么你可以拿著合同去找他們維權(quán)，但現(xiàn)在這樣的前提并不存在，你維什么權(quán)呢？現(xiàn)在有些業(yè)主提出開(kāi)發(fā)商降價(jià)侵犯了他們的權(quán)利，但具體是什么權(quán)利他們也說(shuō)不清楚。根本問(wèn)題在于，他們所說(shuō)的權(quán)利并未體現(xiàn)在法律條文與合同中，換句話說(shuō)，這種維權(quán)缺少一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。”

    房子對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，其實(shí)是投資和儲(chǔ)蓄的一種形式。但是經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的價(jià)格上漲，現(xiàn)在房地產(chǎn)已經(jīng)不是很好的投資產(chǎn)品了。比如說(shuō)，現(xiàn)在房地產(chǎn)的出租回報(bào)率大概就是3%~5%，其收益率和基金保險(xiǎn)等理財(cái)產(chǎn)品差不多了。但是所有的投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的，房地產(chǎn)也不例外。你如果不愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)你可以把錢(qián)存在銀行，如果你想以買(mǎi)房的方式來(lái)投資就應(yīng)該做好房?jī)r(jià)下跌的準(zhǔn)備。有許多買(mǎi)房人看見(jiàn)這么多年來(lái)房?jī)r(jià)基本上都在上漲，就以為房?jī)r(jià)會(huì)一直漲下去，并因此積極買(mǎi)房，結(jié)果房?jī)r(jià)一遇到政策調(diào)控發(fā)生調(diào)整，他們就接受不了了。其實(shí)這些東西你在買(mǎi)房的時(shí)候就應(yīng)該做好思想準(zhǔn)備的。我們不能鼓動(dòng)大眾去投資，但可以鼓勵(lì)大眾學(xué)會(huì)理財(cái)。 文/衛(wèi)東

    胡景暉：當(dāng)下樓市“理性面對(duì)漲跌”最重要

    不建議開(kāi)發(fā)商普遍采取降價(jià)策略，目前北京市場(chǎng)上出現(xiàn)的所謂“深度降價(jià)”的項(xiàng)目仍是個(gè)案，應(yīng)針對(duì)不同項(xiàng)目采取不同的定價(jià)策略。不是所有項(xiàng)目降價(jià)都會(huì)帶來(lái)預(yù)期的銷(xiāo)售反饋，盲目跟風(fēng)是不可取的。如果不是針對(duì)首套房“剛需”的項(xiàng)目，即便降價(jià)也未必會(huì)帶來(lái)預(yù)期的銷(xiāo)售反饋。而對(duì)那些定位中高端的項(xiàng)目而言，盲目降價(jià)只會(huì)損害品牌的長(zhǎng)期價(jià)值，一旦率先降低購(gòu)房者的心理價(jià)位預(yù)期，反而會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間的市場(chǎng)膠著期內(nèi)更加艱難。

    對(duì)北京、上海這些限購(gòu)政策非常嚴(yán)厲的城市開(kāi)發(fā)商而言，必須要明確的一點(diǎn)是，購(gòu)房資格可能比可售房源更稀缺，整個(gè)蛋糕變小了，就應(yīng)該更加珍惜。持續(xù)多輪調(diào)控政策的出臺(tái)，意味著調(diào)控主基調(diào)還在加強(qiáng)，對(duì)購(gòu)房者的心理預(yù)期影響要大過(guò)實(shí)質(zhì)性影響。盲目的跟風(fēng)降價(jià)反而會(huì)加重市場(chǎng)整體的觀望情況，加重市場(chǎng)的不確定性因素，給市場(chǎng)帶來(lái)更大傷害。

    不可否認(rèn)目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的一些項(xiàng)目促銷(xiāo)，甚至是知名房企項(xiàng)目大幅降價(jià)的現(xiàn)象，反映了市場(chǎng)形勢(shì)確實(shí)不容樂(lè)觀，后市成交仍可能保持低迷態(tài)勢(shì)，因此會(huì)有一些項(xiàng)目通過(guò)多種形式降低價(jià)格或提升產(chǎn)品品質(zhì)、提升自身服務(wù)等形式，來(lái)達(dá)到適應(yīng)市場(chǎng)需求的目的。在這種情況下，并不排除其他項(xiàng)目跟風(fēng)降價(jià)的可能性，也不排除這種降價(jià)風(fēng)潮會(huì)在近段時(shí)間內(nèi)愈演愈烈。

    然而，這些項(xiàng)目搶先降價(jià)跟企業(yè)自身的現(xiàn)金流情況和業(yè)績(jī)要求也有關(guān)聯(lián)。在樓市新政的打壓下，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的看法普遍是比較悲觀的，從去年至今，調(diào)整周期已經(jīng)延續(xù)了比較長(zhǎng)的一段時(shí)間。在目前的局勢(shì)下，開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能不考慮項(xiàng)目回款速度，通過(guò)搶先降價(jià)來(lái)?yè)屨际袌?chǎng)份額，尤其是去年擴(kuò)張較快或者資金鏈較為緊張的企業(yè)。

    就北京等諸多限制非本地戶籍購(gòu)房的城市而言，調(diào)控政策當(dāng)下，市場(chǎng)絕對(duì)需求量大幅減少，也會(huì)進(jìn)一步加速市場(chǎng)分化，在第二季度結(jié)束前，市場(chǎng)形勢(shì)還會(huì)呈現(xiàn)震蕩起伏的整體形態(tài)。值得注意的是，目前市場(chǎng)應(yīng)對(duì)調(diào)控的反應(yīng)是比較紛雜的，有真降的領(lǐng)降項(xiàng)目，也有正常的開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)優(yōu)惠，也有拿出少量房源低價(jià)試水銷(xiāo)售反應(yīng)的，甚至還有逆市上漲的高端項(xiàng)目，或者通過(guò)“假漲價(jià)”來(lái)達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)目的的。應(yīng)該說(shuō)這種紛雜是正常的市場(chǎng)反應(yīng)，不同資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商、不同定位的項(xiàng)目在面對(duì)特殊市場(chǎng)形勢(shì)時(shí)，都應(yīng)該制定符合自己情況的應(yīng)對(duì)策略，也都會(huì)采取自己認(rèn)為有效的應(yīng)對(duì)策略。開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人都應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)原則，開(kāi)發(fā)商不能盲目地“冷市即降”、“暖市即漲”，買(mǎi)房人也不能盲目地“熱市追漲”、“冷市拍磚”，理性面對(duì)樓市調(diào)整，是當(dāng)下市場(chǎng)各方比以往任何時(shí)候都更需要保持的心態(tài)。

    文/邱旸

    秦兵：以開(kāi)發(fā)商違反承諾降價(jià)為由的退房難以得到法律支持

    前段時(shí)間有媒體說(shuō)由于新政原因退房激增，這不是空口無(wú)憑的。房產(chǎn)新政從2010年的限貸到2011年的限購(gòu)，每次新政出臺(tái)，都會(huì)導(dǎo)致很多購(gòu)房人喪失購(gòu)房的條件和資格。這個(gè)時(shí)候，比如外地戶口，又開(kāi)不出納稅和社保證明的購(gòu)房人，由于沒(méi)有辦法取得房產(chǎn)證，就只好向法院提起訴訟，請(qǐng)求按照形勢(shì)變更原則將合同解除。

    不過(guò)對(duì)于一些業(yè)主以開(kāi)發(fā)商違反相關(guān)承諾降價(jià)為由要求退房的，或要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償?shù)膭t難以獲得法律支持。

    這部分業(yè)主的想法往往很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)降了，受到損失了就要退房。但靠這種思路要求退房則很難走通。因?yàn)閺姆缮峡矗_(kāi)發(fā)商沒(méi)有義務(wù)替業(yè)主承擔(dān)房?jī)r(jià)下降的風(fēng)險(xiǎn)。就如同開(kāi)發(fā)商不會(huì)因房?jī)r(jià)上漲而要求業(yè)主加錢(qián)一樣。所以單純以開(kāi)發(fā)商降價(jià)為由提出訴求是很難得到法院支持的。

    最近一些退房糾紛的業(yè)主，依據(jù)主要是售樓人員的口頭承諾，說(shuō)不可能降價(jià)，如果降價(jià)了就要給業(yè)主補(bǔ)償之類的。其實(shí)，市場(chǎng)上很多售樓人員確實(shí)有可能做出類似承諾。但是有一點(diǎn)是必須強(qiáng)調(diào)的，這些承諾如果沒(méi)有停留在紙面上，或者沒(méi)有任何其他證據(jù)支持，到了法庭上，開(kāi)發(fā)商不可能再承認(rèn)這些承諾。

    不僅如此，很多售樓人員都沒(méi)有用自己的真實(shí)姓名，往往起一些化名來(lái)做出各種承諾，一旦發(fā)生問(wèn)題，難以找到真人。

    對(duì)于想要退房的業(yè)主來(lái)說(shuō)，要全面了解與開(kāi)發(fā)商的買(mǎi)賣(mài)流程，根據(jù)自身不同的情況設(shè)計(jì)不同的方案。比如在簽署購(gòu)房合同時(shí)，找專業(yè)律師幫忙設(shè)計(jì)一個(gè)限制降價(jià)的合同條款，作為補(bǔ)充協(xié)議添加到買(mǎi)賣(mài)合同中去。即相當(dāng)于把售樓人員的口頭承諾固定了下來(lái)。就算開(kāi)發(fā)商毀約我們也可以通過(guò)法律來(lái)保護(hù)自己的權(quán)益。

    事實(shí)上，購(gòu)房人有很多種方式可以達(dá)到退房的目的，比如說(shuō)，房屋面積與合同約定偏差超過(guò)3%；開(kāi)發(fā)商交付的房屋發(fā)生了規(guī)劃或設(shè)計(jì)的變更；房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題；由于不可歸責(zé)于買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人的原因而無(wú)法辦理銀行按揭貸款；交房時(shí)間超過(guò)合同中約定等。

    雖然解除購(gòu)房合同的技巧不少，但購(gòu)房人需要注意，在簽署買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)要注意具體內(nèi)容，開(kāi)發(fā)商往往會(huì)在合同中對(duì)購(gòu)房人解除權(quán)進(jìn)行諸多限制。例如：關(guān)于房屋面積的約定，開(kāi)發(fā)商會(huì)要求面積差異按照“多退少補(bǔ)”的方式解決，這樣就排斥了購(gòu)房人解除合同的權(quán)利。另外，購(gòu)房人還要注意合同解除權(quán)行使的時(shí)間，首先要注意合同中約定的解除權(quán)的行使時(shí)間，若是合同沒(méi)有約定的，則應(yīng)該自解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使，否則解除權(quán)就會(huì)消滅，購(gòu)房人既然無(wú)法行使合同解除權(quán)，自然就無(wú)法退房。

    文/本報(bào)記者　李桁

    ●微博樓市●

    劉昌浩：擔(dān)心前期業(yè)主不支持降價(jià)那是開(kāi)發(fā)商在扯淡，手機(jī)、電腦降價(jià)也沒(méi)什么人跳出來(lái)說(shuō)要補(bǔ)償?shù)?，誰(shuí)規(guī)定房?jī)r(jià)只能漲不能降了？真是為了自住而買(mǎi)的業(yè)主，對(duì)漲跌都不會(huì)有意見(jiàn)。對(duì)投資客而言，即使降個(gè)10%，于他們來(lái)說(shuō)也只是少賺而已。

    王曉鷗_趨勢(shì)地產(chǎn)：放心吧，本來(lái)商品就沒(méi)有只漲不跌的，古董還有跌的時(shí)候呢，北京買(mǎi)房的大多數(shù)非本地人，這回開(kāi)發(fā)商降價(jià)有不滿意的，開(kāi)發(fā)商可以大方地說(shuō)不滿意可以退，估計(jì)沒(méi)有幾個(gè)人會(huì)跟進(jìn)的，呵呵。因?yàn)橥肆?，他們連買(mǎi)的資格都沒(méi)了。

    還鄉(xiāng)河畔：國(guó)家密集出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策，如果開(kāi)發(fā)商不順勢(shì)而動(dòng)，而是繼續(xù)選擇死扛，一旦調(diào)控更為嚴(yán)厲，到那時(shí)叫苦不迭都來(lái)不及了。識(shí)時(shí)務(wù)者乃為俊杰，建議開(kāi)發(fā)商適時(shí)促銷(xiāo)降價(jià)，于國(guó)于人于己都益處頗多。

    車(chē)輪：1.開(kāi)發(fā)商是企業(yè)，應(yīng)該按商業(yè)規(guī)則行事，具體策略根據(jù)實(shí)際情況會(huì)各有不同；2.世上本無(wú)只漲不跌或只跌不漲的房?jī)r(jià)，最好的說(shuō)服與教育來(lái)自市場(chǎng)，只有市場(chǎng)的歷練才能讓人們成熟。

    000郭志偉000：項(xiàng)目不同不能一概而論吧，每一個(gè)項(xiàng)目都有針對(duì)的客戶群體，對(duì)于比較高端的來(lái)講，大部分購(gòu)房者投資占的比例很大，如果降價(jià)只會(huì)激化矛盾，并且降價(jià)也不見(jiàn)得就會(huì)銷(xiāo)售好。而對(duì)于面向大眾的項(xiàng)目來(lái)言，需求購(gòu)房居多，做個(gè)有良心的開(kāi)發(fā)商吧。

    慢若初見(jiàn)：開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始糾結(jié)了，降價(jià)是肯定的，只是早晚的問(wèn)題?，F(xiàn)在各個(gè)城市的購(gòu)房比例急劇下降說(shuō)明兩點(diǎn) 一、房?jī)r(jià)過(guò)高，難以承擔(dān)。二、老百姓在觀望。尤其是在國(guó)家增加公租房的政策下達(dá)后，老百姓高價(jià)購(gòu)房的欲望就更沒(méi)那么強(qiáng)烈， 所以晚降不如早降，當(dāng)然降太多會(huì)引起市場(chǎng)混亂，可以適當(dāng)?shù)夭捎么黉N(xiāo)來(lái)優(yōu)惠。

    計(jì)渝：前期的房?jī)r(jià)暴漲和眼下的樓市速凍，都不是正常的市場(chǎng)行為，怎能讓買(mǎi)房人正確地看待呢？

    瞌睡貓zZ：漲與跌的意義只對(duì)炒房者有意義，對(duì)于用于自住的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房時(shí)的價(jià)格在自己可承受的范圍內(nèi)就好了。