圖中背景為中海九號公館效果圖

嚴厲的調(diào)控，磨去了地王頭上的光環(huán)。

3月10日，國土資源部再次發(fā)出通知稱，嚴防出現(xiàn)高價地，堅決杜絕土地出讓中，出現(xiàn)樓面地價超過同類地價歷史最高價的情況。這已經(jīng)是該部門今年內(nèi)兩度發(fā)文要求各地方嚴防地王再現(xiàn)。

這意味著，沒有瘋狂的市場預(yù)期作為支撐，以往的天價地?zé)o法找到它的解套者。如今，被逐漸逼近入市的地王項目，要么黯淡入市，要么無限推延。

將于近期入市的中海豐臺區(qū)花鄉(xiāng)地王就是一個典型案例。其案名為中海九號公館。在現(xiàn)場，項目銷售員指著旁邊一個早在2001年就已經(jīng)竣工的老住宅小區(qū)說，我們的新推公寓實際價格與這個叫做怡海家園的二手房差不多，這個小區(qū)的很多業(yè)主都準備將自己的房子賣了來買我們的項目。

這是焦灼的地王們無可奈何的選擇。

落寞登場的中海地王

中海九號公館的銷售員所說不假。

公開資料顯示，中海九號公館(御山居)預(yù)計2011年3月底開盤。價格32000-38000 元/平方米。優(yōu)惠為一次性付款98折，貸款99折，另給予老客戶1%的優(yōu)惠。項目首期開盤樓棟為B3號樓，共計180套精裝房源。面積為175的三居，215平米四居室。

但據(jù)其銷售員透露，首期開盤的高端公寓產(chǎn)品銷售均價為32000元/平方米，并附送價值5000元/平方米的精裝修。據(jù)了解，項目旁邊類似面積戶型的怡海家園二手房價格目前約為23687元/平方米。

怡海家園旁邊一位二手門店經(jīng)紀人，聽到記者所說中海九號公館價格后，驚呼“不太可能”。按照他的慣往經(jīng)驗，這個曾經(jīng)引得區(qū)域樓價攀升的地王項目以如此低于預(yù)期的價格出售，個中緣由一定是為了吸引眼球。

事件回放至2010年1月21日，歷經(jīng)一個半小時近200輪競價，中海地產(chǎn)最終以總價66.9億競得北京豐臺區(qū)花鄉(xiāng)六圈村相鄰的兩幅居住用地，折合樓面地價1.84萬元/平方米。其中，A居住地塊刷新了由大龍地產(chǎn)創(chuàng)下的50.5億總價紀錄，成為北京新“地王”。

“目前的售價基本上是保本走量的價格。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示。中海地產(chǎn)北京公司一位相關(guān)人士對此不愿意作多評價。但他透露，中海目前的產(chǎn)品都以理性定價為主，不再追求以往過高價格。

去年年底，瑞銀機構(gòu)發(fā)布預(yù)測報告稱，中海地產(chǎn)在二線城市群擁有龐大的項目，該公司可能被迫犧牲價格來降低囤貨。在當(dāng)前的政策環(huán)境下，隨著需求惡化，公司賣出存貨將變得越來越困難。中海地產(chǎn)透露，公司計劃2011年銷售面積不少于630萬平方米，新開工樓面面積1000萬平方米，在建規(guī)模將達2000萬平方米。

中?；ㄠl(xiāng)地王的低價入市，并非偶然。中海地產(chǎn)董事局主席孔慶平此前在接受媒體采訪時表示，調(diào)控給市場帶來很大壓力，中海將根據(jù)市場動態(tài)調(diào)整經(jīng)營和銷售策略，以保證全年銷售目標的達成。他認為，調(diào)控將令樓市呈現(xiàn)不可避免的下降趨勢。

地王抉擇

中海并非個案。

調(diào)查顯示，北京今年二、三季度即將推出的新盤中，有不少是曾經(jīng)的地王項目，包括遠洋、中建、中鐵、保利等央企和上市公司在2009、2010兩年高價摘得的高價地塊。這些地塊在當(dāng)初激烈的競地過程中至少令地價翻了一倍，最高的溢價率高達467%，樓面地價普遍超過了15000元/平米，開發(fā)成本接近3萬元，成本已經(jīng)突破了當(dāng)前主流購房客群能夠接受的價格上限。如今，這些地王項目正面臨著究竟是保價，還是保量的艱難抉擇。

“保量，意味著低價開盤，雖然影響了企業(yè)利潤，但有能力購房的客群大大增加，不過最終能否以價格換得銷量還需要市場檢驗。保價，意味著在營造項目的高端形象的同時，也能確保一定的利潤，但銷售周期將被拉長，各項成本累積，同樣會攤薄利潤。在兩難境地下，這些曾經(jīng)的地王在項目上市前遭遇著空前的定價難題。”亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫稱。

這些曾經(jīng)的高調(diào)地王項目，如今基本上表現(xiàn)出緘默的態(tài)度。他們對本報記者幾乎無一例外地表示，由于地王是敏感話題，不愿就此接受采訪。

也受此困擾的北京潤楓領(lǐng)尚銷售公司總經(jīng)理鄭德強說，目前，60%-70%的投資客選擇了觀望。大公司如果可以不動地王項目就能完成銷售任務(wù)，他們就會千方百計調(diào)動子公司的項目完成既定銷量。這種情況下，高價地可以暫緩銷售甚至不銷售。但潤豐地產(chǎn)只能追求快銷。

將于近期開盤的潤楓領(lǐng)尚項目也曾在2009年地價溢價率排名前十。鄭德強透露，項目已在報批中，價格還無法透露。但他表示，盡管地價核算成本已經(jīng)達1.5萬元/平方米，但他們準備將首批產(chǎn)品定位為剛需產(chǎn)品，“能走就行，薄利多銷。”

地王神話就此終結(jié)？

國土部部長徐紹史3月2日在內(nèi)部會議中再次強調(diào)，要積極探索“限房價、競地價”，商品住宅配建保障房等一些做法，使土地出讓從單純的價高者得，到惠民生、穩(wěn)預(yù)期，到注重社會效應(yīng)最大化轉(zhuǎn)化。

這是否意味著地王神話就此終結(jié)？

談起地王，鄭德強不無感慨地說，在以后的拿地過程中，地產(chǎn)商應(yīng)該會更加理性了。

全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝認為，土地財政的歷史不終結(jié)，地王的歷史就不會終結(jié)，就像GDP每年都要迭創(chuàng)新高一樣。

2010年全國國有土地有償出讓收入29397億元，同比增長106.2%，超過當(dāng)年全國財政收入的30%以上。

中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為，地王售價回歸理性，表明調(diào)控前公開競拍方式獲得的地價存在暴利，其中有投機的因素。土地拍賣價格不是剛性成本，市場不是由賣家決定的。而此前的地價推動房價，房價再反過來推動地價，更多的是炒家投機鏈之間的累計加價，產(chǎn)業(yè)鏈之間的加價。而一旦市場預(yù)期發(fā)生變化，投資需求被剔除，地王項目就有可能被套牢。這些企業(yè)在今后的拿地過程中，勢必要更謹慎。