在通常的理解中，地價(jià)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的主要成本，但這一理解或被泛海建設(shè)旗下的北京樓盤(pán)泛海國(guó)際居住區(qū)二期所“顛覆”。

泛海國(guó)際居住區(qū)地處北京東四環(huán)邊上的朝青板塊。目前該樓盤(pán)只開(kāi)發(fā)了一期，二期尚在建設(shè)之中。目前開(kāi)發(fā)商對(duì)于二期的銷(xiāo)售價(jià)格還未公布，但多位業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，該樓盤(pán)二期的銷(xiāo)售均價(jià)會(huì)在4.5萬(wàn)元/平方米左右?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞(微博)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果該樓盤(pán)二期最終以4.4萬(wàn)元/平方米的價(jià)格入世，房?jī)r(jià)將達(dá)到地價(jià)的近170倍；如果以4.5萬(wàn)元/平方米開(kāi)盤(pán)，該比例將攀升近173倍。

房?jī)r(jià)或高達(dá)地價(jià)的170倍

多位業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，泛海國(guó)際居住區(qū)二期的銷(xiāo)售均價(jià)會(huì)在4.5萬(wàn)元/平方米左右。記者從北京部分中介處獲知，該樓盤(pán)前期入市的一期樓盤(pán)，目前二手房均價(jià)約4.4萬(wàn)元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，該樓盤(pán)一期一個(gè)186平方米、三室兩廳兩衛(wèi)一廚的房間，業(yè)主出售時(shí)的報(bào)價(jià)為850萬(wàn)元，均價(jià)為45699元/平方米。

北京搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，該樓盤(pán)二手房目前均價(jià)約4.4萬(wàn)元/平方米，據(jù)此，行內(nèi)人士推測(cè)，依照正常推盤(pán)邏輯，該樓盤(pán)二期推出時(shí)，均價(jià)應(yīng)在4.5萬(wàn)元/平方米左右。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如果該價(jià)格預(yù)測(cè)準(zhǔn)確，此價(jià)格與該樓盤(pán)2006年7月時(shí)的報(bào)價(jià)14500元/平方米相比，已上漲3倍多。

如果這個(gè)數(shù)據(jù)還不太令人意外的話(huà)，該樓盤(pán)超低的地價(jià)，肯定讓人大跌眼鏡。

根據(jù)去年國(guó)土部公布的1457宗閑置土地的公開(kāi)資料顯示，2004年8月，泛海建設(shè)旗下公司以2.249億元拿下該樓盤(pán)所在的地塊，共計(jì)供地面積為29.159萬(wàn)平方米，建筑面積為86.47萬(wàn)平方米，樓面價(jià)僅約260元/平方米。

如果該樓盤(pán)二期開(kāi)盤(pán)價(jià)為4.5萬(wàn)元/平方米，那么該樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)價(jià)將為樓面價(jià)的近173倍。即使以該小區(qū)目前二手房成交價(jià)開(kāi)盤(pán)，房?jī)r(jià)與地價(jià)的差距也高達(dá)近170倍。換句話(huà)說(shuō)，該樓盤(pán)土地成本在房?jī)r(jià)中的占比微小。

實(shí)際上，由于開(kāi)發(fā)商拿地時(shí)的樓面價(jià)極低，該樓盤(pán)的房?jī)r(jià)與地價(jià)間的差距一直較大。比如該樓盤(pán)于2009年初的時(shí)候，銷(xiāo)售價(jià)為32600元/平方米，房?jī)r(jià)與地價(jià)的差距也達(dá)到驚人的近125倍。

泛海回應(yīng)：開(kāi)發(fā)成本不低

“新國(guó)八條”中要求，將對(duì)高利潤(rùn)樓盤(pán)進(jìn)行增值稅清算。地價(jià)是樓盤(pán)建設(shè)的主要成本，這是時(shí)下樓市中的共識(shí)。因此泛海國(guó)際居住區(qū)地價(jià)在房?jī)r(jià)中的占比如此之低，不得不令行業(yè)人士猜測(cè)，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率極高。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商北京泛海信華置業(yè)有限公司時(shí)，該公司相關(guān)人士回應(yīng)說(shuō)，泛海國(guó)際居住區(qū)二期相關(guān)拆遷等問(wèn)題還未接到公司總部的相應(yīng)通知，因此二期開(kāi)盤(pán)價(jià)也還沒(méi)有最終確定。該人士建議記者致電公司總部泛海建設(shè)。

當(dāng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者與泛海建設(shè)取得聯(lián)系時(shí)，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此回應(yīng)說(shuō)，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)成本并不低。除了地價(jià)之外，該地塊的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、代征綠地七通一平費(fèi)等，也是一筆不菲的支出。目前該樓盤(pán)相關(guān)開(kāi)發(fā)成本已高達(dá)40億元以上。此外，該樓盤(pán)這幾年發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用數(shù)額也是很大的。同時(shí)，該樓盤(pán)所在地塊東風(fēng)鄉(xiāng)項(xiàng)目為北京市綠隔項(xiàng)目，項(xiàng)目用地除建設(shè)用地外，還有面積大過(guò)建設(shè)用地的代征綠化用地，代征綠化用地的拆遷及費(fèi)用全部由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)和承擔(dān)，這部分費(fèi)用預(yù)計(jì)也會(huì)很大。如果這些成本全算在一起，項(xiàng)目用地成本很大。

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，正常情況下，一個(gè)樓盤(pán)的建安成本達(dá)到5000元/平方米就已經(jīng)很高了，一般最終確定的房?jī)r(jià)不會(huì)超出樓面價(jià)3倍以上。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，地價(jià)是主要的成本。