橫比中部省會，南昌市區(qū)的商品住房成交量與開發(fā)量，明顯低于其他城市。數(shù)據(jù)顯示，南昌市去年市區(qū)商品住房新增供應(yīng)量與成交量分別約為288萬平方米、305萬平方米，這兩項數(shù)據(jù)均不及周邊省會城市長沙市的1/3、合肥市的1/2。請見下表:

　　仔細(xì)分析以上數(shù)據(jù),不少業(yè)內(nèi)人士傾向認(rèn)為，前期南昌樓市成交量、開發(fā)量未能有效放大，既說明城鎮(zhèn)化與工業(yè)化程度還有待提高或提速,也彰顯出南昌房地產(chǎn)行業(yè)后續(xù)存在著做大的潛力與空間。

　　南昌成交量未能有效放大的成因

　　去年南昌全市商品房成交量為669.1萬平方米，其中市區(qū)商品住房成交305.4萬平方米，同比上年下降27%。成交量下滑主要緣由房源供應(yīng)相對緩慢以及中小戶型的普通商品房供應(yīng)偏少。數(shù)據(jù)顯示，市區(qū)商品房供應(yīng)量2010年為346.24萬平方米，其中市區(qū)商品住房供應(yīng)量僅為288.44萬平方米，90平方米以下的普通中小戶型商品住房僅占全部房源的22%。

　　數(shù)據(jù)還顯示，去年長沙樓市新房交易量位列中部省會首位——商品房成交總量超過2000萬平方米，其中市區(qū)商品住房達(dá)到1363.29萬平方米。市區(qū)超過千萬平方米的中部省會還有鄭州、武漢，這兩個城市的市區(qū)商品住房成交量分別為1151.06萬平方米、1124.88萬平方米。與南昌人口相差不大的合肥市，由于前年成交放量超千萬平方米，去年該市城區(qū)商品住房成交量下滑至768.82萬平方米。

　　對比城市人口相接近的長沙、合肥市，南昌樓市成交量不及長沙的1/3、合肥的1/2。顯然，南昌樓市這一成交量遠(yuǎn)低于周邊省會城市。

　　看好后續(xù)發(fā)展機(jī)會

　　南昌拙正投資咨詢有限公司總經(jīng)理萬彬，曾在長沙做過房地產(chǎn)調(diào)研，據(jù)他介紹，長沙樓市成交量有效放大有著行業(yè)內(nèi)外的眾多因素：行業(yè)內(nèi)因是該市一直保持較大的開發(fā)量與供應(yīng)量，其市區(qū)去年的新增供應(yīng)量已經(jīng)達(dá)到1374.49萬平方米；房源充足，能促進(jìn)房價保持相對穩(wěn)定。行業(yè)外部環(huán)境是長沙市的城鎮(zhèn)化發(fā)展較快、城鎮(zhèn)化率相對較高，長、株、潭城市群的效益正在體現(xiàn)。萬彬就此認(rèn)為，待南昌城鎮(zhèn)化率大幅提高、城市活力進(jìn)一步激活后，其樓市開發(fā)量與成交量遲早也會趕上去。

　　剛從深圳過來的南昌搜房網(wǎng)總經(jīng)理徐勇輝談到，行業(yè)發(fā)展的快慢是各種因素所致，存在區(qū)域之間的差距，這是正常現(xiàn)象。南昌樓市成交量與開發(fā)規(guī)模未能有效做大，這反倒說明其潛在的樓市剛性需求還未完全釋放出來，潛在需求還在，正是后續(xù)做大行業(yè)的有利因素。在新政背景下，近期中海地產(chǎn)等一批外來品牌公司依然前往南昌競價拍地，這些公司正是看好南昌的后續(xù)發(fā)展機(jī)會。

　　做大開發(fā)量有利平抑房價

　　南昌市房地產(chǎn)協(xié)會會長王天柱則強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)行業(yè)的做大做強(qiáng)，南昌樓市的后續(xù)發(fā)展，并非指房價的上升空間，而是指行業(yè)發(fā)展的拓展空間。做強(qiáng)做大行業(yè)，尤其是做大開發(fā)量與交易量，不僅是行業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要，也是平抑房價的需要。記者注意到，在上述城市樓市交易中，樓市交易量、開發(fā)供應(yīng)量越大的城市，其商品房均價反而更低；而南昌商品房供應(yīng)量與成交量較小，均價反而顯得高一些，道理正在于此。

　　王天柱還就如何做大南昌樓市體量提出了三個思路：一是拉大城市框架，發(fā)展若干個城市副中心，這方面重點在城市片區(qū)功能規(guī)劃、城市道路交通及公共配套上做好前期文章；二是盤活存量土地，有計劃增加商品房開發(fā)用地供應(yīng)，尤其是加大普通中小套型的供應(yīng)，改善商品住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足大眾首套購房需求；三是根據(jù)樓市新政精神，從土地競拍、信貸、財稅等方面入手，積極探索“微利房”開發(fā)的市場運作模式，“微利房”開發(fā)既是做大開發(fā)量的有效手段，又是平抑房價整體過快上漲的有效思路；這方面長沙大量推廣“微利房”開發(fā)模式值得借鑒。不過“微利房”應(yīng)兼顧公平原則，杜絕少數(shù)人重復(fù)進(jìn)入“微利房”市場。

　　本報記者曾廣南