地下車庫變成不能停車的“儲藏室”

    案件回放

    2009年6月前，上海北區(qū)一個小區(qū)開發(fā)商提供之樓書，宣傳公園旁，聯(lián)排、雙拼、公寓。并印有各種房型圖的DM廣告。在聯(lián)體別墅的廣告上，列明：半地下層，畫有一輛轎車，還畫有該位置進入其他房間的門的圖例；并有文字標明“半地下車庫設(shè)計，給愛車安一個擋風(fēng)遮雨的家”。

    2009年6月，業(yè)主購買該類型的聯(lián)體別墅的價格是每平方米17760元?？們r在360萬元左右。交房日期是2010年1月31日。

    業(yè)主去驗收房屋時發(fā)現(xiàn)：半地下車庫位置，沒有進入其他房間的門；車庫的高度不到2.2米，寬度不到3米。均不符合國家的規(guī)范要求。

    開發(fā)商回應(yīng)業(yè)主：與業(yè)主簽約前發(fā)放的宣傳廣告樓書上，最底下部分有一行小號文字標示：“本資料僅供參考，不能作為交易及面積計算標準，最后以政府有關(guān)部門審核后批準的文件、圖測及合同約定為準。”另外，開發(fā)商認為與業(yè)主訂立的《上海市商品房預(yù)售合同》補充條款的第15條寫著：“乙方同意甲方所做的宣傳廣告、模型等中的具體內(nèi)容，如經(jīng)雙方同意載入本合同的視作有效。未載入本合同的不作為甲方的要約，雙方履行之權(quán)利、義務(wù)以本合同約定為準。”

    業(yè)主與開發(fā)商不斷理論。

    至今年年初，業(yè)主去法庭起訴。開發(fā)商又解釋說：宣傳廣告只是參考，只是圖示，是不算數(shù)的；宣傳廣告上標明半地下層的轎車圖示位置，設(shè)計圖上就是一個儲藏室，而且，也沒有進入其他房間的門。

    開發(fā)商在2011年2月，又給部分聯(lián)體別墅業(yè)主發(fā)《通知》，稱：依據(jù)《上海市商品房預(yù)售合同》補充條款第17條：該房配有機動車位(一個)，乙方擁有獨家使用權(quán)。您享有優(yōu)先選購機動車位一個的權(quán)利。……每個車位單價人民幣12萬元。其又向業(yè)主指明可供業(yè)主購買車位的地點是小區(qū)東邊高層公寓樓底下的停車庫。

    針對開發(fā)商的解釋和近期發(fā)生改變車庫地點及收車位款的行為，業(yè)主一致認為：開發(fā)商的宣傳廣告，是一種合同要約行為，半地下層的車庫位置是不能改變的；開發(fā)商必須將該位置整改成符合車庫高度達到國家規(guī)范要求的車庫。同時，開發(fā)商依照宣傳廣告上的門的圖例，開設(shè)該車庫通向其他房間的門。

    律師解讀

    杜躍平 上海杜躍平律師事務(wù)所

    本案件中透露的事實，反映了經(jīng)營者和消費者，在訂立合同和訂立格式條款時會經(jīng)常出現(xiàn)的敏感問題。商業(yè)廣告(宣傳廣告)是不是要約？是不是格式條款？消費者和經(jīng)營者訂立格式條款時，要注意哪些問題？如何應(yīng)對“霸王條款”？

    結(jié)合本案，剖析這些問題，有助于讀者和廣大業(yè)主在訂立合同時善于保護好自己的合法權(quán)益。

    1、 商業(yè)廣告，是不是要約？開發(fā)商具體確定內(nèi)容的樓書，是不是要約？

    本案件出現(xiàn)了開發(fā)商俗稱的宣傳廣告，即樓書。一般而言，包含樓書在內(nèi)的商業(yè)廣告，是一種要約邀請。但是，如果商業(yè)廣告的內(nèi)容符合《合同法》第十四條規(guī)定的體現(xiàn)要約性質(zhì)的，視為要約，即是一種希望和他人訂立合同的意思表示。它的特征是內(nèi)容具體確定；表明經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。

    在2003年6月1日之前，即《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》實施日之前，如有個別開發(fā)商作商業(yè)廣告，有欺詐、虛假宣傳時，司法界往往以《民法通則》、《合同法》、《消法》、《廣告法》相關(guān)規(guī)定，約束開發(fā)商遵守商業(yè)廣告的約定。在該司法解釋施行之后，司法界依據(jù)的是其第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請。但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應(yīng)當承擔(dān)違約責(zé)任。

    由此，聯(lián)系到本案件開發(fā)商的樓書是不是要約，關(guān)鍵是看其的說明和允諾是否具體確定。該樓書上，列明：半地下層：畫有一輛轎車，位置確定；轎車顯示的用途確定；畫有轎車位置通向其他房間的門的圖例，符合建筑圖例的門的標示要求。另外，該樓書右邊文字清晰無任何異議：“半地下車庫設(shè)計，給愛車安一個擋風(fēng)遮雨的家。”

    因而，該樓書就是一個要約。開發(fā)商不能回避車庫位置、車庫通向其他房間的門的二個合同內(nèi)容；現(xiàn)在交房不符合車庫的國家規(guī)范標準以及無門，就要整改和承擔(dān)違約責(zé)任。

    2、 消費者在與經(jīng)營者訂立格式條款時，要注意哪些問題？如何應(yīng)對個別開發(fā)商的“霸王條款”？

    首先，消費者在訂約時要注意：經(jīng)營者包含開發(fā)商是否作出了對消費者不公平、不合理的規(guī)定，或者是減輕、免除其損害消費者合法權(quán)益應(yīng)當承擔(dān)的民事責(zé)任。要了解《合同法》第39條第一款規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。”這里的合理方式是指：采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標示，并按照對方的要求對該格式條款予以說明。

    其次，消費者要明知：格式條款無效的法律規(guī)定。第一，是上述《合同法》第39條第一款的規(guī)定。第二，是《合同法》第52條和第53條的規(guī)定。第三，《合同法》第40條的規(guī)定，特別是注意其中規(guī)定的提供格式條款一方免除責(zé)任、加要對方責(zé)任、排除對主要權(quán)利的，該條款無效。

    換言之，經(jīng)營者包含開發(fā)商，只要是沒有遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式請對方注意免除或者限制其責(zé)任，沒有按照對方要求，對該條款予以說明的，并同時違反《合同法》第40條規(guī)定的情形之一的，這樣內(nèi)容的格式條款，就是老百姓講的“霸王條款”，這些條款就是無效的。

    具體到本案情況，開發(fā)商樓書的最底部的小號文字的聲明，第一，是一種格式條款，其條款本身就是免除開發(fā)商將樓書作為資料供參考、不作為交房標準或面積計算標準的責(zé)任，即是允許其“貍貓換太子”。第二，就其《上海市商品房預(yù)售合同》補充條款第15條而言，既是一種格式條款，又是規(guī)避上述最高人民法院司法解釋第三條規(guī)定的產(chǎn)物，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，是對司法解釋明確的“具體確定”改為“具體內(nèi)容”，并在單方提供條款中寫明“具體內(nèi)容”未載入“合同”，不作為甲方的要約。同時，對車庫及車庫通向其他房間的門的樓書上內(nèi)容，不寫于《預(yù)售合同》。該案件沒有證據(jù)表明：開發(fā)商是依法采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標示，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的。

    第三條，該條款免除其違反樓書中車庫、車庫通向其他房間的門的要約時應(yīng)當承擔(dān)的違約責(zé)任；免除其提供上述要約時應(yīng)當承擔(dān)的保證責(zé)任，并排除了購房業(yè)主支付違約金或者請求損害賠償?shù)戎饕獧?quán)利。

    綜上所述，開發(fā)商的樓書象其他商業(yè)廣告一樣，只要內(nèi)容具體確定，就是要約。樓書上小號字體的聲明和補充條款第15條，本身也是格式條款，且未盡提示和說明義務(wù)，又免除開發(fā)商責(zé)任，排除購房業(yè)主的主要權(quán)利，當屬無效的“霸王條款”。

    雄關(guān)漫道真如鐵。消費者辨別、抗辯經(jīng)營者“霸王條款”之路，其修之遠兮。