上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部研究員 張秀琴

    發(fā)改委要出手調(diào)控房價？近日一則“國家發(fā)改委目前正在研究制定關(guān)于要求商品房明碼實價的相關(guān)規(guī)定，將在近期推出”的報道引來了業(yè)內(nèi)外人士的廣泛關(guān)注。報道稱，這正在制定的規(guī)定要求開發(fā)商必須一次性公布房源，每一套商品房、代辦業(yè)務的費用和物業(yè)費用都必須明碼實價，不得在標價之外再加收任何其他費用。開發(fā)商可以在標價的基礎上打折、降價，但標價不得超過申報備案的價格。只有再申報備案價格后，價格才能根據(jù)再備案的價格更改。

    細看規(guī)定要求，所謂的“明碼實價”無非是現(xiàn)已在多個城市實行的商品房價格備案制度。這個制度早在2009年底就見諸江蘇省出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的指導意見》，并曾被認為是遏制房價的一劑“猛藥”。2010年3月開始，在揚州、泰州、鹽城等城市相繼實行。4月住建部下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知》之后，這一制度更是由局部的地方性的規(guī)定，變身成為了全國范圍內(nèi)的措施、政策。

　 但值得注意的是，從揚州等地的實踐結(jié)果來看，一年下來該制度調(diào)控房價的效果并不佳。截至2010年12月，揚州新建商品住宅均價已經(jīng)達7828元/平方米。2010年以來揚州新建商品住宅均價不但沒降，增幅反而較2009年還高，達到了30%左右，與政策預期相差甚遠。

　 事實上，“明碼實價”并沒有抓住房價飆升的源頭，如此治標不治本的調(diào)控也是注定要無疾而終的。從經(jīng)濟學的角度來看，有持續(xù)的供不應求才會有持續(xù)的價格上漲。當前我國房價高企的主要原因無非是住房供求的失衡。

　 首先看需求，在我國住房需求可以分成兩大類：一類是真實的消費需求，這種需求是無法被長期抑制的，壓抑得越久爆發(fā)時就越猛烈。受“城鎮(zhèn)化”、“婚齡人口的增加”、“收入提高”等長期因素影響，時下我國剛性需求有著堅實的增長基礎，但遺憾的是這類需求的增長并不能解釋房價在短期內(nèi)的暴漲。要看清房價漲跌還得從另一類需求入手，即由房屋所固有的增值保值屬性所引發(fā)的投資需求。2009年我國廣義貨幣M2增加了27.7%，同年名義GDP僅增長6.7%，多余的資金多數(shù)都進入了樓市和股市。長期以來我國投資渠道匱乏是這一現(xiàn)象產(chǎn)生的直接原因。泛濫的資金，不僅增強了通貨膨脹預期，導致住房投資需求增加，更直接參與住房投資推高房價。

　 其次看供應，土地是決定房地產(chǎn)長期供給的首要因素。“18億畝”農(nóng)地紅線劃定后，隨城市化進程推進，城市建設用地日益緊張是必然趨勢。以上海為例，2010-2020年全上海可新增的建設用地指標僅121平方公里左右，建設用地相當緊缺，而在建設用地中可用于房地產(chǎn)開發(fā)的又只占很小一部分。日漸稀少的土地相當于給房價上了保險。由此看來，有效的調(diào)控還須從供需入手，寄希望于“明碼實價”來控制高企的房價，實在是沒能對癥下藥。