房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代即將結(jié)束；沒(méi)有人再懷疑政府的決心，

更沒(méi)有人敢賭這只是“一場(chǎng)虛驚”

□ 財(cái)新《新世紀(jì)》記者 李慎 | 文

前面是一個(gè)十字路口，你不清楚該選哪邊，只知道原地踏步和悶頭向前都是行不通的，無(wú)論向左還是向右，開(kāi)發(fā)商們必須有所選擇了。

一些市場(chǎng)人士將這種危機(jī)和王石、任志強(qiáng)最近淡出前臺(tái)相聯(lián)系，這未免有些牽強(qiáng)。王、任二人的游學(xué)、退休早有計(jì)劃，并非因當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)而定。但結(jié)論其實(shí)是“歪打正著”，房地產(chǎn)行業(yè)的黃金時(shí)代確實(shí)即將過(guò)去。

隨著限購(gòu)和信貸的收緊，開(kāi)發(fā)商“打著高爾夫賺錢(qián)”的好日子已然成為歷史。而隨著2011年1000萬(wàn)套、今后五年3600萬(wàn)套保障房的入市，先不論其是否能真正轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)，商品房的市場(chǎng)空間無(wú)疑將被大幅擠壓。

一些人質(zhì)疑，保障房真能落地嗎？就算落地，相關(guān)的進(jìn)入、退出機(jī)制尚待完善，或許將出現(xiàn)供應(yīng)和需求的錯(cuò)位，導(dǎo)致保障房空置率提高的狀況。但從中央到地方，目前所有信息都顯示著保障房“大干快上”的局面，從2010年4月到現(xiàn)在，幻想逐漸破滅，沒(méi)有人再懷疑政府的決心，更沒(méi)有人敢賭這只是“一場(chǎng)虛驚”。

失去“護(hù)身符”

與此前任何一次調(diào)控不同，此次以深化“限購(gòu)令”為核心的“新國(guó)八條”，徹底撲滅了開(kāi)發(fā)商之前僅有的一絲樂(lè)觀，悲觀和極度悲觀情緒在市場(chǎng)蔓延，即便有人聲稱保持“謹(jǐn)慎樂(lè)觀”，但業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的急迫性已難以掩飾。

新“國(guó)八條”后，限購(gòu)被當(dāng)作主要工具。政府完全了解限購(gòu)副作用，仍將其全面推廣，凸顯出調(diào)控的強(qiáng)勢(shì)與決心；但在土地財(cái)政等體制問(wèn)題尚未涉及的情況下，地產(chǎn)調(diào)控的難度不言自明。

“限購(gòu)令”的威力可以想見(jiàn)，且何時(shí)退出仍不得而知（參見(jiàn)本刊2011年第8期“限購(gòu)龍卷風(fēng)”）。龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍在該公司3月21日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“我相信宏觀調(diào)控顯現(xiàn)出的效果會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)反復(fù)，對(duì)行業(yè)、對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌及操作能力、執(zhí)行能力、財(cái)務(wù)安全是一個(gè)重大的考驗(yàn)，可能會(huì)看到行業(yè)發(fā)生比較大的變化?！?/p>

信貸也被政府牢牢壓住，除了提高二套房首付、三套房停貸以外，銀行對(duì)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸也呈趨緊之勢(shì)。國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行一位人士向財(cái)新《新世紀(jì)》記者透露，部分銀行確已有計(jì)劃停止對(duì)開(kāi)發(fā)商提供開(kāi)發(fā)貸，“一家此前被四大行追逐的大型房企，最近貸款四處碰壁，最后在國(guó)開(kāi)行得到幾個(gè)億的貸款，非常高興”。

政府部門(mén)也在多種場(chǎng)合暗示，開(kāi)發(fā)商們需要“自尋出路”。一位民營(yíng)上市房地產(chǎn)公司人士對(duì)財(cái)新《新世紀(jì)》記者表示，過(guò)去國(guó)家大搞城市化，需要開(kāi)發(fā)商給政府捧場(chǎng)，而實(shí)際上地方政府也在其中大撈好處；而現(xiàn)在，房?jī)r(jià)飆升、二三線城市房地產(chǎn)泡沫等等罪名歸咎于開(kāi)發(fā)商頭上 ，“以前在桌子下面的交易，政府現(xiàn)在要把它擺到臺(tái)面上講，為了給政府正名，開(kāi)發(fā)商必然成箭靶子?！?/p>

除了上述心理和實(shí)際層面的壓力，保障房計(jì)劃的公布，一方面擠壓了商品房的市場(chǎng)空間；另一方面，撕下了房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)內(nèi)需、拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈、拉動(dòng)GDP的這一張張“護(hù)身符”。

一位接近決策層的智囊機(jī)構(gòu)人士曾向財(cái)新《新世紀(jì)》記者表示，關(guān)于房地產(chǎn)有三個(gè)威脅論，即房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)引擎，打擊地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)增速會(huì)放緩，銀行會(huì)被套牢，老百姓變成負(fù)資產(chǎn)。

然而，現(xiàn)在銀行風(fēng)險(xiǎn)被認(rèn)為是可以量化的，調(diào)控打擊的主要是最后進(jìn)場(chǎng)的富裕人群。至于對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，則可以通過(guò)2011年1000萬(wàn)套保障房、今后五年3600萬(wàn)套保障房，來(lái)彌補(bǔ)商品房市場(chǎng)開(kāi)工量縮減的缺口。

上述種種信息，都傳達(dá)了相同方向的結(jié)論，房地產(chǎn)“只要能蓋出來(lái)就絕對(duì)不愁賣(mài)”的黃金時(shí)代即將終結(jié)，開(kāi)發(fā)商也來(lái)到了戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的十字路口。

做不做保障房？

現(xiàn)在擺在開(kāi)發(fā)商面前的一條路，是大規(guī)模參與保障房建設(shè)。但一些開(kāi)發(fā)商坦言，做保障房項(xiàng)目是做公益，并不賺錢(qián)。想要市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)商大規(guī)模介入保障房，首先需要解決“賺錢(qián)”的問(wèn)題。

此前，多數(shù)知名房地產(chǎn)公司都做過(guò)少量保障房項(xiàng)目，多數(shù)是配建，即政府在土地出讓時(shí)規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須配建一定比例保障房。但實(shí)際情況證明，配建路子走不通，也不可能大規(guī)模推廣，因?yàn)楸Ｕ戏坷壨恋爻鲎?，開(kāi)發(fā)商是不得已而為之，房子的質(zhì)量、戶型、結(jié)構(gòu)能否過(guò)關(guān)都是問(wèn)題。

龍湖集團(tuán)曾在北京市通州區(qū)開(kāi)發(fā)了一個(gè)保障房項(xiàng)目——大方居，吳亞軍表示，大方居這個(gè)項(xiàng)目不僅不賺錢(qián)，還是虧本的，2009年公司上市前只好把這一塊放在了虧損撥備。

萬(wàn)科和龍湖面臨相同的問(wèn)題。萬(wàn)科高管在業(yè)績(jī)推介會(huì)上表示，“萬(wàn)科非常愿意做保障性住房，而且賺1元錢(qián)就夠了——如果不賺錢(qián)的話對(duì)不起股東，而如果賺錢(qián)的話就沒(méi)有了‘道德的血液’。因此政府給我們地和錢(qián)，我們幫忙建，賺1元錢(qián)都行?！?/p>