外資樓市轉(zhuǎn)身

    編者按/嚴(yán)厲調(diào)控之下，外資并未逃離樓市，而只是從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。

    來自商務(wù)部的備案顯示，截止到3月24日，僅3月份外資新設(shè)或者增資的房地產(chǎn)公司出現(xiàn)井噴，高達(dá)39家，戴德梁行報(bào)告指出，由于有更多跨國公司將會進(jìn)駐中國市場，未來的租務(wù)開支預(yù)期會有顯著增長，預(yù)計(jì)2011年將會是區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)最蓬勃的一年。

    世邦魏理仕的報(bào)告更是顯示，2010年，我國境內(nèi)主要城市房地產(chǎn)大宗收購交易成交總額約為920億元，較2009年大幅增長40%；其中外資(含港澳臺)440億元，較2009年大幅上漲94%。從外資機(jī)構(gòu)投資的物業(yè)類型來看，綜合、商辦類物業(yè)，尤其是出租型物業(yè)受到境外機(jī)構(gòu)投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額占比達(dá)92%。

    商業(yè)地產(chǎn)，正在成為外資在中國樓市的又一個(gè)競技場。

    與住宅市場“門前冷落”相比，商業(yè)地產(chǎn)爆出紅紅火火勢頭。

    來自商務(wù)部的備案顯示，截止到3月24日，僅3月份外資新設(shè)或者增資的房地產(chǎn)公司出現(xiàn)井噴，高達(dá)39家，其中包括和記黃埔[90.70 -0.38%](南京)分公司。

    最新消息表明，長江實(shí)業(yè)[121.90 -0.41%]將內(nèi)地包括東方廣場等商業(yè)地產(chǎn)打包組成的首只人民幣房產(chǎn)信托基金，將在3月底獲得香港方面批準(zhǔn)。“審批嚴(yán)格的信托基金之所以能夠通過，長江實(shí)業(yè)依賴的是持續(xù)物業(yè)收益。這充分反映了投資者看好內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)。”仲聯(lián)量行投資部副董事龐樹東分析說。

    DTZ戴德梁行報(bào)告指出，由于有更多跨國公司將會進(jìn)駐中國市場，未來的租務(wù)開支預(yù)期會有顯著增長，預(yù)計(jì)2011年將會是區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)最蓬勃的一年。

    在住宅投資受限、人民幣升值和城鎮(zhèn)化加速等重大利好下，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值洼地誘發(fā)了外資的大舉進(jìn)入。中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰判斷，去年進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的外資總量就已超過1500億元。

    這其中還包括沒有納入監(jiān)管的小額熱錢，1500億元并不是外資投入商業(yè)地產(chǎn)的全部。“以未來的短中長期收益為目標(biāo)，較小數(shù)量外資并不在監(jiān)管部門監(jiān)控范圍之內(nèi)，這將是一個(gè)不小的數(shù)字。”易鋪中國CEO陳建明認(rèn)為。

    外資加速進(jìn)入

    中國率先走出金融危機(jī)之后，外資紛紛看好國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)。相比之前，2010年被業(yè)界譽(yù)為商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的一年。

    2010年外資開始抄底商業(yè)地產(chǎn)。公開資料顯示，美國私募股權(quán)投資巨頭黑石集團(tuán)(Blackstone)向香港大型地產(chǎn)商鷹君[25.60 -1.54%]集團(tuán)提供資金支持，以合作開發(fā)鷹君2009年在大連所取得的土地，來建造豪華酒店和高檔公寓。

    除了黑石集團(tuán)外，包括摩根斯坦利、高盛、麥格理、瑞銀、美林、華平投資、軟銀亞洲、凱雷投資、凱德置地等眾多國際投資公司均以不同形式進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)。

    時(shí)間節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)在去年4月17日中央出臺樓市調(diào)控后。“受到金融危機(jī)重創(chuàng)后，歐洲或者北美等經(jīng)濟(jì)需要很長一段時(shí)間恢復(fù)，資本市場投資意愿相對比較弱。中國由于受到金融危機(jī)影響小，迅速取代了其他地區(qū)，成為外資流入的主戰(zhàn)場。”龐樹東分析說。

    世邦魏理仕的報(bào)告顯示，2010年，我國境內(nèi)主要城市房地產(chǎn)大宗收購交易成交總額約為920億元，較2009年大幅增長40%；其中外資(含港澳臺)440億元，較2009年大幅上漲94%。從外資機(jī)構(gòu)投資的物業(yè)類型來看，綜合、商辦類物業(yè)，尤其是出租型物業(yè)受到境外機(jī)構(gòu)投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額占比達(dá)92%。

    “保守估計(jì)，去年進(jìn)入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的外資總量就已超過1500億元。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰判斷。

    判斷的依據(jù)來自商務(wù)部數(shù)據(jù)，去年全年全國非金融領(lǐng)域?qū)嶋H使用外資金額1057.4億美元，同比增長17.4%；其中房地產(chǎn)成為吸金大戶，去年全年吸收外資占22.7%，增幅超過40%。照此計(jì)算，去年流入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的外資達(dá)240億美元，約合人民幣1590億元。

    這僅是2010年房地產(chǎn)領(lǐng)域的FDI增長數(shù)據(jù)。由于“限外令”，外資投資房地產(chǎn)主要集中在商業(yè)地產(chǎn)。

    這種增長趨勢正在加速。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~2月，外資增長27%，房地產(chǎn)外資增長50%。

    DTZ戴德梁行日前發(fā)布的全球房地產(chǎn)投資報(bào)告指出，今年全球預(yù)計(jì)會有1040億美元的資金投向亞太區(qū)的房地產(chǎn)，較2010年年中的資金量上升45%。其中，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)則為資金重點(diǎn)流向。

    仲聯(lián)量行調(diào)查顯示，沈陽、大連、北京、上海、廣州和深圳等是外資投資重點(diǎn)城市。“收益高、經(jīng)濟(jì)活躍地區(qū)成為外資選擇的標(biāo)準(zhǔn)。”龐樹東表示。

    豪賭商業(yè)地產(chǎn)

    多重因素誘發(fā)了商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)遇。“商業(yè)地產(chǎn)在金融危機(jī)時(shí)跌入谷底，如今租金出現(xiàn)恢復(fù)性上漲，迎來一個(gè)絕佳的投資機(jī)會。”DTZ戴德梁行投資部助理董事劉兵表示。

    龐樹東認(rèn)為：為解決住房需求，多年以來，住宅優(yōu)先發(fā)展導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展滯后。“恰恰住宅市場的超前發(fā)展逼迫著商業(yè)地產(chǎn)的加速跟進(jìn)。”

    以北京為例，北京規(guī)劃的2020年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)為4000萬平方米，截止到2010年北京已經(jīng)完成3100萬平方米。“北京的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)到了中后期，更加凸顯其投資價(jià)值。”陳建明認(rèn)為，住宅已經(jīng)開發(fā)到六環(huán)的現(xiàn)實(shí)，縮短了商業(yè)地產(chǎn)的培育周期，加速了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。

    商業(yè)地產(chǎn)不受樓市宏觀調(diào)控政策影響也是主要原因。陽光100副總裁范小沖認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)既不受限購令影響，也沒有限貸令的紅線，勢必成為投資者眼中的“香餑餑”。

    目前出臺的限購政策只是針對新建住宅及二手商品房，而商鋪、寫字樓及酒店公寓等非住宅的購買是不在限購范圍內(nèi)的。而貸款購買商業(yè)用房時(shí)，無論購買人名下有幾套住房，均統(tǒng)一執(zhí)行首付50%、利率上浮1.1倍，最長貸款年限為10年的政策。

    SOHO中國[6.29 0.00%]董事長潘石屹就多次公開表示，商業(yè)地產(chǎn)不會受到調(diào)控。“讓部分資金流向商業(yè)地產(chǎn)，不能讓住宅全部吸收，才能將房價(jià)的韁繩拉回來。”

    中原地產(chǎn)工商鋪總監(jiān)蔡慧健表示，狂賭人民幣升值也是外資看好內(nèi)地物業(yè)的重要原因。“這是外資長期以來的動力。”

    現(xiàn)實(shí)也給了外資吃了“定心丸”。以寫字樓為例，DTZ戴德梁行報(bào)告稱，今年至2015年的5年間，亞太區(qū)寫字樓每年的租務(wù)開支預(yù)期升幅將高于全球其他地區(qū)，達(dá)到3.7%，是美國以及歐洲、中東及非洲預(yù)期增幅的兩倍，亞太區(qū)租金增長的動力主要來自中國寫字樓市場的租金上揚(yáng)趨勢。

    收益目標(biāo)25%

    外資狂賭的目標(biāo)除了回報(bào)還是回報(bào)。“外資普遍的投資收益目標(biāo)在20%以上。”蔡慧健透露。

    目前而言，發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)業(yè)日趨成熟，其利潤空間也越來越小。“中國的房地產(chǎn)仍然處在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，尤其是商業(yè)地產(chǎn)，有著廣闊的利潤空間。”李文杰認(rèn)為。

    到2010年，我國的城市化水平達(dá)到45%，共需建住房約61億平方米。高檔公寓、寫字樓、酒店等商業(yè)性物業(yè)需求旺盛，使得中國房地產(chǎn)投資的高額利潤在全球絕無僅有。

    25%只是底線。龐樹東通過仲聯(lián)量行管理的全球400億美元商業(yè)物業(yè)中發(fā)現(xiàn)，核心物業(yè)投資者外資主要投資兩類物業(yè)。

    第一種則是靠持有物業(yè)獲得穩(wěn)定回報(bào)和較快增值。這類如長江實(shí)業(yè)旗下的諸多商業(yè)地產(chǎn)以及通過交易獲取增值的商業(yè)地產(chǎn)。

    外資由此獲利頗豐。凱德置地于2005年以18億元價(jià)格購入中環(huán)世貿(mào)，2008年以33億元的價(jià)格賣出，年收益超過40%。此后，凱德置地一直在中國攻城略地。

    第二種主要是機(jī)會投資者。他們主要投資危機(jī)狀態(tài)中的企業(yè)，嚴(yán)重債權(quán)的企業(yè)等，這類投資收益將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過25%。目前國內(nèi)信貸收緊，開發(fā)企業(yè)通過海外融資幾乎都屬于這種。

    3月24日，地產(chǎn)商合景泰富[6.02 -0.17%]宣布，公司已委托花旗、匯豐及渣打銀行為其安排5年期附第三年末投資人贖回權(quán)的美元債券發(fā)行事宜，預(yù)計(jì)年息將高達(dá)12.75%，屬于利率較高的債券。

    此外，中駿置業(yè)[2.07 0.98%]、恒大地產(chǎn)[4.04 -2.89%]、碧桂園[3.34 2.45%]、龍湖地產(chǎn)[12.18 -1.30%]等均涉足海外融資市場。陳建明表示，這其中還包括以上市為目標(biāo)的外資。“這類資金通過參股等方式，獲取上市后的高溢價(jià)，回報(bào)會很可觀。”

    警惕泡沫產(chǎn)生

    高回報(bào)的投資收益讓外資趨之若鶩。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，近年來就有大量的海外熱錢涌入中國市場，其中相當(dāng)一部分資金就直接進(jìn)入了我國的房地產(chǎn)市場。

    與此同時(shí)，國內(nèi)房地產(chǎn)巨頭也紛紛染指商業(yè)地產(chǎn)。自2010年以來，一直以來只做住宅開發(fā)的萬科去年在北京、上海等地投資商業(yè)地產(chǎn)超過200億元。

    金地集團(tuán)也表示，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作將成為未來的一個(gè)重要戰(zhàn)略規(guī)劃，在今年的土地投入計(jì)劃中，有20%的資金會投向商業(yè)項(xiàng)目。保利計(jì)劃到2012年，商業(yè)地產(chǎn)方面的投資占到總投資額的30%，并持有部分核心地段的高品質(zhì)物業(yè)。

    統(tǒng)計(jì)顯示，去年商品房銷售額在5.25萬億元，前年銷售4.40萬億元，一共是9.65萬億元。賣地指出不超過3萬億元，除去建安成本和稅費(fèi)等，還有相當(dāng)大的資金量。

    之前的炒房資金并沒有停止行動，通過成立基金的方式從住宅市場轉(zhuǎn)入商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前這類商業(yè)地產(chǎn)基金的規(guī)模已經(jīng)達(dá)到百億元。

    一些城市商業(yè)地產(chǎn)順勢而為，“金融商務(wù)區(qū)”遍地開花。今年第一季度，各地加大對商業(yè)地產(chǎn)的供地力度即為佐證。

    交易異常活躍。來自21世紀(jì)不動產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2月份，上海商辦樓和住宅的成交比是1：1.23，而3月份這一比例變?yōu)?:1.15，商業(yè)地產(chǎn)上升勢頭非常顯著。

    商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)外資共同推動下，會不會成為下一個(gè)泡沫重災(zāi)區(qū)？“在一些熱點(diǎn)城市，外資的介入助長了房地產(chǎn)投機(jī)炒作的風(fēng)潮，成為房價(jià)迅速飆升的推動因素之一。”李文杰認(rèn)為。

    李文杰分析，如果短期內(nèi)，外資大量集中涌入，又大量集中撤出，快進(jìn)快出必有炒作之嫌，一旦撤資就有崩盤危險(xiǎn)。

    摩根大通就是一個(gè)典型。

    據(jù)公開資料顯示，摩根大通持有近十個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。包括轉(zhuǎn)讓的上海東方廣場，其持有時(shí)間最短的是3年，而最長的也不過5年多。但收益卻非常驚人，有媒體統(tǒng)計(jì)摩根大通曾在2009年前后兩年至少在中國賺走40億元人民幣。