企盼房價下降的“剛需族”，盼到了些許失望。

28日，一線城市中上海率先公布了房價調控目標：房價漲幅低于GDP增速和人均可支配收入增速。年前的上海兩會初定今年上海GDP增速為8%。29日，同屬一線城市的深圳也公布了控制指標，與上海如出一轍，同樣為低于本年度GDP和人均可支配收入增長幅度。

截至3月29日，已有上海、深圳、鄭州、太原、西安、銀川、貴陽等70個縣市公布了2011年的新建住房價格控制目標，大都為增速10%左右。

“10%左右，肯定是地方政府揣摩了中央意圖后，結合地方實際情況得出的。這應該是一個中央默許的增速，是能夠容忍的。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟告訴本報，“中央從來沒有說過房價要降，中央向來的表述都只是‘遏制房價過快上漲’，所以不能說地方現(xiàn)在是 ‘頂風作案’。”

從已經(jīng)公布的各地房價控制指標來看，一線城市相對溫和，二三線城市指標高低有致，但多數(shù)相對一線城市較為寬松，“這體現(xiàn)出一線城市與二三線城市處于城市化的不同階段，二三線城市的樓市，上漲壓力相對較大。”陳晟表示。

地價高溢價的壓力

如果和保障房一起計算的話，調控目標不難完成

3月28日，中國房地產(chǎn)信息集團提供的信息顯示，過去的一周，上海土地供應總量高達40.8萬平方米，是2011年以來周供應的最高水平。

“我們應當關注的是，在2009年、2010年兩年，上海的土地溢價率相當高，2009年地王頻出，而2010年上海土地招拍掛平均溢價79%，開發(fā)商從拿地到建成推出一般在一兩年左右，也就是會集中于今明兩年出來。” 陳晟表示，“這就是今明兩年上海房價不確定的一個重要因素。”

值得一提的是，上海國土局數(shù)據(jù)顯示，2008年安排經(jīng)營性項目用地計劃1500公頃，土地出讓金為398億，2010年上海土地出讓也在1500公頃左右，但土地出讓金突破了1500億左右。

陳晟表示，如果市場不好，政府強行控制，開發(fā)商是會削弱掉一些利潤，如果地方政府對調控執(zhí)行不是很好的話，這些高溢價土地的商品房入市，會讓上海政府控制房價漲幅的壓力增大。

“但如果和保障房一起計算的話，8%就不難完成了。” 陳晟表示。

根據(jù)上海市政府公布的信息，2011年上海進入服務市場的保障房總面積達到史無前例的1150萬平方米，2010年上海商品住宅銷售面積1685.35萬平方米，保障房接近了商品房的銷售面積。

1150萬平米的盤子中，經(jīng)適房約500萬平方米，動遷安置房約800萬平方米，公共租賃住房約200萬平方米。這些價格較低的房子入市，勢必壓低最后的房價漲勢。

深圳也同樣由此入手，其宣布采取的八項措施，包括確保保障性住房和中小套型商品住房用地不低于年度住房建設用地供應總量的70%。其他地方政府也注重保障房入市對房價的控制作用。

仍然具有炒作空間

首套房1年漲10%，年回報率達23.3%

隨著上海、深圳房價控制指標出臺，在一季度的最后幾日，包括一線城市的諸多城市，按照國務院國八條部署將陸續(xù)公布這一指標。

29日，北京市住建委主任隋振江在做客一檔廣播節(jié)目時表示，北京將參考當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展情況和人均可支配收入程度，目標是“將增長的速度壓下來”，具體方案將在3月最后兩日內公開。

上海明佳房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)有限公司總經(jīng)理趙麗佳對本報分析，從政府以往的統(tǒng)計方式來看，要完成一個定性的數(shù)字并不困難，但是關鍵是要讓百姓實在感受到房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定走向。

“就地方政府而言，以往沒有公布每年的基本房價以及上漲的幅度，所以地方政府在這個數(shù)據(jù)的把握上有很大的空間。”趙麗佳表示，數(shù)據(jù)本身意義不是很大。

從已經(jīng)公布的房價控制指標來看，西安的漲幅控制較為寬松，其公布年內的漲幅不得高于15%；而較為嚴厲的是遼寧省凌海市，其2011年新建住房價格控制目標定為“同比增幅不超過5%”。

而從已經(jīng)公布的數(shù)十個城市來看，基本的漲幅都控制在10%左右。如果年內各個城市新房的漲幅為10%，樓市依然具備投資炒作的空間。

上海一位地產(chǎn)中介告訴記者：如果是首套房，100萬的房子，三成的首付，七成的貸款，一年的漲幅是10%，那么30萬的投入，一年就溢價了10萬，拋去一些月供的利息，一年的溢價回報率就能達到23.3%。